El Gobierno llega a la última fase de la negociación del que aspira a convertirse en el mayor paquete de medidas en materia de vivienda desde la aprobación de la Ley por el Derecho a la Vivienda con un doble reto.

Por un lado, pretende dar respuesta a la escalada de precios de alquiler con nuevas herramientas regulatorias y fiscales. Por otra parte, necesita reunir una mayoría parlamentaria que, pocas horas después de que el Consejo de Ministros dé luz verde al decreto ley, todavía está lejos de estar asegurada. No en vano, el Ejecutivo de Pedro Sánchez ha Toda la Legislatura encalló.

Sánchez aprovechará su comparecencia para revisar el rumbo político de este martes para presentar una batería de iniciativas con las que el Ejecutivo intenta intervenir sobre uno de los principales focos de preocupación económica de los hogares españoles. el texto busca estabilizar contratos de arrendamientolimitar el uso fraudulento de determinadas modalidades de alquiler, ampliar la oferta de vivienda residencial y reforzar los incentivos para que parte de los inmuebles que actualmente operan en otros mercados vuelvan al alquiler de larga duración.

La dificultad no reside tanto en el contenido del decreto como en la aritmética parlamentaria. El Ejecutivo mantiene conversaciones prácticamente en varios lados para construir un mayoría que permite validar la norma en el Congreso, una votación que revelará una vez más la complejidad de una legislatura sustentada por un apoyo muy heterogéneo. Mientras Junts condiciona su apoyo a la incorporación de medidas fiscales, Podemos rechaza de plano la reforma de la ley del suelo incluida en el borrador y advierte de que no participará en ninguna negociación si ese apartado permanece intacto.

El núcleo del decreto se estructura en torno a dos objetivos principales. El primero consiste en actuar directamente sobre el mercado del alquiler para intentar contener las rentas y reforzar la posición de los inquilinos. El segundo busca movilizar la vivienda hacia el mercado residencial a través de cambios tributarios y administrativos que alteren los incentivos económicos actualmente existentes.

La medida con mayor impacto potencial será la recuperación de la Prórroga extraordinaria de dos años para los contratos de alquiler que finaliza antes del 30 de junio de 2028. La iniciativa permitirá a los inquilinos ampliar la validez de sus contratos sin verse expuestos inmediatamente a las fuertes subidas de precios registradas por el mercado en numerosas ciudades.

La propuesta constituye uno de los principales Las afirmaciones de Sumar en materia de vivienda. El socio minoritario del Gobierno logró inicialmente incorporarlo al paquete de medidas aprobado el pasado mes de marzo, aunque apenas unas semanas después el Congreso acabó derogarlo durante el proceso de validación con el apoyo del Partido Popular, Vox, Junts y UPN, mientras que el PNV optó por abstenerse.

Ahora el Ejecutivo intenta rescatar esta herramienta, convencido de que puede ofrecer un alivio inmediato a un volumen importante de hogares. Las estimaciones manejadas por Sumar apuntan a que cerca de cuatro millones de personas, distribuidas en alrededor de un millón y medio de hogares, podrían beneficiarse de esta prórroga extraordinaria de los contratos.

Alquileres estacionales y universitarios

Junto a esta prórroga, el Gobierno pretende cerrar una de las principales vías utilizadas en los últimos años para evitar las limitaciones impuestas al alquiler de vivienda habitual. El decreto incorpora por primera vez una regulación específica del alquiler por temporada y por habitacionesdos modalidades cuyo uso se ha intensificado especialmente en grandes ciudades y en la principal destinos universitarios.

La intención del Ministerio de Vivienda es integrar estos contratos dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En la práctica, esto requerirá justificar expresamente la causa de la temporalidadfijar una duración compatible con esta transitoriedad y acreditar que el contrato responde realmente a una necesidad ocasional del inquilino.

Con ello se pretende dificultar que las viviendas efectivamente destinadas a residencia permanente sigan comercializándose como alquileres temporales para eludir las obligaciones previstas en los contratos ordinarios. Las organizaciones que defienden el derecho a la vivienda llevan años denunciando esta práctica como uno de los principales mecanismos utilizados para eludir los límites regulatorios y aumentar los alquileres en zonas sometidas a una intensa presión de la demanda.

El decreto también reforzará la garantías legales a través de la obligación de formalizar por escrito todos los contratos de arrendamiento, una medida con la que el Ejecutivo pretende reducir la inseguridad contractual y facilitar el control administrativo sobre un mercado que sigue mostrando altos niveles de opacidad en algunos segmentos.

A este paquete regulatorio se suma una decisión con una notable carga política. El Gobierno incorporará Bonificaciones del Impuesto sobre la Renta Para aquellos propietarios que reducir el precio de tus alquileresun instrumento que hasta hace poco encontró poco apoyo entre los partidos situados a la izquierda del PSOE, tradicionalmente más favorables a la regulación directa que a los incentivos fiscales.

La inclusión de estos ventajas fiscales Responde, en gran medida, a las demandas realizadas por Junts durante las conversaciones mantenidas con el Ejecutivo. La formación catalana también reclama deducciones para determinados grupos de inquilinos y beneficios fiscales dirigidos a personas mayores que deben vender sus residencia habitual para cubrir los gastos derivados de una residencia o un centro asistencial, exigencias que el Gobierno se plantea incorporar para ampliar las posibilidades de alcanzar un acuerdo parlamentario.

