Trabajo en el mercado inmobiliario a diario y vivo en Cataluña, uno de los territorios donde se han aplicado límites de precios. Sobre el papel, la lógica parece clara: si el precio se limita, la tensión debería reducirse. Sin embargo, la realidad es diferente. Encontrar vivienda sigue siendo complicado y los precios de compra y venta siguen subiendo. Esto lleva a una pregunta inevitable: Si el precio es limitado, ¿por qué no baja la presión? Porque el precio no es el origen del problema, sino su consecuencia.

cuando interviene La cantidad pero el número de viviendas disponibles no aumenta, la demanda no desaparece. Cual desaparecer es parte del oferta. Hay propietarios que prefieren no alquilar en un entorno incierto. Inversores que dejan de rehabilitar porque se reduce el margen. Operaciones que no se ejecutan porque el riesgo ya no merece la pena. La necesidad de vivienda sigue ahí, pero el producto disponible no aumenta.

En ciudades como Barcelona esta dinámica es aún más delicada. El La ciudad no puede crecer hacia el mar ni hacia la montaña y tampoco apuesta claramente por crecer en altura. AAdemás, buena parte del parque residencial tiene más de 40 o 50 años. Son edificios que necesitan reformas profundas para adaptarse a las demandas actuales, pero rehabilitar implica inversión, tiempo y trámites no siempre ágiles.

A esto se suma que Tampoco se están aportando soluciones que puedan incrementar la oferta existente, como cambios de uso de local u oficinas a vivienda o la posibilidad de segregar grandes pisos. En barrios como el Eixample todavía quedan viviendas de más de 120 o 200 m² que podrían dividirse para crear nuevas unidades más adaptadas a las necesidades actuales. Si no se construye más y no se recupera lo que está cerrado o deteriorado, el resultado es una oferta limitada.

Cuando la oferta es limitada, el mercado no se detiene, sólo se reorganiza. Si el alquiler está contenido en determinadas zonas, La presión se desplaza hacia el comercio o áreas cercanas que no están reguladas. Si un tipo de activo deja de ser atractivo, el capital busca otro dentro del mismo sector. El dinero no se evapora, simplemente cambia de lugar.

La comparación con Madrid Es inevitable. Aquí no se ha eliminado la tensión, pero se han facilitado más cambios de uso y determinadas licencias han sido más ágiles. Esto ha permitido incorporar viviendas procedentes de oficinas o locales en desuso y cuando sale más producto al mercado, La presión se distribuye y el ajuste es menos brusco.

Otra cuestión relevante es quién se beneficia de esta situación. Cuando hay escasez estructural, Quienes ya poseen una vivienda suelen ver cómo su activo mantiene o aumenta su valor. La gerencia gana más cuando las operaciones se cierran a precios más altos. En cambio, quienes intentan acceder por primera vez se encuentran con un mercado más rígido. Los jóvenes, las familias que necesitan ampliar espacio o los profesionales que cambian de ciudad tienen menos margen de maniobra. La falta de oferta tiende a proteger a los que ya están dentro y dificultar la entrada de nuevos compradores o inquilinos.

También hay un elemento que muchas veces pasa desapercibido y es que hay miles de viviendas fuera del mercado. No se alquilan ni se venden porque requieren reformas que sus propietarios no pueden o no quieren acometer. España tiene uno de los parques residenciales más antiguos de Europa y eso hace que haya una oferta potencial que no está cumpliendo ninguna función.

En los últimos años han surgido modelos centrados en la activación de viviendas para desempleados. En nuestro caso, en Flipme trabajamos en la compra y rehabilitación de pisos cerrados para devolverlos al mercado, financiando parte de estas operaciones con inversores privados que participan en proyectos específicos. Porque no se trata de tensar aún más el sistema, sino de ampliar la oferta a través de una gestión profesionalizada y un capital que busque proyectos reales.

Si sólo se actúa sobre el precio sin facilitar la construcción, los cambios de uso o la rehabilitación, la presión no desaparece, sólo se mueve. El mercado inmobiliario es flexible por naturaleza y tiende a encontrar nuevos puntos de equilibrio cuando uno se estanca.

Cuando la oferta es rígida y la demanda se mantiene, la escasez acaba consolidándose. Y en ese escenario, los activos bien ubicados y correctamente administrados mantienen el valor porque hay menos alternativas disponibles.

Es por eso El debate no debe centrarse sólo en cuánto cuesta hoy una vivienda, sino en cuántas somos capaces de generar o recuperar. Sin suministro suficiente, cualquier límite acaba siendo un parche que mueve el problema. El precio siempre acaba reflejando la estructura del mercado. Y mientras la oferta siga siendo insuficiente, cualquier límite sólo cambiará cuando aparezca tensión.

Àlex Seco, director general y fundador de Flipme