Ayuntamientos y comunidades recurren a la inversión privada para acelerar la construcción de pisos en alquiler asequible
Ayuntamientos, comunidades autónomas y hasta empresas públicas han recurrido en los últimos años a construir viviendas destinadas al alquiler a precios asequibles de la mano de inversores privados, principalmente promotores y fondos de inversión, ante la necesidad imperiosa de aumentar el parque público, que actualmente es de apenas 260.000 y se necesitarían cuatro veces más para equipararse con la media de los países de la Unión Europea. Según cálculos de EL PERIÓDICO, las diferentes administraciones públicas han impulsado o anunciado planes para el desarrollo de hasta 100.000 pisos, una parte de ellos ya están operativos y alquiler, aunque la mayor parte de ellos están aún pendientes de licitar o en diferentes fases de construcción.
[–>[–>[–>¿En qué consisten estos planes de colaboración público-privada? La administración dispone de un suelo en patrimonio que está sin construir, pero carece de fondos presupuestados para hacerlo y no tiene experiencia en muchos casos en la gestión de viviendas. Por este motivo, lanza un concurso público para ceder esta parcela durante varios años, en plazos generalmente desde 45 hasta 75 ejercicios. Es el adjudicatario, generalmente un promotor o un fondo de inversión, el que construye los pisos y los explota en alquiler, siempre a un precio ‘topado’ o limitado de acuerdo a las condiciones que ha incluido en los pliegos de la licitación el ente público. Este inversor lo explota durante esos años, obteniendo una rentabilidad que puede ir desde el 4% hasta el 8% anualizado y, pasado el plazo, devuelve el solar y los inmuebles a lo público.
[–> [–>[–>Antonio de la Fuente, director general del departamento de Living de la consultora Colliers, asegura que este tipo de proyectos son «la única oferta de vivienda en alquiler que se está produciendo en estos momentos», debido a que es «prácticamente imposible» que a un promotor o un inversor le salgan las cuentas para llevar a cabo un desarrollo sobre un suelo privado, teniendo en cuenta el precio de este y los costes de construcción.
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Los pioneros en este tipo de programas a gran escala fueron la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento de Barcelona, que impulsaron los primeros en 2021. El consistorio catalán propuso la creación de una sociedad mixta, Habitatge Metròpolis Barcelona (HMB), participada en un 25% por el entonces Ejecutivo de Ada Colau, un 25% por municipios del Área Metropolitana de la Ciudad Condal y el 50% restante quedaría en manos de privados. Tras la licitación, se impusieron Neinor Homes y Cevasa, que cuentan con un 25% cada uno. La idea original era desarrollar en el medio plazo 4.500 viviendas, pero cuatro años después no ha finalizado ninguna casa: tiene en marcha 627 repartidas en ocho promociones que se entregarán entre 2026 y 2027. La sociedad mixta está inmersa en una segunda fase que aspira a promover 717 pisos más.
[–>[–>[–>La Comunidad de Madrid fijo un objetivo más ambicioso para su Plan Vive, el nombre escogido para el programa que optaba a poner en el mercado 25.000 viviendas, 15.000 durante esa legislatura. Aunque el Gobierno de Isabel Díaz Ayuso o cumplió sus promesas, ya que en estos cuatro ejercicios apenas ha licitado la construcción de menos de 13.000 pisos, es la administración pública más avanzada en este aspecto. El Ejecutivo regional puede presumir ya de tener 4.875 pisos en alquiler y otros 8.000 en fase de licitación, construcción o adjudicación.
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También en la capital, tras los resultados a nivel autonómico, el Ayuntamiento se lanzó a desarrollar vivienda en colaboración público-privada: en 2023 adjudicó los primeros suelos con capacidad para construir 2.134 pisos, algunos de ellos ya están operativos y han comenzado a recibir a los primeros inquilinos. En 2024, a través de la Empresa Pública de Vivienda y Suelo (EMVS), el Consistorio replicó el modelo y logró adjudicar la construcción de 1.608 viviendas más y ya ha anunciado el pistoletazo de salida para una nueva licitación de 600 más.
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[–> [–>[–>[–>Nuevas promesas
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En los últimos meses, al calor de la preocupación por el acceso a la vivienda, numeras administraciones han anunciado imponentes planes para seguir avanzando en esta línea. La principal, el Ministerio de Vivienda y su empresa pública Sepes, que aspiran a poner en alquiler algunos de los suelos para su desarrollo en fórmulas de colaboración público-privada, aunque nunca han desvelado cifras. También el presidente de la Generalitat de Cataluña, Salvador Illa, presentó hace unas semanas el Plan 50.000, en el que pretende impulsar 50.000 viviendas antes de 2030. Una parte de estas serán de la mano de inversores privados, aunque en este programa tendrán mucho protagonismo sociedades públicas como el Incasol o las entidades del tercer sector.
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Tras este torrente de concursos, De la Fuente, de Colliers, recuerda que este tipo de concursos «supone un gran esfuerzo para los participantes, que involucra a promotores, despachos de arquitectura, constructoras, entre otros agentes», y en régimen de subasta pública. Por este motivo, el consultor lanza una serie de recomendaciones para la administración pública: «Sería idóneo una mayor homogeneización de las condiciones económicas y de la duración de las concesiones recogidas en los pliegos y plantear escenarios más realistas en cuanto a las rentabilidades exigidas y la eficiencia en la gestión de los proyectos resultantes».
[–>[–>[–>Casos fallidos
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No todas las apuestas de la administración pública de aumentar la oferta se ha saldado de forma positiva. Además del discreto resultado de Habitatge Metròpolis Barcelona (HMB), otros planes han sufrido un fracaso estrepitoso. Es el caso del Plan Viena de Sareb, que apostaba por impulsar entre 10.600 y 15.000 viviendas y no fue capaz de despertar el interés inversor en su primera licitación, que sacó suelos para promover 3.770 inmuebles en varias comunidades autónomas. No es la única: la Generalitat Valenciana licitó 721 pisos y solo logró adjudicar 169 en 2024, mientras, en 2023, la Junta de Andalucía no logró ni una sola puja para los terrenos con capacidad para levantar 1.039 viviendas que sacó a concurso en Cádiz, Huelva, Granada y Málaga.
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Aunque los motivos detrás de cada uno de estos fracasos es uno, el resumen es que la rentabilidad ofrecida al inversor no era suficiente para el riesgo existente, bien sea en la duración del contrato, en el retorno propio de los activos, la poca escalabilidad o una mala ubicación de las parcelas. «En ocasiones hemos visto plazos excesivamente breves, cánones demasiado elevados, expectativas de rentabilidad poco realistas o proyectos diseminados y de pequeña escala que, en definitiva, resultan poco eficientes», concluye el directivo de Colliers.
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