Las residencias de estudiantes y la vivienda flexible elevan la inversión en el sector residencial hasta los 2.600 millones
El residencial o ‘living’, anglicismo que engloba las diferentes fórmulas de alojamiento, desde la vivienda en alquiler tradicional hasta las residencias de estudiantes o mayores, se ha consolidado como el segmento de moda dentro del inmobiliario español. Durante 2024, se han registrado operaciones por valor de 2.600 millones de euros, una cifra un 30% más alta que la de 2023, que le sitúa junto a los hoteles como uno de los grandes focos de inversión.
Los fundamentales del sector son que hoy en día, en las principales ciudades del país, existe mayor demanda de un piso, un apartamento o una cama que la oferta disponible en el mercado. Este es el motivo de que en los últimos años, además de promociones de vivienda destinadas al alquiler o residencias, que cuentan con un largo recorrido en el mercado, el sector ha desarrollado otras alternativas, que se engloban dentro del término especializado de ‘flex living’, pero que consisten en apartahoteles en los que una persona puede residir y su construcción se desarrolla sobre suelos no conceptualizados para promover vivienda, sino oficinas u hoteles, además de no estar bajo el paraguas de la ley de arrendamientos urbanos.
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Sube la inversión en residencias de estudiantes
El gran protagonista de 2024 han sido la residencias de estudiantes, que han visto disparado su volumen de inversión por encima de los 1.000 millones de euros. La mayor parte del importe la acaparan dos grandes operaciones: la adquisición de GIC de la mano de Azora de un porfolio de nueve inmuebles propiedad de EQT Exeter y Moraval por 450 millones y la compra de un fondo de Morgan Stanley a Vita de dos activos en Barcelona por 150 millones de euros.
Alejandro Bermúdez, consejero delegado de Atlas Real Estate, contextualiza: «Las residencias de estudiantes levantan mucho interés por ser un producto maduro, con mucha demanda y con ocupaciones muy buenas. No hay que olvidar que el rendimiento de las residencias de estudiantes está íntimamente relacionado con el del mercado de alquiler: si hay poca oferta y cara de alquiler de viviendas, las residencias de estudiantes van bien porque la demanda es creciente y toda la que no pueden absorber el residencial se va a las residencias de estudiantes».
«Es uno de los sectores donde más va a crecer la inversión el año que viene», señala Antonio de la Fuente, director general de Corporate Finance de Colliers. Juan Manuel Pardo, director de Living de JLL, añade: «Este crecimiento considerable se explica con la llegada de capital más core (seguro), debido a que este segmento es uno de los más demandados por las diferentes fuentes de capital tanto para la promoción como para la compra de activos estabilizados».
El ‘flex living’ comienza a consolidarse
Según datos de JLL, en 2024, la inversión en vivienda flexible o ‘flex living’ rondó los 525 millones de euros, más del doble que en 2023. La mayor operación registrada fue la venta de Bain Capital de tres edificios con 1.800 apartamentos en Alcobendas (Madrid), Barakaldo (Vizcaya) y Sant Cugat del Vallés (Barcelona) a Greystar por alrededor de 300 millones de euros, una operación que consolida el mercado, en el que hasta el momento solo participaban promotores, pero ahora ya despierta el interés de inversores con costes de capital más bajos.
«El mercado de ‘flex living’ va a seguir consolidándose con la participación de inversores más core, una vez se pueda justificar la recurrencia de los flujos de caja. En estos momentos se parece al mercado de las residencias de estudiantes hace años. Inicialmente, es un segmento de nicho, donde se pueden obtener retornos de valor añadido u oportunistas, pero, conforme se va normalizando, las rentabilidades se van ajustando», resume De la Fuente de Colliers. En este sentido, Bermúdez de Atlas cree que aún es «un producto por testear», en el que se mantiene la incógnita de si habrá demanda fuera de grandes ciudades como Madrid: «Es imprescindible que para que el activo se asiente, demostremos que es capaz de funcionar de manera sólida y masiva en otras ciudades».
Vivienda en alquiler tradicional, la incógnita
La inversión en vivienda en alquiler tradicional, en sus dos fórmulas, build to rent (construida directamente para el arrendamiento) y private rented sector (ya operativa), es uno de los activos que más ha sufrido por la subida de los tipos de interés. «Pese al imparable interés de los inversores, la penetración del capital institucional sigue siendo limitada, con un mercado fragmentado y dominado por particulares y privados», comenta Pardo de JLL.
El motivo de que sea uno de los activos es que «la subida las rentabilidades exigidas y el precio del suelo residencial ha hecho que las nuevas operaciones sean inviables«, según el director general de Corporate Finance de Colliers. «La subida de tipos fue la gota que colmó el vaso, pero también el precio de los suelos, su poca disponibilidad, los costes de construcción, los costes operativos y, por supuesto la legislación. En 2025, todavía este segmento no registrará una activación masiva«, añade el consejero delegado de Atlas Real Estate.
Uno de los sectores que sí está despertando más interés dentro de este es el de la vivienda asequible, principalmente de planes de colaboración público-privada, en los que una administración aporta solares y el privado construye y explota los inmuebles. «Se han convertido en algo fundamental si se quiere empezar a atajar el problema de la vivienda», explica Pardo de JLL, aunque, «por el momento, se han registrado pocas transacciones de producto una vez construido«, añade De la Fuente de Colliers.
Las residencias de ancianos, «crecimiento prometedor»
Las residencias de ancianos son otro de los activos inmobiliarios que más ha sufrido a causa de la subida de los tipos de interés, pero su paulatina bajada permitirá un «crecimiento prometedor en 2025, según el director general de Corporate Finance de Colliers: «La inversión en el primer semestre de 2024 ya alcanzó los 2.000 millones de euros en toda Europa, de los cuales 179 millones corresponden a España. La tendencia para 2025, sin duda, es creciente y esperamos que en unos años vuelva a alcanzar los 9.400 millones que se registraron en el Viejo Continente en 2021«.
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Se trata de uno de los segmentos con mayores vientos de cola. «El envejecimiento de la población y el aumento de la esperanza de vida están generando un progresivo aumento de la demanda de residencias para la tercera edad. El sector continúa creciendo y la falta de oferta y los sólidos fundamentales lo han convertido en una de las clases de activos más atractivos. El aumento de los costes de los últimos años, unido a los tipos, ha tenido un impacto en las valoraciones y en el coste de financiación, lo que ha llevado a que muchas operaciones tuvieran difícil encaje», concluye Pardo de JLL.
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