El ‘gemelo digital’ se expande a Catalunya y guiará al sector inmobiliario en la construcción de 50.000 parcelas
El ‘gemelo digital’ de la empresa Aretian, liderada por el urbanista Ramon Gras, se ha hecho mayor. Ha perdido el adjetivo de ‘metropolitano’ que le acompañaba hasta hace poco, para pasar a serlo de toda Catalunya. Se trata de una recreación virtual a escala de parcela de cada uno de los municipios de Catalunya que permite analizar una infinidad de variables respecto a vivienda, economía, transporte o servicios disponibles en cada área y cómo se relacionan entre ellos. Esta expansión al conjunto del territorio catalán la ha presentado el propio Gras en una sesión en ‘petit comité’ con empresarios del sector inmobiliario, en un acto que ha tenido lugar este jueves 28 de mayo en un edificio de la Diagonal.
[–>[–>[–>Entre otras cuestiones, el urbanista ha explicado a los presentes que el ‘gemelo digital’ tiene identificadas un total de 75.000 parcelas para vivienda y cerca de 20.000 para nuevo espacio de actividad económica. De esas 75.000, destaca Ramon Gras hay 50.000 urbanizadas pero no edificadas —es decir, en las que ya se podrían construir pisos— y hay otras 25.000 más clasificadas como susceptibles de alojar actividad residencial, pero que no están ni urbanizadas ni edificadas.
[–> [–>[–>El ‘gemelo digital’ de Catalunya, que mantiene un foco específico en la región metropolitana de Barcelona de los cinco millones de habitantes, “permite abordar dos retos que hoy en día siguen insatisfechos”, dice el fundador de Aretian. En plena crisis habitacional, uno de ellos es dotar de vivienda al país, una necesidad que no está cubierta y que, además de los precios, se manifiesta cada vez más, por ejemplo, en un sinhogarismo en auge o en que cada vez más familias que se ven obligadas a hacinarse en una habitación. “Se trata de hacer una estrategia de largo plazo fundamentada en la excelencia y las buenas prácticas”, sigue.
[–>[–>[–>
[–>[–>[–>
Respecto a esas casi 20.000 parcelas de actividad económica, el ‘software’ permite acceder a recomendaciones concretas sobre qué sectores de actividad tendría sentido alojar, con qué capacidad, con qué usos y con qué morfología en cada ámbito. Todo ello, insiste el urbanista, con el propósito final de potenciar distritos de innovación que ayuden al desarrollo económico de la metrópolis. En un contexto global en el que la población vive cada vez en zonas más urbanas y con previsiones de que la tendencia siga en aumento, las administraciones se ven abocadas a reforzar la planificación para poder afrontar el crecimiento y estructurar a su vez un ecosistema económico que dé respuesta a las necesidades que conlleva ese incremento.
[–>[–>[–>El papel del sector privado
[–>[–>[–>
Después de que el ‘gemelo digital’ haya estado disponibles para administraciones públicas de forma gratuita, Aretian lo pone ahora a disposición del sector privado para que puedan calcular el riesgo, potencial beneficio y atractivo de sus inversiones. En este caso ya no será de acceso libre, sino que las empresas interesadas tendrán que pagar unos 24.000 euros para disponer de las recreaciones virtuales del programa —9.000 euros si lo hacen antes de julio—.
[–>[–>[–>
Gras remarca que el sector privado, ante los retos de vivienda e impulso económico, “dispone ahora de un análisis diagnóstico y de recomendaciones de primer nivel, en la frontera del conocimiento”. Eso le permite, dejar de trabajar de manera muy manual e informal, buscando propiedad a propiedad, activo a activo, parcela vacante a parcela vacante, “algo en lo que puedes tardar semanas y en lo que tienes que hacer inferencias e intentar imaginar cuál es el nivel de incertidumbre de un activo inmobiliario”, y pasar a trabajar con una plataforma uniformizada con 1,5 millones de parcelas en toda Catalunya.
[–>[–>
[–>“Es decir, se puede ver en qué lugares tiene sentido desarrollar parcelas de determinado tamaño. E inmediatamente, con un par de clics, se pueden priorizar inversiones, reducir la incertidumbre, tomar decisiones de diseño, construcción y puesta en el mercado de viviendas y oficinas de calidad”, apunta Gras.
[–>[–>[–>
Mapa del ‘gemelo digital’ de Aretian sobre los precios del alquiler en la región metropolitana de Barcelona. / Aretian
[–>[–>[–>
Según ha apuntado el urbanista a lo largo de la presentación, uno de los principales objetivos es que administración y sector privado puedan ir de la mano en el desarrollo de ámbitos tan clave como son la vivienda y la planificación económica. Por ello, ha insistido en la importancia de que, por ejemplo, universidades, ‘startups’ y empresas vinculadas a la innovación se establezcan en nodos próximos, de modo que se facilite la interconexión entre ellas y se concentre la cadena de producción. “Cuando hay concentración de actividad se reducen los costes y eres mucho más competitivo. Con la ‘clusterización’ hay una redistribución inteligente en la que cada empresa encuentra su sitio y se centra en aquello en lo que son mejores y más pueden aportar”, ha defendido.
[–>[–>[–>El déficit de vivienda
[–>[–>[–>
Aunque el problema de acceso a la vivienda cada vez está más extendido en el conjunto del territorio catalán, Barcelona y su conurbación son el área que más sufre. Gras calcula que en la región metropolitana de Barcelona hay un déficit de cara a los próximos 20 años de unas 475.000 viviendas, que deberían repartirse en unas 29.000 parcelas que ya contemplan la construcción de vivienda nueva.
[–>[–>[–>
La cifra de Gras cuadra con uno de los escenarios de crecimiento de población máximos que contempla el Plan Director Urbanístico Metropolitano, el cual remarca la necesidad de construir 457.000 viviendas entre 2025 y 2050 en esta misma región metropolitana. El dato equivale a la necesidad de construir algo más de 18.200 viviendas al año con el objetivo de dar respuesta al grave problema de accesibilidad de la vivienda que ya viven Barcelona y su conurbación, lo cual supone un aumento considerable del ritmo de construcción actual. En un área similar, los datos del Institut d’Estadística de Catalunya (Idescat) reflejan que en 2024 tan solo se construyeron 8.557 viviendas, muy lejos de las cifras previas al estallido de la burbuja inmobiliaria —30.654 viviendas en 2008—.
[–>[–>[–>
Y, si el desafío de garantizar una oferta suficiente en la región de Barcelona ya es enorme por sí solo, todavía hay que añadir otro factor que hace aún más compleja la ecuación. Por un lado, el Govern se ha fijado como objetivo que el 15% de las viviendas principales de Catalunya dispongan de algún tipo de protección o criterio social, con el propósito de avanzar hacia precios más asequibles. En las zonas con mayor presión sobre los precios y más dificultades de acceso a la vivienda —donde reside el 82% de la población catalana—, los datos de la Generalitat muestran que en 2019 sólo el 7,35% de las viviendas cumplían estas características, y que apenas un 1,7% estaban destinadas al alquiler social, frente al objetivo de elevar esta proporción hasta el 9%. Son porcentajes que apenas han variado desde entonces.
[–>[–>[–>
A ello se suma que, según subraya el urbanista, Catalunya y la región metropolitana no sólo deben pensar en producir vivienda nueva, sino también en impulsar proyectos de regeneración urbana en áreas donde el parque residencial existente es de «mala calidad». «El problema es muy grande», concluye el urbanista.
[–>[–>[–>
Suscríbete para seguir leyendo
Puedes consultar la fuente de este artículo aquí