El mercado inmobiliario en España tiene un problema estructural que la subida de precios no puede solucionar por sí sola: la oferta no responde. Mientras el coste de comprar o alquilar una casa sigue aumentando, la construcción sigue muy por debajo de los niveles necesarios para satisfacer la demanda real. Los datos apuntan a una causa principal que va más allá de la especulación o los inversores: el marco regulatorio y la escasez de suelo edificable están paralizando el sector.

Esta semana, en La pizarra de Domingo Soriano, Nuria Richart y Domingo Soriano Analizan las causas que impiden que se construya más y que hacen que su precio siga aumentando. En un país en equilibrio, sin auge En tiempos de crisis, la referencia habitual para la vivienda nueva ronda las cuatro o cinco unidades por cada mil habitantes al año. En España se construyen actualmente 2,7 viviendas, prácticamente la mitad de esa cifra. El dato adquiere toda su dimensión cuando se compara con el periodo de la burbuja, en el que se superaron los diez hogares por cada mil habitantes, con años en los que España construyó más en términos absolutos que Francia, Italia, Alemania y Reino Unido juntos.

Un problema estructural

El colapso posterior al estallido fue inevitable y necesario, pero la recuperación nunca llegó. Desde 2015-2016, cuando prácticamente se absorbió el stock de viviendas vacías en zonas de alta demanda, como Madrid, Barcelona, ​​el arco mediterráneo o las capitales vascas; la construcción debería haber retomado su ritmo normal. Sin embargo, no lo ha hecho.

La explicación no está en la falta de demanda, que es robusta y creciente, sino en obstáculos estructurales que impiden que el mercado funcione normalmente. Lo más llamativo es la disponibilidad de suelo: el 96% del territorio español tiene prohibida la construcción. Sólo el 2% está construido o disponible de forma inmediata, con un 1% adicional a medio plazo y otro 1% a largo plazo. Por lo tanto, la escasez no es un fenómeno natural ni inevitable, sino el resultado directo de decisiones administrativas acumuladas durante décadascon responsabilidad compartida entre el Estado y las comunidades autónomas.

Al problema del suelo se suma el retorno anualizado de promociones. Un proyecto inmobiliario en España puede tardar entre ocho y 14 años desde la decisión de inversión hasta que la vivienda llega al mercado. Esto hace que, aunque el margen bruto final pueda parecer atractivo, la rentabilidad calculada año a año es inferior a la de alternativas de inversión mucho más líquidas y predecibles. La consecuencia es que el capital, tanto nacional como extranjero, opta por otras opciones. La narrativa de que los inversores esperan enriquecerse a expensas del comprador medio no está respaldada por los datos: Los inversores se van de España.

A esto se suma el carga regulatoria que soporta cada promoción: requisitos en materia de superficies mínimas, zonas verdes, plazas de aparcamiento o porcentajes de vivienda protegida que reducen márgenes y encarecen el producto final. Y, sobre todo, incertidumbre regulatoria. Un promotor que hoy construye para alquilar no puede saber con qué legislación se encontrará cuando la vivienda esté lista para salir al mercado, ni si podrá fijar libremente el precio del alquiler. Esa incertidumbre es, en sí misma, suficiente para desalentar la inversión.

El sector también acusa la falta de relevo generacional en los oficios de la construcción. En los años de bonanza, hasta el 13% de la población activa española trabajaba en el sector, con salarios elevados que reflejaban una alta demanda. Ese tejido laboral se desintegró con la crisis y no ha sido reconstruido. hoy hay puestos vacantes y especialistas que no están capacitadoslo que limita aún más la capacidad productiva del sector independientemente de las condiciones del mercado.

El Banco de España estima el cierre de 2025 un déficit de más de 700.000 viviendas. Una cifra que seguirá creciendo mientras la respuesta política se limite a señalar con el dedo a especuladores e inversores en lugar de abordar las causas reales del problema.