El Real Decreto-Ley 16/2025, de 23 de diciembre, publicado en el BOE al día siguiente, señala en su exposición de motivos que hay que aprobar medidas para mitigar los efectos de la guerra de Ucrania en España y cuando se habla de vivienda dice que amplían las medidas que se adoptaron con el Covid-19 y todo ello utilizando esta medida porque literalmente consideran que se requiere una actuación reglamentaria más rápida que el procedimiento normal, es decir, el del Parlamento.

Sin embargo, la semana pasada el Congreso de los Diputados no lo validó, por lo que quedó desierto y ¿qué ha hecho el Gobierno? Pues sigue con lo tuyo y has vuelto a aprobar un Real Decreto-Ley 2/2026, de 3 de febrero, publicado en el BOE el día 4, que reproduce casi exactamente el anterior en materia de suspensión de desahucios pero con dos peculiaridades o diferencias fundamentales: que no se acordará la suspensión del procedimiento si el propietario tiene 2 o menos viviendas y que los trámites que se suspendieron el 27 de enero de 2026 seguirán suspendidos hasta el 31 de diciembre sin necesidad de solicitarlo.

Sorprende que sigan refiriéndose al Covid-19 o a la guerra de Ucrania, como si el Congreso lo derogara (evidentemente por lo que supone para el mercado inmobiliario pero también por sus particulares guerras) y vuelvan a la carga en menos de una semana.

Sinceramente me parece que nos están tomando el pelo.

Pero vayamos con esas dos particularidades, que el propietario tiene dos o menos viviendas y que ya no debería solicitarse si se suspendió el 27 de enero de 2026.

Respecto a las viviendas de los propietarios, la exposición de motivos dice que introducen «como novedad y atendiendo a la posible situación de vulnerabilidad que se crea en los propietarios, que esta suspensión de liberaciones no será de aplicación a aquellos propietarios que sean propietarios de dos o menos viviendas». Es de aplaudir que después de casi 6 años perjudicando gravemente a los propietarios y al mercado, se den cuenta de que quizás también hay que tenerlos en cuenta, pero, claro, para qué hacerlo bien si podemos hacerlo mal. Concretan 2 viviendas y todos nos preguntamos ¿por qué ese número y no el que delimita a los grandes tenedores, 5 en las zonas tensionadas del mercado o 10? Otra pregunta que surge es: ¿Por qué establecen que ese es el alegato que tienen que hacer cuando el inquilino solicita la suspensión? ¿Por qué no se aplica desde el principio?

¿Se aplicará a procedimientos nuevos o a los que ya están suspendidos? Porque es contradictorio con lo establecido en esa disposición transitoria primera, que prevé que los procedimientos que ya estaban suspendidos el 27 de enero de 2026 quedarán suspendidos sin necesidad de solicitarlo.

Recordemos que el incidente lo inicia el inquilino y si ya estaba pactado según lo dispuesto, no se puede volver a iniciar y por tanto el arrendador no podrá alegar esta circunstancia. ¿Y por qué debería empezar? Recordemos la demora que llevan los trámites judiciales, por la falta de medios con los que cuentan y la nueva reforma procesal, por lo que establecerlo así lleva a que esta solicitud implique muchos meses de paralización y, por tanto, impago del alquiler.

No es muy difícil ver que el Gobierno continúa con la política de sacar las cosas adelante. No busca solucionar la crisis inmobiliaria, que cada vez va en aumento. Y la pregunta es obvia,

¿Es tan difícil verlo? ¿Es imposible encontrar una solución?

Si analizamos la realidad, los números son claros, la situación es cada vez más compleja y la Administración no cumple, no da solución, se limita a poner trabas y obligaciones a los propietarios.

Estamos ante un problema que afecta a inquilinos y propietarios y que se ha convertido, con diferencia, en el mayor problema según las encuestas del CIS.

Aunque algún partido político ha llegado a decir que el problema es que hay un exceso de vivienda, la realidad es otra y muy distinta. Es necesaria una inversión en vivienda por parte de la Administración para que familias vulnerables, jóvenes y personas con pocos recursos puedan acceder a la vivienda. Pero, en mi humilde opinión, no es algo que deban resolver los desarrolladores y mucho menos los particulares que tienen más de una propiedad, es un tema de estado.

Este despropósito nos lleva a vivir actualmente con una inseguridad jurídica que provoca el efecto contrario al que pretenden, un mercado cada vez más tenso y con menos oferta.

El problema es que quien aprueba esta norma es el primer incumplidor porque en cada prórroga han sostenido que la Administración debe ofrecer una solución habitacional antes de que acabe la prórroga y así poder levantar la suspensión. ¿Lo han hecho en algún trámite? No conozco ninguno.

¿Hasta cuándo habrá tanto error?

Es hora de que se acerquen al mercado con soluciones reales y si no saben cómo hacerlo, pregunta a los agentes que intervienen en el mercado y verás cómo se sorprenderán con los resultados.

Arantxa Goenaga Ella es miembro de AF Legis.