El embrague de la vivienda – Rubén Manso
Él mercado de la vivienda se ha convertido en una clase práctica sobre coordinación institucional. El supervisor analiza el crédito, los precios y la estabilidad financiera, y pregunta cómo evitar que el partido acabe como suelen hacerlo los partidos financiados con deuda. La política, mientras tanto, mira al elector expulsado del mercado y concluye que la solución es ayudarle a comprar. El resultado se conoce: Un regulador pisa el freno, otro poder público pisa el acelerador y luego todos se sorprenden de que huele a embrague quemado..
El BCE acaba de incluir en su revisión de la estabilidad financiera una monografía sobre los efectos de las políticas macroprudenciales sobre el crédito a los hogares y los precios de la vivienda. Traducido del idioma de Frankfurt al español desde el portal inmobiliario: Los bancos centrales saben que, cuando el crédito se calienta demasiado, la vivienda deja de ser sólo un problema social y se convierte también en un problema financiero.. Y cuando una casa deja de ser casa y pasa a ser un activo comprado con deuda abundante, barata y optimista, cabe comprobar si hay una bomba macroprudencial bajo el felpudo.
La cuestión no es menor. En España, Los precios de la vivienda siguen creciendo a ritmos elevados y esta presión responde a un persistente desequilibrio entre oferta y demandacon una producción efectiva insuficiente para absorber la creación de hogares. En el primer trimestre de 2026 se habían creado 242.200 nuevas viviendas en el acumulado de doce meses, mientras que la oferta seguía siendo inelástica e incapaz de cubrir la demanda existente. No hace falta un doctorado en economía urbana para sospechar lo que sucede cuando el número de compradores potenciales crece y el número de viviendas disponibles no crece al mismo ritmo. Cualquiera que haya probado a cenar sin reserva en un restaurante de moda lo sabe.
Ahí es donde aparece la paradoja. Si el problema fundamental es la falta de vivienda, estimular la demanda puede aliviar a algunos compradores específicos, pero también puede encarecer el objeto que todos persiguen. Las ayudas a la entrada, las garantías públicas y las facilidades para obtener una hipoteca son políticamente comprensibles. Nadie gana elecciones explicando que los jóvenes deberían ahorrar más años, vivir más lejos o resignarse a alquilar. Pero la economía tiene la desagradable costumbre de no votar. Si hay pocas casas y más poder adquisitivo, el precio tiende a reflejar lo mismo que alguien cobrando una propina.
El programa de avales del ICO permite al Estado avalar hasta el 20% del importe del préstamo, de modo que determinados jóvenes menores de 35 años o familias con menores puedan acceder a una hipoteca que cubra hasta el 100% del valor de la vivienda. Según Fotocasa Research, el 19% de los jóvenes que han comprado o planean comprar una vivienda habían solicitado esta garantía en 2026, frente al 15% en 2025. La intención es noble: reducir la barrera de entrada. El posible efecto es menos sentimental: convertir ahorros que no existen en demanda que sí ejerza presión sobre los precios..
Naturalmente, habrá quienes digan que sin garantías muchos jóvenes nunca podrían comprar. Es cierto. Pero también es cierto que si la oferta no responde, las ayudas no bajan el precio de la vivienda, sino que mejoran la posición de unos compradores para competir frente a otros compradores. Es una política social con alma de subasta. El Estado no construye la casa, no libera suficiente terreno, no reduce los plazos de las licencias, no multiplica la oferta disponible; Simplemente acompaña al comprador a la puja y le dice: «no te preocupes, hoy te invito a la entrada». El vendedor, que no suele actuar contra sus propios intereses, toma nota.
Mientras tanto, el mercado hipotecario no está precisamente dormido. El número de hipotecas sobre vivienda aumentó un 9,7% interanual en el primer trimestre de 2026, hasta alrededor de 131.500 hipotecas, el mejor comienzo de año desde 2011. Tampoco se produce un deterioro significativo de la demanda ni de sus fundamentales, sino más bien una estabilización en niveles elevados tras la fuerte actividad de 2025. En otras palabras: La demanda no está disminuyendo, sigue siendo fuerte..
Aquí es donde entra en juego la política macroprudencial. Su lógica es razonable: evitar que familias y bancos acumulen riesgos excesivos en la fase amistosa del ciclo. Limitar los ratios préstamo-valor, monitorear el esfuerzo financiero, exigir colchones o enfriar ciertas dinámicas crediticias no es una manía tecnocrática. Es memoria institucional. Los países que han vivido una burbuja inmobiliaria no deberían necesitar demasiadas explicaciones sobre qué pasa cuando la vivienda sube, el crédito acompaña y todo el mundo confunde precio con solvencia.
Pero la política macroprudencial tiene un límite obvio: puede moderar el crédito, pero no puede crear suelo; puede exigir prudencia al banco, pero no puede acelerar una licencia municipal; Puede contener el riesgo financiero, pero no puede corregir por sí solo el déficit de oferta. Pedirle al regulador que arregle las viviendas con herramientas bancarias es como pedirle al médico que cure una inundación con antibióticos. Puedes hacer algo si aparece una infección, pero el problema está en la tubería..
La vivienda española tiene demasiadas autoridades intentando salvar a los ciudadanos de las consecuencias de las decisiones de otras autoridades. Algunos restringen, otros subsidian; algunos advierten del riesgo, otros prometen acceso; algunos se preocupan por la estabilidad financiera, otros por el propietario social. Y Todos tienen parte de razón, que es la forma más peligrosa de cometer errores juntos..
La solución aburrida sigue siendo la más necesaria: Más oferta donde hay demanda, menos obstáculos donde hay escasez.más seguridad jurídica para promocionar y alquilar, y menos fe en que una ayuda a la compra pueda solucionar lo que encarece la falta de vivienda disponible. La política puede aliviar casos específicos, pero mientras no se corrija el déficit de oferta, el problema subyacente permanecerá intacto.
Al final, los jóvenes no necesitan que el Estado les ayude a endeudarse más para una vivienda cada vez más cara. Es necesario que haya más viviendas, más competencia, más movilidad y una escasez menos gestionada. Bastiat distinguía entre lo que se ve y lo que no se ve: se ve al comprador cuya garantía le acerca a su primera hipoteca; No se ve el precio que esta demanda adicional eleva para todos aquellos que pujan junto a ella. Distribuir el poder adquisitivo donde hay escasez de vivienda no abarata la vivienda: sólo cambia quién gana la licitación.
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