la venta de propiedad desnuda Es una operación regulada por el Código Civil que permite vender la propiedad de una vivienda manteniendo el usufructo vitalicio. Es decir, transformar los activos inmobiliarios en liquidez sin dejar de vivir en casa. En un país donde más del 87% de los mayores de 65 años son propietarios, la pregunta es inevitable: ¿puede ser parte de una buena planificación financiera para la jubilación?

España tiene actualmente una esperanza de vida media de más de 83 años y la pensión media de jubilación ronda los 1.400 euros al mes. Según el análisis del Banco de España, el reto de la sostenibilidad del sistema y el aumento del coste de la vida obligan a muchas familias a revisar su estrategia patrimonial.

Hablamos con Lupina Iturriaga, experta en planificación financiera para personas mayores y fundadora de SeniorExpert.

Preguntar. Cuando hablamos de planificación financiera para la jubilación, ¿qué estamos mirando realmente?

LI No se trata sólo de cuánto se recauda la pensión. Una buena planificación financiera consiste en analizar de forma conjunta ingresos, activos y gastos. Muchas personas poseen una vivienda que representa la mayor parte de sus activos, pero carecen de liquidez suficiente. De ahí surge la reflexión: cómo utilizar ese patrimonio para vivir más pacíficamente los próximos veinte o treinta años.

P. ¿Es la falta de liquidez el principal problema en la jubilación?

LI En muchos casos, sí. La vivienda no es el problema; el problema es no poder convertir su valor en recursos útiles cuando se necesitan. Los gastos médicos, el apoyo a hijos o nietos, las reformas del hogar o simplemente el mantenimiento de la calidad de vida requieren liquidez.

La cuestión clave no es sólo cuánto vale la vivienda, sino cuánto puede aportar y de qué manera.

Bien planificada, la vivienda puede convertirse en una herramienta de tranquilidad: permite seguir viviendo en casa de forma independiente y, al mismo tiempo, disponer de recursos para garantizar los cuidados, mejorar el bienestar o afrontar imprevistos.

Además, ofrece flexibilidad. Si en algún momento la persona decide abandonar la vivienda, puede alquilarla en usufructo para generar ingresos adicionales o incluso estructurar soluciones que le permitan financiar una residencia si así lo desea.

La vivienda no debe verse como un bien inmóvil, sino como una palanca estratégica para ganar seguridad y libertad financiera en esta etapa de la vida.

P. ¿Dónde encaja la nuda propiedad en esa planificación?

LI La nuda propiedad no debe verse como una decisión aislada, sino como una herramienta dentro de una estrategia global de riqueza. Legalmente está regulado en el Código Civil y consiste en vender la propiedad conservando el usufructo vitalicio. Eso significa que la persona continúa viviendo en su hogar de por vida.

Desde el punto de vista financiero suele ser la alternativa que mayor liquidez aporta a la vez, especialmente en edades más avanzadas y en viviendas bien valoradas.

P. ¿En qué se diferencia de una hipoteca inversa?

LI La diferencia fundamental es que la hipoteca inversa es un préstamo, que genera deuda e intereses acumulados para los herederos quienes son responsables de pagarla al fallecer los propietarios. En la nuda propiedad no hay préstamo ni intereses, porque hay una transmisión real del inmueble. El vendedor recibe capital y no deja cargas financieras futuras. Esto proporciona mucha claridad en la planificación.

Según el Banco de España, la hipoteca inversa ha tenido un desarrollo limitado respecto a otros países europeos, en parte por su complejidad y costes asociados.

Por eso es fundamental analizar con rigor las ventajas y desventajas de cada alternativa –hipoteca inversa versus nuda propiedad– para que la decisión se tome de forma informada y adecuada a la situación personal y familiar.

No existe una solución universalmente mejor: cada producto responde a circunstancias diferentes, y lo importante es encontrar la estructura que mejor se ajuste a los objetivos, necesidades de liquidez y planificación patrimonial de cada persona.

P. ¿Se pierde la vivienda para los herederos?

LI En la nuda propiedad la propiedad se transmite y la vivienda no forma parte de la herencia. Pero la deuda tampoco se transmite. Muchas familias prefieren no dejar cargas económicas a sus hijos, aunque eso signifique transformar la propiedad en liquidez.

Se produce aquí un importante cambio cultural: la vivienda ya no se ve exclusivamente como un bien a heredar y se empieza a entender como un recurso económico al servicio del bienestar en la vida.

Aunque la propiedad se transmite mediante la venta de la nuda propiedad, y la vivienda ya no forma parte de la herencia, el importe económico de la venta que no se ha consumido se recibe en la herencia.

Con la venta de la Nuda Propiedad se adelanta la decisión de vender o no la vivienda, decisión que toma el propietario y no los herederos.

Muchas familias prefieren no dejar cargas económicas a sus hijos, ni problemas de distribución, y esto implica muchas veces transformar la propiedad en liquidez mediante la venta de la Nuda Propiedad.

La seguridad jurídica de la nuda propiedad reside en que el usufructo se inscribe en el Registro de la Propiedad, lo que protege plenamente el derecho de uso del vendedor.

P. ¿Qué pasa con los gastos y los impuestos?

LI Los gastos son similares a los de una venta tradicional. No hay intereses ni comisiones bancarias. En materia fiscal, la transmisión de la vivienda habitual a personas mayores de 65 años está exenta del IRPF, de acuerdo con la normativa de la Agencia Tributaria. Además, se devenga la plusvalía municipal y el comprador asume el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

¿Quiénes son los inversores que compran nuda propiedad y por qué les interesa esta fórmula?

LI La nuda propiedad atrae principalmente a inversores patrimoniales con una visión a medio y largo plazo. No buscan una rentabilidad inmediata vía alquiler, sino una inversión estable, con una estructura jurídica clara y un horizonte definido.

Para muchos de ellos, esta fórmula es financieramente más eficiente que una compraventa tradicional para reformar y alquilar posteriormente, ya que elimina la rotación de inquilinos, los costes de comercialización y la incertidumbre del mercado a corto plazo. Además, el hecho de que la persona que transfiere la nuda propiedad siga viviendo en el inmueble proporciona estabilidad y reduce los riesgos operativos. Añade también que cada vez más personas ven como un mecanismo de ahorro comprar una casa para sus hijos, algo que no podrían permitirse comprando la propiedad total.

Ahora bien, es fundamental que la operación sea equilibrada. En SeniorExpert trabajamos con inversores previamente analizados y profesionalizados, procurando que comprendan no sólo la rentabilidad financiera, sino también la dimensión humana de este tipo de operaciones.

Nuestro papel es conseguir que las condiciones sean justas para ambas partes y que la persona que traslada su vivienda lo haga con seguridad, tranquilidad y total transparencia.

P. Entonces, ¿recomendaría la nuda propiedad como solución general?

LI No existe una solución universal. Depende de la antigüedad, el valor de la vivienda, la necesidad de liquidez inmediata o recurrente y la importancia que se le dé a la herencia. Lo que sí puedo afirmar es que, dentro de una planificación financiera rigurosa, la nuda propiedad puede ser una herramienta eficaz para ganar estabilidad sin asumir deudas.

En Experto séniorAsesores financieros especializados en soluciones patrimoniales para personas mayores, analizamos cada caso en detalle. El objetivo no es vender un producto, sino estructurar una estrategia coherente.