El Supremo valida sobreprecios en ventas de VPO pero avisa de sanciones
¿Es válido un contrato que fija un sobreprecio en la venta de una Vivienda de Protección Oficial? El Tribunal Supremo responde que sí… al menos en el ámbito civil. En una sentencia a la que ha tenido acceso el diario Información, el Alto Tribunal avala la validez del contrato, aunque advierte de que ese sobreprecio puede acarrear sanciones en el plano administrativo. De hecho, la resolución ordena dar traslado de los hechos a la Administración competente para que valore si procede la imposición de algún tipo de sanción por estos pagos.
[–>[–>[–>El fallo se ha dictado con motivo de la venta de una Vivienda de Protección Oficial realizada en unos términos que recuerdan a la polémica surgida a raíz de las adjudicaciones del residencial Les Naus de Alicante. La venta enjuiciada se firmó en Huelva y se remontaba al año 2008 con dos contratos distintos. Uno, oficial y para presentar ante la Administración por importe de 40.000 euros para solicitar la autorización para la venta del piso; y un segundo en el que se reflejaba lo que realmente habían pactado, que la operación se iba a formalizar por un total de 90.000 euros. El primer contrato solo era a efectos formales para que Vivienda autorizara el traspaso del inmueble y para eludir los correspondientes controles administrativos, pero el segundo era lo que realmente se iba a pagar.
[–> [–>[–>La compradora abonó inicialmente 7.200 euros al firmar y luego estuvo haciendo pagos mensuales durante varios años hasta alcanzar la cantidad de 40.000 euros establecida en el contrato. Una vez abonado este dinero, consideró que la deuda ya estaba saldada. Sin embargo, la propietaria la llevó ante los tribunales para reclamarle el resto de la cantidad fijada en el otro contrato.
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En los juzgados, las distintas instancias han tenido resoluciones dispares. En Primera Instancia, el juez estimó parcialmente la demanda, concluyendo que si no los 90.000 euros reclamados, sí que existía una obligación de pago. El fallo no entraba en el fondo de las posibles nulidades del contrato por los sobreprecios.
[–>[–>[–>Resoluciones dispares
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Sin embargo, la situación dio un vuelco con la resolución de la Audiencia de Huelva que revocaba esa sentencia. El motivo es que entendía que había «causa torpe«. En Derecho civil, la causa torpe es aquella finalidad ilícita o moralmente reprobable que ambas partes conocen y aceptan al celebrar un contrato, de modo que el acuerdo se basa en un comportamiento contrario a la ley o al orden público. Cuando un contrato se apoya en una causa torpe, los tribunales pueden declarar que no produce efectos jurídicos, impidiendo que cualquiera de las partes pueda exigir su cumplimiento, precisamente porque ambas participaron en la conducta ilícita.
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El Supremo ha tumbado el fallo de la Audiencia dando validez al contrato en el que las dos partes pactaron esos pagos adicionales y uno de ellos opacos para la Administración. En una sentencia de la que ha sido ponente el magistrado José Luis Seoane Spiegelberg, la Sala de lo Civil recuerda que hay jurisprudencia sobre este asunto que concluye que «los contratos de compraventa de Viviendas de Protección Oficial, en los que las partes fijan libremente un precio superior al oficial no son nulos, puesto que tal sanción de nulidad, no aparece prevista en la legislación específica de este tipo de viviendas, siendo la existencia de sobreprecio, únicamente determinante de sanciones administrativas y pérdida de beneficios».
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[–>En este sentido, el Alto Tribunal recuerda que las partes «eran perfectamente conscientes de que el objeto del contrato era una vivienda de protección oficial y que el precio pactado era superior al establecido, aun así suscribieron conscientemente el contrato».
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También recuerda que en este caso concreto, «las partes querían se llevara a efecto la cesión de los derechos de adquisición diferida sobre una concreta vivienda cuya posesión se transmitió». Sin embargo, «cuestión distinta es que pactaran que se llevara a efecto a un precio superior al legal, lo que se ocultó a la Administración, que autorizó dicha cesión al reunir la cesionaria los requisitos legales para la adjudicación de una vivienda de tal clase, lo que no conforma un caso de simulación absoluta», incide.
[–>[–>[–>El Supremo determina que el precio real de la operación fue el pactado en el contrato privado, esto es, 90.000 euros, y no el declarado ante la Administración. Tras descontar las cantidades ya abonadas , la sentencia fija una deuda pendiente de 43.911,87 euros, que la demandada deberá pagar, junto con los intereses legales.
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Pero, una cosa es dar validez al contrato civil y otra ignorar lasa posibles infracciones administrativas que se puedan derivar del acuerdo. El Supremo acuerda remitir copia de la sentencia a la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio de la Junta de Andalucía por si fuera procedente la adopción de alguna medida sancionadora por la actuación de las partes litigantes por vulnerar los límites legales de la vivienda protegida.
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