A cambio, buscarán una vivienda más pequeña: las viviendas de dos dormitorios han pasado de representar el 27% de las preferencias en 2024 al 33% en 2026, mientras que las de tres dormitorios han caído del 51% al 45%. Más dinero, menos metros. Ésta es, en resumen, la ecuación del mercado inmobiliario español en 2026, que propone el informe del IV Observatorio de Vivienda y Sostenibilidad de UCI, elaborado sobre una muestra de 2.035 encuestados con un nivel de confianza del 95%, y que fue presentado ayer.

Y esto no es un accidente estadístico. Es el síntoma dolorosamente visible de un fallo estructural que se viene acumulando desde hace años sin que ninguna política de vivienda haya conseguido revertirlo.

La demanda existe, crece y es urgente. Según el estudio, el porcentaje de españoles con intención de comprar una vivienda ha pasado del 27,9% en 2023 al 36,8% en 2026, nueve puntos en tres años. Entre los jóvenes de entre 25 y 34 años, este porcentaje alcanza el 50,3%. Es decir, el problema no es que los españoles no quieran comprar sino que el mercado no puede responder.

El diagnóstico de fondo tiene un nombre y todos lo sabemos: déficit estructural de oferta. Diversas fuentes estiman que España acumula entre 750.000 y 800.000 viviendas por debajo de lo que exige la demanda.

Cuando la demanda supera con creces la oferta, los precios suben y quienes quieren comprar pagan más por menos.

La construcción no ha seguido el ritmo del crecimiento demográfico ni de la formación de nuevos hogares, y los mecanismos que deberían corregirlo, como la disponibilidad de suelo, la agilidad administrativa y la seguridad jurídica para el promotor, funcionan exactamente en la dirección opuesta. De hecho, el exceso de regulación, la complejidad regulatoria y lentitud administrativa Han convertido la creación de nuevas viviendas en un proceso tan costoso y arriesgado que el mercado simplemente no lo emprende en la escala necesaria.

El resultado es predecible para cualquiera que comprenda la ley de la oferta y la demanda. Cuando la demanda supera con creces la ofertalos precios suben y quienes quieren comprar pagan más por menos.

Tampoco se puede argumentar que en realidad se trata de un problema de percepción. El 41% de los españoles sitúa la vivienda entre los principales problemas del país, según el CIS, y el informe de la UCI confirma que esta valoración está anclada en la experiencia directa. Nueve de cada diez compradores consideran que acceder a una vivienda hoy es más complicado que para la generación de sus padres. El 72% dice que es mucho más difícil.

Y es. Estas cifras llaman la atención por su magnitud, pero también por su transversalidad generacional. Incluso el 64,8% de nosotros, los baby boomers, compartimos esa percepción. En conclusión, la dificultad de acceso ha dejado de ser un problema percibido únicamente por los jóvenes y se ha convertido en un diagnóstico compartido por toda la sociedad española.

Sin embargo, las consecuencias las pagan especialmente los más jóvenes. Dos de cada tres compradores encuestados reconocen haber retrasado un hito vital por dificultades de acceso. Como era de esperar, la emancipación es la más citada (32,3%), seguida, a sólo unas décimas, de la decisión de tener hijos (31,9%). Entre la Generación Z, estos porcentajes se disparan: el 52,3% ha retrasado la independencia y el 42,4% ha pospuesto la maternidad o la paternidad.

Ya no hablamos de decisiones ideológicas o culturales. Son respuestas racionales a una escasez real de espacio, dinero y certeza sobre el futuro. La tríada maldita.

Pero este aspecto del problema de la vivienda explica por qué ha adquirido una dimensión macroeconómica verdaderamente preocupante. España registra ya una tasa de fecundidad de 1,16 hijos por mujer, la más baja de su historia. Atribuir esta información únicamente a tendencias culturales o preferencias individuales es muy conveniente, pero también barato e incompleto.

Una parte importante de esta caída se localiza, concretamente, en barrios y ciudades donde el acceso a la vivienda hace inviable el proyecto familiar. En el próximo número de la revista Política Exterior, que dirige Belén Becerril, me encargo de repasar la vigencia de Malthus en el siglo XXI, el economista inglés que temía que nos reprodujéramos demasiado. Hoy su argumento parece revertido. La escasez de oferta de vivienda no sólo encarece los metros cuadrados; También reduce la tasa de natalidad y agrava la insostenibilidad de un sistema de pensiones que ya No puede contar con las generaciones de reemplazo que necesita.

La respuesta del Gobierno se ha materializado en el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, dotado con 7.000 millones de euros, el triple que el plan anterior. La cifra puede impresionar a algunos sobre el papel, pero el calendario habla por sí solo. A nadie se le escapa que hay elecciones generales en 2027.

Un plan que no aborda la carga regulatoria que paraliza la construcción, que no acelera los plazos de concesión de licencias ni resuelve la inseguridad jurídica que ahuyenta el desarrollo privado, es fundamentalmente una publicidad. El déficit de 800.000 viviendas no se cubrirá con inversión pública si no se libera suelo y la burocracia sigue midiendo sus plazos en años. Triplicar los fondos para un plan que no funcionó no produce tres veces más viviendas; produce tres veces más expectativas incumplidas.

El comprador español de 2026 ya lo ha asumido: paga más, acepta menos metros y Pospone lo que no puede posponer indefinidamente. El mercado le ha enseñado a adaptarse. Lo que nadie ha calculado todavía es el coste futuro añadido de esta adaptación.