El Gobierno ha dado un nuevo paso en el ajuste fiscal en vivienda con la actualización de los coeficientes del plusvalía municipal que entrará en vigor en 2026. Aunque se presenta como un ajuste técnico, la realidad es que el cambio representa un cambio real catastro para miles de propietarios, con incrementos que en muchos casos llegan al 30% y 40% en el impuesto pagado al vender una vivienda.

La plusvalía municipal grava el supuesto incremento de valor del suelo urbano desde la compra hasta la venta del inmueble. No se calcula sobre el precio de mercado, sino sobre el valor catastral del terrenoal que se le aplica un coeficiente que depende de los años de propiedad y, posteriormente, del tipo impositivo que fije cada ayuntamiento, que puede llegar hasta el 30%. Es decir, Basta que suba el coeficiente para que el impuesto se dispareincluso si el propietario apenas obtuvo beneficios reales de la venta.

Eso es exactamente lo que sucederá en 2026. Los nuevos coeficientes máximos aumentan significativamente la base imponible en las secciones de tenencia más comunes del mercado inmobiliario español. En particular, Las subidas se concentran en viviendas vendidas entre siete y quince años desde su adquisiciónun rango muy común entre familias que se mudan de casa por necesidades laborales, familiares o económicas.

En algunos de estos tramos el coeficiente máximo aumenta más de un 35% respecto al vigente hasta ahora. Traducido a euros, el impacto es inmediato. Tomemos un ejemplo realista. Un hogar con un Valor catastral del terreno de 100.000 euros.vendido tras nueve años de propiedad, hasta ahora podía tributar con un coeficiente aproximado del 0,15. La base imponible se situó así en 15.000 euros y, aplicando un tipo municipal del 30%, la plusvalía ascendió a 4.500 euros.

Con los nuevos coeficientes previstos para 2026, ese mismo inmueble aplicará un coeficiente cercano al 0,21. La base imponible se eleva automáticamente a 21.000 euros y el impuesto sube a 6.300 euros. El resultado es un incremento de 1.800 euros por la misma operación, un 40% de aumento sin que el propietario haya hecho nada diferente, simplemente vendiendo un año después.

Este efecto se repite, con mayor o menor intensidad, en la mayoría de transmisiones realizadas antes de los quince años. Es decir, la mayor parte del mercado. Sólo después de diecisiete años de propiedad los coeficientes se reducen ligeramente, con descensos de hasta el 12,5%. Pero se trata de una ayuda muy limitada, que beneficia a un pequeño número de propietarios y no compensa la endurecimiento general del impuesto.

Impuesto regresivo sin distinciones

El Gobierno justifica esta actualización como una medida contra especulación inmobiliaria. Sin embargo, el diseño del impuesto muestra que no distingue entre grandes inversores y pequeños propietarios. Una familia que vende su vivienda principal después de diez o doce años soportará una aumento de impuestos mucho más alto que el de alguien que ha mantenido una propiedad durante décadas. El mensaje es claro: penalizar la movilidad residencial y exprimir al contribuyente medio.

Además, este aumento se produce en un contexto ya muy cargado para la vivienda. A la plusvalía municipal se suma el impuesto estatal sobre las plusvalías, que en el IRPF grava los beneficios de la venta a tipos que oscilan entre el 19% y el 26%. En general, Vender una vivienda se convierte en una operación cada vez más caraincluso cuando no ha habido una revaluación real significativa.

Vale recordar que la ley permite optar por método de cálculo del beneficio real si es más favorable, e incluso pagar cero si se demuestra que no ha habido incremento de valor. Pero en la práctica, en muchos municipios y situaciones, el método objetivo sigue siendo el más aplicado, sobre todo cuando los coeficientes son tan elevados como los que entrarán en vigor en 2026.

En definitiva, la actualización de la plusvalía municipal no es un simple ajuste técnico ni una corrección menor. es un nuevo catastro oculto lo que aumenta sustancialmente la presión fiscal sobre las ventas de viviendas, castiga a los propietarios que venden dentro de términos normales y añade más rigidez a un mercado ya de por sí tensionado. Todo ello, además, aprobado por decreto y sin Presupuestos, confirmando que la vivienda sigue siendo uno de los principales cajeros automáticos del Estado y de los ayuntamientos.