El Ejecutivo ha aprobado un Ajuste de los coeficientes del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos (plusvalía municipal) lo que encarece este impuesto para quienes compran vivienda con fines especulativosal tiempo que alivia la carga fiscal para los propietarios que mantienen sus propiedades a largo plazo. La medida, incluida en un Real Decreto-Ley publicado el 23 de diciembre, busca desalentar las ventas a corto y medio plazo, consideradas por el Gobierno como una de las causas que impulsan la volatilidad de los precios de la vivienda en España.

La plusvalía municipal, gestionada por los ayuntamientos, grava el incremento de valor que experimenta el suelo urbano cuando se transmite un inmueble, ya sea por venta, herencia o donacióny se calcula aplicando un coeficiente máximo sobre el valor catastral del terreno.

Más impuestos para la venta rápida de viviendas

Con los nuevos coeficientes, según El Economista, la tributación sobre las plusvalías aumenta significativamente para quienes venden una vivienda poco después de comprarla. Por ejemplo, si se transmite una vivienda en el mismo año de la compra, el coeficiente pasa de 0,15 a 0,16. Para quienes venden después de dos o tres años, el coeficiente sube de 0,14 a 0,15.

Estos aumentos no sólo impactan en plazos muy cortos. Un análisis publicado por El País indica que los coeficientes también aumentan en los tramos intermedios, entre 8 y 12 años de tenencia, lo que extiende el endurecimiento fiscal más allá de las operaciones puramente especulativas de corto plazo.

Para algunos expertos en vivienda consultados por El País, estas variaciones introducen una mayor progresividad en el impuesto: cuanto menos tiempo se tenga el inmueble antes de venderlo, mayor será la tributación. El objetivo declarado del Gobierno es desalentar compra de vivienda como activo de inversión especulativalo que ha contribuido a presionar al alza los precios y ha dificultado que muchas familias accedan a una vivienda digna y asequible.

Desgravación fiscal para tenencias a largo plazo

El ajuste fiscal no es uniforme. El nuevo esquema contempla una reducción de coeficientes para propiedades a largo plazolo que beneficia especialmente a los propietarios de viviendas que han sido propietarios de una vivienda durante muchas décadas. Así, para las viviendas vendidas después de 20 o más años desde su compra, el coeficiente máximo baja de 0,40 a 0,35.

Este relieve responde a la intención de No penalizar a quienes adquieran una vivienda para uso habitual o como inversión a muy largo plazo.y a su vez alinea la tributación con la capacidad real de generar ganancias de capital sostenidas en el tiempo. Para el Gobierno, según El Economista, se trata de equilibrar la carga fiscal sin castigar injustamente a los pequeños propietarios o familias que mantienen una vivienda como parte de su patrimonio.

Repercusiones en el mercado inmobiliario

La actualización de los coeficientes de plusvalía se produce en un contexto marcado por una fuerte presión de precios en el mercado inmobiliario. Según datos recientes del Instituto Nacional de Estadística, el precio de la vivienda libre ha registrado aumentos sostenidoscon incrementos interanuales superiores al 12% en los últimos trimestres, considerado el mayor incremento en décadas, lo que intensifica la preocupación por la accesibilidad a la vivienda.

El ajuste de las ganancias de capital encaja dentro de una agenda fiscal más amplia destinada a equilibrar el mercado inmobiliario. Durante el mes de mayo de 2025, según informa El Confidencial, El PSOE presentó una batería de medidas fiscales que incluía, además de actualizar la plusvalía, propuestas para aumentar los impuestos a los pisos turísticos, gravar las viviendas vacías y desalentar la compra de viviendas por parte de no residentes.

Esperando nuevos cambios

Estos debates reflejan un creciente consenso político sobre la necesidad de intervenir en el mercado inmobiliario para hacerlo más accesible y socialmente equitativo. Con la reforma ya vigente para 2026, El mercado inmobiliario seguirá evolucionando.. Uno de los puntos fuertes será ver si una mayor fiscalidad consigue frenar las prácticas especulativas sin perjudicar la actividad económica ni la oferta de vivienda en España. El debate sobre la vivienda promete seguir siendo uno de los temas clave de la agenda política y social el próximo año.

La actualización de la plusvalía representa un esfuerzo del Gobierno para Desalentar la compra y venta especulativa de viviendas.equilibrar la tributación y responder a las tensiones del mercado inmobiliario en un momento de alta demanda y precios acelerados.