El mercado de la vivienda de lujo en Madrid sigue avanzando a dos velocidades. Mientras que el precio medio del metro cuadrado en las zonas más exclusivas de la capital aumentó un 3,2% entre el primer y segundo trimestre de 2026, el volumen de compras y ventas acumuladas en doce meses cayó un 7,3%con descensos en 19 de las 20 zonas analizadas.

El comportamiento confirma que el segmento prime continúa cada vez más caro aunque la actividad pierde intensidadun fenómeno que los expertos atribuyen a una escasez de oferta y una demanda solvente que mantiene el interés por los mejores activos.

Así se afirma en el último informe de Mercado DIZAelaborado a partir de datos de la Portal Estadístico Notarial y firmado por los profesores de la Universidad Rey Juan Carlos Fernando Pinto Hernández y María Luisa Medrano García.

El estudio analiza la evolución de los veinte zonas más exclusivas de Madrid y su área metropolitana y concluye que el mercado se está ajustando por el número de operaciones, no por los precios.

El aumento medio de precios intertrimestral fue del 2,8%, un ritmo que, de mantenerse durante un año, supondría una revalorización cercana al 12%.

Para los autores del informe, esta evolución muestra que la limitada disponibilidad de viviendas de lujo sigue siendo el principal factor que sustenta las valoraciones, incluso en un contexto en el que el número de ventas comienza a reducirse.

La explicación está en el desequilibrio entre oferta y demanda. La vivienda de lujo disponible en Madrid sigue siendo escasa y los propietarios muestran poca disposición a vender, mientras que los compradores con mayor poder adquisitivo siguen buscando activos singulares en las ubicaciones más cotizadas. El resultado es un mercado con menor volumen de negocios, pero sin signos de ajuste de precios.

Las mayores subidas del trimestre se concentraron en algunos de los enclaves más demandados de la capital. Plaza Castilla-4 Torres encabezó el ranking con un aumento de 7,1% en el precio medio del metro cuadrado, consolidando el atractivo de una zona donde la oferta sigue siendo muy limitada y el interés inversor sigue siendo elevado.

A continuación aparece América Latinacon un crecimiento de 6,8%seguido por Almagrodonde los precios avanzaron 5,5%y La moralejaque registró un aumento en 4,7%.

Según el informe, estos mercados comparten una característica común: el reducido número de viviendas disponibles hace que cada venta tenga una influencia notable en las estadísticas de precios.

En este tipo de zonas, donde predominan activos de alto valor y baja rotación, una sola transacción de alto valor puede incrementar significativamente el precio promedio registrado durante el trimestre.

En la dirección opuesta, sólo Ibiza-Niño Jesús y Jerónimo experimentó ligeros descensos durante el semestre. Sin embargo, los autores del estudio consideran que estas caídas responden principalmente a un efecto de composición del producto vendido -como diferencias de superficie, tipología o calidad de las propiedades- y no a una depreciación real del mercado.

El comportamiento del volumen de operaciones pinta un escenario completamente diferente. Aunque el mercado mantiene compradores, la actividad pierde intensidad prácticamente en todos los ámbitos.

Entre los mayores descensos destaca Alcobendasdonde las ventas acumuladas entre el cuarto trimestre de 2025 y el segundo trimestre de 2026 cayeron un 17,4%.

También destacan Majadahondacon una gota de 13,5% durante el último trimestre y Boadilla del Montedonde las operaciones disminuyeron en 9,1%.

Dentro de Madrid capital también se observa esta desaceleración. recoletos registró una reducción en 10,8%, Justicia cayó un 10% y Almagro a 8,9%reflejando una demanda mucho más selectiva que en años anteriores.

La Moraleja vende menos, pero cada vivienda vale más

Uno de los casos más representativos es el de La moralejauno de los mercados residenciales más prestigiosos del país. Allí las ventas cayeron 12,1% durante el trimestre y acumuló una caída en 46,3% desde finales de 2025.

Sin embargo, esta menor actividad no ha supuesto una corrección de precios. De lo contrario. El volumen medio de viviendas vendidas aumentó en 45,4% durante el semestre, superando el 2,1 millones de euros por operación.

Esta evolución ilustra el comportamiento del mercado prime madrileño en su conjunto. Las operaciones son menos numerosas, pero corresponden a inmuebles de gran valor económico, que sigue impulsando las estadísticas de precios.

La única excepción al descenso general de la actividad es Tres canciones. El municipio logró incrementar ligeramente las ventas, con un aumento de 0,5% durante el trimestre.

El informe atribuye este comportamiento a un perfil de comprador predominantemente nacional y a una posición relativamente más favorable dentro del índice de accesibilidad elaborado por DIZA Market. En comparación con otras zonas prime, Tres Cantos mantiene unos precios menos tensionados, lo que facilita un mayor dinamismo del mercado.

Para Fernando Pinto Hernández y María Luisa Medrano García, los datos no reflejan un cambio de ciclo en el mercado residencial de lujo madrileño, sino una fase de mayor selección por parte de los compradores.

La demanda con capacidad económica sigue presente, aunque analiza más de cerca cada operación y concentra el interés en los activos de mayor calidad. Al mismo tiempo, la escasez de vivienda disponible en las zonas más exclusivas impide que esta menor actividad se traslade a los precios.

Seis meses después del inicio de 2026, el segmento prime madrileño mantiene así una tendencia claramente alcista.

Los precios siguen creciendo a un ritmo superior al 3% trimestral, mientras que las ventas caen más de un 7%, lo que confirma que el mercado del lujo sigue ajustándose por el número de transacciones cerradas y no por el valor de los activos.

Esta combinación refuerza la idea de que el desequilibrio entre oferta y demanda sigue siendo el principal motor del mercado residencial de alto nivel en la capital.