el Tribunal Supremo lo avala
El Tribunal Supremo ha confirmado el desahucio de una vivienda en Ibiza y la resolución del contrato de alquiler de una pareja por el impago no de la renta, sino del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y de la tasa de recogida de basuras de los años 2022 y 2023. La Sala de lo Civil considera válido el pacto por el que estos tributos se repercutían a los inquilinos y fija criterio sobre una cuestión clave para otros contratos: cuándo es obligatorio que el contrato especifique el importe anual de esos gastos.
[–>[–>[–>La reciente sentencia desestima el recurso de casación de la pareja arrendataria de una vivienda propiedad de una sociedad en Ibiza, y confirma íntegramente el fallo de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca que ordenó su desalojo por falta de pago del IBI y la basura y les condenó a abonar 1.006,72 euros por ambos conceptos (503,36 euros por cada año) más intereses.
[–> [–>[–>Un alquiler de 1.200 euros y una cláusula discutida
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El origen del conflicto se remonta a noviembre de 2020, cuando las partes firmaron un contrato de arrendamiento de vivienda por una renta mensual de 1.200 euros. En la cláusula cuarta se indicaba, primero, el precio del alquiler; después, que los suministros como agua o electricidad serían por cuenta del arrendatario; y, en un tercer párrafo, que «los gastos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), comunidad de propietarios y tasas de basuras serán de cuenta de los arrendatarios».
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La pareja pagó el IBI y la tasa de basura correspondientes a 2021, pero dejó de hacerlo en 2022. Cuando la propietaria les reclamó las cantidades, se negaron alegando que la cláusula era nula porque el contrato no indicaba cuál era el importe anual de esos tributos, como, a su juicio, exige el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
[–>[–>[–>De la victoria en primera instancia al revés en la Audiencia
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En marzo de 2023, la sociedad arrendadora interpuso demanda de desahucio por falta de pago de esos impuestos y reclamó, además, las cantidades debidas y las que se devengaran hasta la entrega efectiva de la vivienda. El Juzgado de Primera Instancia número 3 de Ibiza dio inicialmente la razón a los inquilinos: declaró que la cláusula era nula por no especificar el importe y desestimó la demanda de desahucio, condenando en costas a la dueña del piso.
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La empresa recurrió y la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca revocó la sentencia. La Sección Cuarta declaró resuelto el contrato de arrendamiento, acordó el desahucio por falta de pago del IBI y las tasas de basura y condenó a los arrendatarios a abandonar la vivienda «bajo apercibimiento de lanzamiento», además de pagar los tributos impagados de 2022 y 2023 y las costas de la primera instancia. La Audiencia sostuvo que no era necesario fijar en el contrato el importe anual de esos tributos porque se trataba de gastos «susceptibles de individualización» para esa concreta vivienda.
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[–>El Supremo: el IBI y la basura pueden pactarse sin fijar la cifra
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Frente a esa decisión, la pareja acudió al Tribunal Supremo y alegó que la Audiencia había infringido el artículo 20.1 LAU, que exige que cualquier pacto que repercuta al inquilino «gastos generales, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización» conste por escrito y determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. Pedían que el Alto Tribunal fijara doctrina en el sentido de que el IBI y la tasa de basuras no pueden considerarse individualizables y que, por tanto, el pacto debía reputarse nulo.
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La Sala de lo Civil rechaza ese planteamiento y avala la interpretación de la Audiencia. El Supremo aclara que el precepto se refiere a los «gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble» —es decir, del edificio en su conjunto— y a los tributos que «no sean susceptibles de individualización», como determinados gastos comunitarios. Por el contrario, explica, los gastos individualizados son «los que se asignan de forma precisa a la vivienda arrendada», entre los que menciona expresamente el IBI y la tasa de basuras cuando existen recibos específicos para ese piso.
[–>[–>[–>En una de las claves de la sentencia, el tribunal señala que, en estos casos, no se aplica la exigencia de fijar el importe anual en el contrato, exigencia que «solo se establece literalmente para los gastos no individualizados». Y añade que, en el caso concreto, «los importes anuales se encuentran individualizados para la vivienda arrendada», según se desprende de los recibos aportados por la propietaria.
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Un desahucio por impuestos, no por renta
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Una de las singularidades del caso es que el desahucio se basa exclusivamente en el impago de tributos locales que el contrato trasladaba al inquilino, y no en el impago de la renta mensual. El Supremo subraya que el pacto por el que los arrendatarios asumían esos pagos «es válido» y recuerda que la ley permite repercutir el IBI al inquilino «conforme a las normas de derecho común» cuando así se pacta, algo que en este caso los arrendatarios aceptaron y cumplieron el primer año.
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El tribunal también descarta que hubiera un consentimiento viciado o cláusulas abusivas: no se ha alegado que el contrato contenga condiciones generales impuestas ni que los arrendatarios desconocieran la obligación de pagar esos conceptos. La discusión se reduce, insiste la Sala, a si era imprescindible que el contrato recogiera el importe anual, y la respuesta es negativa.
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Consecuencias: desalojo firme y costas
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La sentencia concluye desestimando el recurso de casación de la pareja de inquilinos, confirmando la orden de desahucio dictada por la Audiencia balear e imponiendo a los inquilinos las costas del recurso, además de la pérdida del depósito constituido para recurrir.
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El fallo, aunque resuelve un caso concreto de un piso en Ibiza, marca una pauta relevante para el mercado del alquiler: cuando el IBI y las tasas de basura están individualizados para la vivienda y se pacta expresamente su pago por el arrendatario, el propietario puede exigirlos —e incluso llegar al desahucio por su impago— sin necesidad de que el contrato recogiera la cifra exacta anual en el momento de firmarse.
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