El mercado inmobiliario en España muestra un crecimiento récord del valor de la vivienda a pesar de la presión sobre el acceso a la misma. Durante el tercer trimestre de 2025, el precio medio del metro cuadrado alcanzó los 2.153,4 euros, el nivel más alto registrado hasta el momento, lo que representa un incremento del 12,1% respecto al mismo periodo del año anterior. Este aumento sostenido refleja una fuerte demanda inmobiliaria y mantiene al sector como referente de inversión, aunque genera tensiones para los hogares de menor poder adquisitivo.

Según la Asociación de Asesores Inmobiliarios, la inversión inmobiliaria sigue creciendo con fuerza y espera que el sector cierre el año con 17.000 millones de euros, un 30% más que en 2024. El segmento residencial lidera esta tendencia, acumulando 3.727 millones de euros de inversión, especialmente en viviendas de alto valor. Un dato alarmante es que en ciudades como Madrid hasta el 40% de las compras de viviendas de lujo corresponden a extranjeros, alimentando críticas sobre la desconexión entre los precios premium del mercado y la realidad económica de los residentes locales.

El dinamismo de la inversión convive con un mercado tenso y desequilibrios evidentes. Si bien la vivienda de lujo y el sector residencial concentran gran parte del capital, la minorista también muestra Signos de recuperación, con 2.841 millones de euros invertidosalcanzando niveles prepandémicos. Esta combinación de precios récord, inversión internacional y concentración en activos de alto valor refleja los desafíos actuales del mercado inmobiliario, donde la capacidad de los hogares para acceder a la vivienda enfrenta una presión cada vez mayor y la necesidad de políticas regulatorias respecto de los agentes más activos del mercado.

Un propietario de 16 viviendas explica la gestión de sus pisos

Pascual Ariño es un inversor inmobiliario que cambió su carrera como policía para ganarse la vida con la venta de viviendas. El mencionado ha aparecido en varias ocasiones en el programa de televisión “laSexta Xplica” y en sus redes sociales se encarga de mostrar sus avances en el mundo de las inversiones. En una de sus últimas apariciones al aire explica el método que utiliza para rentabilizar sus pisos. «Más del 90% de la vivienda disponible en alquiler en España es de pequeños propietarios«, comienza explicando en relación a las críticas que otros vocales ejercieron sobre la influencia de los fondos de inversión y los grandes inversores en el mercado inmobiliario.

Al respecto, el presentador del programa pide al inquilino que le explique su situación en el foco, a lo que este responde lo siguiente: «Tengo dieciséis viviendas y la mayoría, menos dos, Tradicionalmente se alquilan a familias porque es mucho más rentable.«, especifica el experto del mercado. Este hecho contrasta con el pensamiento generalizado de muchos ciudadanos que atribuyen la especulación inmobiliaria al auge de los pisos turísticos, y el inversor da respuesta a esta pregunta.

«Ese es otro problema que la gente no conoce, es mucho más rentable porque aunque gane menos, pago menos impuestos. Cuando alquilas en vacaciones tienes que limpiar las casas, hay que tener gestión, lo normal es que pagues el 20% por la gestión de esa vivienda», indica. De esta forma, la suma de todos estos gastos, unido al esfuerzo que supone, hace que el inversor rechace esta opción. «Entonces, cuando tienes buenos ingresos, los alquileres vacacionales no tienen créditos fiscales. En la Comunidad Valenciana se paga el 54% del IRPF, que es el límite máximo«, afirma. Finalmente confirma su decisión de trasladar su residencia habitual a Andorra por motivos fiscales.

¿Por qué alquiler tradicional frente a alquiler turístico?

Poniendo un ejemplo práctico en números, Ariño identifica la operación que resulta de restar al importe obtenido la carga fiscal que hay que afrontar en España respecto a los alquileres turísticos y los gastos adicionales, generando una estimación de los beneficios. «Así que si ganas 20.000 euros, 4.000 irán a parar a la empresa que gestiona y más de 8.000 euros a Hacienda, por lo que te quedas limpio con menos de 8.000. Sin embargo, si haces alquileres tradicionales, apenas te pagan impuestos porque obtendrás una bonificación fiscal mínima del 50%«, comenta en su publicación respecto a la preferencia para gestionar la administración de sus viviendas.