Cataluña ha sido la única región que ha aplicado la ley de forma general, con Barcelona como referente, si bien es cierto que en Navarra han decidido recientemente ponerla en práctica a través de una legislación propia. Por este motivo, la región se ha convertido en un elemento clave para medir los efectos de la regulación, comparando cómo ha cambiado el mercado inmobiliario en Cataluña y el resto del territorio nacional.

La Ley de Vivienda ha conseguido moderar el precio de los alquileres en Cataluña, que en los dos últimos años han crecido un 5,7% frente al 8,5% de Madrid. Esta brecha es aún mayor respecto al conjunto de España, donde el incremento de precios alcanza el 10,8%. Según Fedea, la diferencia de crecimiento entre la región y el resto del país equivale a una moderación de los precios en Cataluña de 1,5 puntos porcentuales al año. Baleares es la excepción, con una contención de precios del 3,3% lo que explica que la región haya alcanzado el techo de demanda después de varios años, situándose como una de las más caras de España.

La moderación en los alquileres catalanes llega tras un calvario regulatorio en el que intentaron tapar los vacíos legales que presenta la norma. La Generalitat de Cataluña ha tenido que aprobar tres decretos adicionales en los dos últimos años para incluir el alquiler por temporada y el alquiler de habitaciones.

A pesar del freno al aumento de precios logrado por la aplicación de la ley, La norma no logra solucionar la reducción de la oferta, el mayor problema al que se enfrenta el mercado regulado. El número de anuncios de alquiler cayó un 22,2% en Barcelona, ​​mientras que en Madrid aumentó un 3,9% en total. La contracción catalana, del 20,5%, prácticamente duplica la de los territorios en los que no se aplica la Ley de Vivienda, como en la Comunidad Valenciana o Andalucía, donde el descenso ronda el 10%.

El límite de precio permitido por la ley no sólo ha reducido el número de ofertas en el mercado catalán, sino que también va asociado a una mayor competencia a la hora de solicitar una misma vivienda. La presión de la demanda alcanzó 462 contactos por anuncio en Barcelona al cierre de 2025. Una cantidad casi cuatro veces mayor que en el resto del país, donde se registraron un promedio de 135 solicitudes por cada oferta. Siguiendo con la comparativa entre ciudades, el informe indica que Barcelona registró 4,5 veces más solicitantes por vivienda que Madrid.

Según Fedea, la diferencia de demanda entre los lugares donde se aplica la norma y aquellos donde no es consecuencia del funcionamiento del mercado. Cuanto más bajo es el precio fijado por la ley, mayor es la avalancha de inquilinos que compiten por conseguir el mismo piso. La medida ha terminado beneficiando a los que ya estaban instalados en zonas donde los precios se han regulado y reduciendo las posibilidades de nuevos inquilinos.

Un problema estructural de oferta

La Ley de Vivienda aprobada por el Ministerio que preside Isabel Rodríguez es una de las medidas que reclama el Gobierno siempre que tiene oportunidad. Pero la negativa de la mayoría de las Comunidades Autónomas a aplicarlo, con Madrid al mando, ha llevado a la ministra a señalar que los líderes autonómicos son los culpables en lugar de asumir la responsabilidad de la crisis inmobiliaria.

La vivienda en alquiler este mes de mayo registró un aumento de más del 12% respecto al año anterior. La aceleración de los precios no puede vincularse a la ley de 2023, ya que su aplicación ha sido casi simbólica en todo el territorio español, explican desde Fedea, y aseguran que se trata de un «problema estructural de suministro».

En España la producción de obra nueva está muy por debajo de lo necesario. Según el Banco de España, el El déficit habitacional acumulado ronda las 600.000 viviendas. La falta de construcción ha provocado que cerca del 80% de las transacciones de 2024 correspondan a viviendas de segunda mano.