con más de 4 mil millones de euros de inversión acumulada desde 2022 según datos de Savillsy un flujo constante de operaciones institucionales hasta el momento 2026 —desde la inyección de 1,2 mil millones de Bain Capital junto a Impulsohasta la alianza de Bestinver con Alquiler inteligente-, él Vida flexible Se ha consolidado como el destino favorito de los capitales.

Dos de los protagonistas de esta revolución silenciosa son Alexander Schuvákscofundador de la sociedad gestora Argisy Ignacio Parejadirector ejecutivo de Impulso inmobiliariodos directivos que han pasado por los micrófonos de Golpe de ladrillo.

Mientras el grueso del capital institucional apostaba fervientemente por la promoción de viviendas para alquiler tradicional, conocido en el sector como Construir para alquilarun puñado de gerentes decidieron salirse del flujo. Una lectura anticipada del mercado que acabó marcando la diferencia.

«Predijimos la muerte del residencial Construir para alquilar en 2021, cuando todo el mercado se estaba metiendo en él», explica Schuvaks. «Tomamos la decisión estratégica de no entrar en ese sector, y el tiempo nos dio la razón con la llegada de la Ley de Vivienda».

El giro regulatorio y la intervención de los precios de alquiler tradicionales acabaron por poner la puntilla al modelo, empujando a los inversores hacia el formato flexible en suelo terciario.

Parejade Impulsomatiza el diagnóstico sin contradecirlo: «Lo que hemos experimentado es que el Construir para vender ha derrotado Construir para alquilar en la competencia para comprar terrenos o activos terminados. «No se puede competir con la presión que existe en la promoción de ventas».

Sin embargo, el directivo señala que el modelo ha encontrado refugio en marcos de colaboración público-privada. «El Decreto 3/24 de la Comunidad de Madrid ha permitido en ámbitos como Valdebebasde los 300.000 metros habilitados, hoy están prácticamente agotados, y la mayoría son institucionales haciendo Construir para alquilar«.

La clave, según Pareja, es blindar el modelo de la presión del libre mercado: «Si sin marcos legales que protejan el Construir para alquilar del Construir para venderél bts él se lo come. «Hay que crear entornos donde no se pueda vender».

La evolución interna del sector también ha seguido su propio proceso de maduración. Impulso Inició su viaje en Vida flexible cuando el concepto apenas tenía nombre en España.

«En la 19-20 cuando empezamos a verlo, lo llamábamos apartamentos de servicio«recuerda Pareja. «Estábamos buscando formas innovadoras de mejorar el acceso al alojamiento temporal para una demanda que no tenía la oferta adecuada: trabajadores de proyectos, personas en plena renovación, recién llegados a una ciudad, personas que se divorcian…»

Lo que comenzó como una demanda limitada resultó ser mucho mayor de lo esperado. «Pensábamos que era X y resultó ser 100X», admite el director general de Impulso. «Tenemos desde jubilados que pasan tres meses en la ciudad, hasta nómadas digitales que se desplazan de ciudad en ciudad. «Hay muchas realidades que no tuvieron una oferta adecuada».

En Argisel camino implicó abandonar el puro coliving. «En 2018 empezamos a alquilar habitaciones, pero nos dimos cuenta de que era inescalable por problemas de convivencia. Mezclar diferentes perfiles con cocinas compartidas generó fricciones», explica Schuvaks, que optó por evolucionar hacia Vida flexible bajo licencias de alojamiento o apartahotel: unidades individuales más pequeñas pero totalmente privadas, manejables a escala bajo marcas como flipco.

Ambos directivos coinciden en señalar el suelo como el principal obstáculo del sector. «Desarrollar suelo residencial desde cero en España puede tardar fácilmente 18 años», advierte Schuvak. Es por eso Argis ha hecho de la reconversión de oficinas obsoletas su seña de identidad: «Es la única forma real de hacer obra nueva en zonas urbanas consolidadas donde no quedan solares».

La ventaja de Vida flexible frente al residencial es precisamente su capacidad para operar en suelo terciario, históricamente más barato y más abundante. «Hasta hace unos años, la diferencia entre el valor del suelo terciario y el suelo residencial era de uno a tres», recuerda Pareja. «Acceder a suelos más baratos te facilita tener una costo más bajo y un boleto más asequible para el consumidor.

Él auge Tampoco se explica sin el contexto macroeconómico. España es hoy el destino favorito del capital inmobiliario internacional. “Te sorprendería lo fácil que es atraer inversores”, reconoce Pareja. «La previsión de la OCDE sitúa el crecimiento de España en 2026 en 2,2%frente al 0,9% de la eurozona. Somos el foco de interés de inversores de todo el mundo. Lo que falta son proyectos rentablesno capital.

Para Momentum, esta confluencia de factores se ha traducido en un acuerdo histórico: una alianza con Bain Capital por 1.200 millones de euros invertir en Vida flexible en España, la operación más significativa del segmento hasta el momento.

Argis invierte 250 millones

Argispor su parte, ha abierto Jubilación Flipcosu primer activo Vida flexible en el centro de la capital, ocupando las antiguas oficinas centrales de Metro de Madrid en el barrio de Pacíficojunto al Parque del Retiro, con una inversión de 39 millones de euros.

Jubilación Flipco No es un proyecto aislado: el directivo actualmente tiene tres proyectos vida flexible en desarrollo en Madrid capital, San Sebastián de los Reyes y Tres Cantos, que suman un total de 1.119 unidadesrespaldado por su segundo fondo de inversión, Fondo Vivo Argis IIequipado con 250 millones de euros.

En este entorno, gana quien mueva capital más rápido. «Venimos de Excel, no del ladrillo», afirma Schuvaks. La integración vertical del equipo. Argiscon arquitectos trabajando en paralelo a la diligencia debida de cada activo, les permite reducir a la mitad los tiempos de desarrollo.

«Al pasar de cuatro a dos años conseguimos ofrecer la misma tasa interna de retorno al inversor vendiendo el producto final más barato. «La velocidad en este negocio es absolutamente crítica».

Él Vida flexible ya no es una apuesta alternativa convertirse en el eje central de la inversión inmobiliaria institucional en España. La cuestión ya no es si el modelo funciona. La cuestión es quién llega primero al siguiente edificio de oficinas vacío.