La apuesta de los inversores es seria y la tendencia pretende mantenerse en el tiempo, precisamente por la necesidad de un producto barato que demanda el mercado. «Estamos viendo transacciones de carteras estabilizadas que se venden a inversores inmobiliarios ‘core’. Pero también estamos viendo alianzas entre administradores y desarrolladores locales con capital institucional de valor agregado para desarrollar nuevas carteras de viviendas asequibles. Esto último es algo novedoso, porque en los últimos años la producción de vivienda asequible se había destinado principalmente a la venta», explica Rafael Paredes, responsable de Living de BNP Paribas Inmobiliaria.

No es casualidad que los grandes inversores se estén centrando ahora en este producto y, especialmente, en los destinados al alquiler con precios inferiores a los del mercado. Las administraciones públicas apuestan ahora por este modelo, en el que las entidades locales y regionales aportan el suelo y los promotores construyen viviendas a cambio de su gestión durante varias décadas, con la condición de que los precios se sitúen en torno a un 30% por debajo del mercado.

En España, el ejemplo de Plan en vivo de la Comunidad de Madrid que supera los 5.000 pisos entregados bajo este modelo de colaboración público-privada, mientras que el Gobierno a través de la nueva empresa pública Casa 47 (como ha pasado a denominarse Sepes) también apostará por estas alianzas, y para este año ya espera licitar la construcción de 2.800 viviendas, que se sumarán a otras 1.664 licitadas el año pasado, según la ministra del ramo, Isabel Rodríguez.

Paredes destaca que el interés inversor por estos activos se basa en la falta de vivienda asequible en España respecto a Europa, un 2,5% aquí frente a la media del 9% a nivel continental. «Además, gran parte de este stock no necesariamente está destinado al alquiler y hay parte que se libera después de 15 años desde su construcción. Todo ello, unido al desequilibrio entre oferta y demanda, el crecimiento exponencial de los alquileres de vivienda libre en las principales ciudades y las iniciativas público-privadas, hace que la inversión internacional esté deseosa de entrar en este segmento”, afirma el experto.

Junto a los alquileres asequibles, existe un “alto interés” por propiedades destinadas al alquiler a corto y medio plazo (Flex-Living), Co-Living o promociones destinadas al alquiler (BTR), según el informe. BNP Paribas Inmobiliaria. Todos estos activos relacionados con el residencial alcanzaron el año pasado los 3.241 millones de euros, un 28,4% más respecto a la inversión total en 2024, lo que convierte a este segmento en el más cotizado de todos (31% del total) por encima de hoteles (17%), retail (15%), logística (13%), oficinas (13%) y alternativos (11%). El 82% de las operaciones residenciales se concentran en Comunidades de Madrid y Cataluña «como consecuencia de la actual relación entre oferta y demanda en los principales núcleos de población», pero BNP también destaca Sevilla y Valencia por el capital captado en el último trimestre del año.

El interés por la ‘vida flexible’ está creciendo

En residencial, sigue destacando el interés por los activos ‘flex living’, un híbrido entre hotel y alquiler temporal, que en los últimos años ha robado protagonismo a los activos ‘build to rent’ que han perdido fuelle por las distintas intervenciones del Gobierno en el mercado del alquiler permanente. Paredes afirma que el ‘flex living’ ha pasado de ser un producto de nicho a uno «muy maduro y consolidado» y asegura que su ventaja frente al ‘build to rent’ radica en que se puede realizar una explotación más intensiva con contratos de menor duración y que además ofrece rentabilidades más atractivas. «Por todo ello, es previsible que haya fondos de renta variable a largo plazo que prefieran destinar parte de sus inversiones a este segmento», comenta.

BNP destaca, por ejemplo, la transacción de Bext Valdebebas en Madrid llevada a cabo por BGO para «entrar» en el mercado del ‘flex living’. En este segmento, la entidad destaca que han sido fondos institucionales, administraciones públicas, SOCIMIs y activos privados los que han realizado gran parte de las operaciones.

Sumando todos los segmentos, el protagonismo del sector durante el pasado año lo han asumido inversores institucionales y privados, debido a «la estabilización de los tipos de interés observada durante 2025 y el buen comportamiento de España respecto a sus homólogos en Europa».

En el caso de los fondos institucionales, han incrementado su volumen de inversión un 20% respecto al cierre de 2024, acumulando una cuota de mercado del 47%, la mayoría destinada a residencias de estudiantes, hoteles y centros comerciales.

Por su parte, los activos privados «han reiterado la importancia y el interés que tienen en el mercado inmobiliario español», incrementando el volumen de inversión un 46% en 2025 respecto a las cifras registradas en 2024. En este caso, han destacado las inversiones en oficinas en ubicaciones estratégicas, hoteles y establecimientos comerciales en las principales vías de Madrid y Barcelona.

BNP destaca también la actividad de las compañías aseguradoras y de los SCPI (fondos de inversión inmobiliarios franceses) franceses en 2025. «Por parte de los inversores extranjeros, el capital francés ha encontrado un alto dinamismo dentro del mercado español, llegando incluso a realizar inversiones en diferentes comunidades autónomas como Castilla y León, Andalucía o el País Vasco», apunta el informe.