El segundo gran eje del decreto desplaza el foco de la regulación del alquiler a la movilización de la vivienda residencial. La premisa del Gobierno es que el aumento de la oferta difícilmente llegará sólo a través de nuevas promociones en el corto plazo y que, por tanto, hay que incentivar la vuelta al mercado tradicional de parte de las viviendas que en los últimos años han migrado hacia el alquiler turístico, mucho más rentable en muchas ciudades.

21% IVA al turismo

Con este objetivo, el Ejecutivo prevé generalizar un tipo de IVA del 21% para los alquileres turísticos. Actualmente, este tipo de alojamientos sólo pagan este impuesto cuando prestan servicios propios de la hostelería, en cuyo caso se aplica un impuesto del 10%. La modificación pretende reducir el diferencial de rentabilidad entre ambos modelos operativos y favorecer que una parte de estos inmuebles se vuelvan a destinar a alquileres de larga duración.

La medida responde a una de las principales demandas de comunidades autónomas y ayuntamientos con fuerte presión turísticadonde la proliferación de viviendas vacacionales ha reducido la disponibilidad de apartamentos para residencia habitual y ha contribuido a endurecer aún más los precios del mercado.

El texto también endurece el régimen sancionador aplicable a las plataformas digitales que anuncien viviendas turísticas sin licencia o sin el preceptivo número de registro. A propuesta de EH Bildu, el borrador contempla multas que, en los casos más graves, podrán alcanzar el millón de euros, reforzando la responsabilidad de los intermediarios en el control de la oferta publicada.

Pero el capítulo que amenaza con condicionar el futuro del decreto no se encuentra en las medidas sobre el alquiler ni en la fiscalidad de las viviendas turísticas. El principal punto de fricción aparece en la reforma de la ley de suelo incorporada por el Ejecutivo, una modificación largamente defendida por el PSOE y el PNV que persigue acelerar el desarrollo urbano y reducir la inseguridad jurídica que afecta a numerosos planes municipales.

Esquiva la parálisis

La propuesta pretende limitar las causas que permiten la anulación total de un instrumento urbanístico. Si la reforma prospera, sólo las infracciones consideradas especialmente graves podrían provocar la nulidad total de un plan, mientras que los defectos formales subsanables deberían corregirse sin obligar a reiniciar procedimientos que, en muchos casos, requieren años de tramitación.

El Gobierno sostiene que la actual marco legal Durante años, ha favorecido la paralización de promociones residenciales por pequeños errores administrativos, retrasando la construcción de miles de viviendas y generando elevados costes económicos tanto para las administraciones como para los promotores.

Este no es un debate nuevo. La modificación ya fue impulsada durante la pasada legislatura, aunque el Ministerio de Vivienda acabó retirando el proyecto tras comprobar la ausencia de apoyo suficiente. Posteriormente, PSOE y PNV registraron un nuevo proyecto de ley que tampoco logró pasar la tramitación parlamentaria. En febrero de 2025, esa iniciativa apenas obtuvo el apoyo de Coalición Canaria y la abstención de Vox, un precedente que explica la cautela con la que el Ejecutivo ha afrontado este nuevo intento.

La resistencia más fuerte proviene ahora de Podemos. Sus cinco diputados podrían ser decisivos para la validación del decreto y la formación ha elevado este apartado a la categoría de condición irrenunciable. Su secretaria general, Ione Belarra, ha reclamado públicamente la retirada total de la reforma y ha advertido de que, mientras permanezca en el texto, no hay margen para abrir una negociación.

En opinión de Podemos, las modificaciones propuestas reducirían los controles sobre el urbanismo y facilitarían nuevas operaciones especulativas. La dirigente ha llegado a definir el proyecto como una «reforma de la ley del suelo con condecoraciones», al entender que el resto de medidas sociales incluidas en el decreto no compensan un cambio normativo que, a su juicio, debilita las garantías existentes en materia urbanística.

Desde el Gobierno y desde Sumar, sin embargo, se transmite un mensaje de mayor cautela. Los negociadores insisten en que las conversaciones permanezcan abiertas y reduzcan el dramatismo de las posiciones expresadas públicamente por los distintos grupos, convencidos de que el margen para introducir ajustes quedará abierto hasta el último momento.

El Ministro de Cultura, Ernesto Urtasununo de los representantes de Sumar en la negociación, ha defendido que el texto constituye una propuesta «muy ambiciosa» y ha recordado que es habitual que las distintas fuerzas políticas intenten incorporar sus propias prioridades ante una votación de esta naturaleza. En términos similares se expresa el Ministerio de Vivienda, que espera alcanzar un acuerdo lo suficientemente amplio como para sacar adelante un decreto construido a partir de aportes de muy diferentes sensibilidades políticas.

La negociación refleja, una vez más, las dificultades que han acompañado la actuación legislativa del Gobierno desde el inicio de la legislatura. La vivienda se ha consolidado como una de las principales preocupaciones económicas de los ciudadanos, pero también como uno de los ámbitos donde resulta más complejo conciliar intereses encontrados.