La oferta en alquiler turístico crece seis veces más rápido que la hotelera
La vivienda vacacional gana cada vez más peso en la oferta de alojamiento turístico de Canarias. Mucho más peso. Máxime en comparación con el ritmo al que crecen las plazas -camas- hoteleras. Un fenómeno que, además, se ha intensificado una vez superada la pandemia de la covid. En los dos últimos años, de 2022 a 2024, salieron al mercado seis nuevas plazas en pisos o casas de alquiler vacacional por cada una que se incorporó a la oferta hotelera. Eso en cifras promedio, porque la ratio en Tenerife es de 13/1, es decir, que en la isla del Teide se ponen a la venta 13 nuevas camas en viviendas turísticas por cada una que ganan los hoteles. Es el resultado del extraordinario crecimiento de una suerte de subsector del alojamiento, el del arrendamiento vacacional, que no se topa con las cortapisas administrativas, medioambientales y sociales que sí limitan a la industria hotelera. Algo en lo que unos ven la democratización del negocio turístico y otros, un descontrol injustificable.
La nueva ley que regulará el alquiler turístico en la Comunidad Autónoma pretende poner orden en una actividad cuyo exponencial crecimiento ha ido muy por delante de la legislación. Una normativa que ya está en la fase final de su tramitación parlamentaria y con la que la Consejería de Turismo del Gobierno de Canarias, que dirige Jéssica de León, intenta evitar que el legítimo ejercicio de este negocio no menoscabe el no menos legítimo interés general de los ciudadanos. Un objetivo en el que subyacen la carestía de la vivienda que sufren los isleños -una carestía de la que el arrendamiento vacacional no es el origen pero sí un agravante, por cuanto inmuebles que antes se destinaban para el alquiler convencional o de larga estancia hoy se destinan para los turistas-; los crecientes problemas de convivencia entre visitantes y residentes, con edificios donde en la puerta A vive una familia trabajadora mientras en la B entran y salen turistas a cada rato; y, por ende, la turistificación de zonas y localidades antes reservadas, por decirlo de algún modo, para los residentes.
De hecho, el principio de la especialización de los usos, que no es otra cosa que el resultado de delimitar con claridad qué suelo es apto para el desarrollo turístico y qué otras parcelas se reservan para uso -de ahí el nombre- residencial, ha sido uno de los principales motivos por los que el turismo nunca generó conflictos en el Archipiélago. En pocas palabras: nunca antes hubo visitantes entrando y saliendo con maletas en la puerta de al lado mientras el canario intenta descansar en su casa tras volver de trabajar. Son los perjuicios de una actividad que, en la otra cara de la moneda, ha permitido a muchos pequeños propietarios sacarse unos ingresos extras con el alquiler de ese inmueble heredado de sus padres o abuelos, por ejemplo.
Sea como sea, el frenético aumento del número de plazas o camas en viviendas vacacionales de todo tipo y condición -en edificios residenciales; en los centros o los suburbios de las ciudades; en los montes; y, cómo no, en el litoral- no muestra señales de decaimiento. Más bien al contrario. Así lo corrobora el Monitor de competitividad turística responsable de los destinos del sol y playa español, un informe de Exceltur -la Alianza para la Excelencia Turística que integra buena parte de las grandes firmas del sector, entre ellas las canarias Binter o Loro Parque- que muestra la reciente evolución de la oferta del alojamiento digamos convencional -los hoteles- en contraposición con la experimentada por las plazas en alquiler vacacional. En concreto, y en el caso de las Islas, el análisis de Exceltur se centra en los principales destinos del litoral de Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote y Fuerteventura, en todos los cuales se observa un incremento de camas en viviendas turísticas muy superior al registrado en los hoteles. Lo más interesante es que el estudio se circunscribe al período 2022-2024, a los dos últimos años, de modo que ofrece una radiografía casi en tiempo real.
El caso es que los hoteles de los destinos de sol y playa de la región -Puerto de la Cruz, Adeje, San Bartolomé de Tirajana, Pájara, Yaiza…– incorporaron a su oferta entre 2022 y 2024 un total de, exactamente, 7.080 camas. Una cifra que por sí sola no dice gran cosa pero que resulta muy pequeña en comparación con las 42.063 plazas que en el mismo período se sumaron a la oferta de alquiler turístico. Una tendencia que, con mayor o menor intensidad, se reproduce en todas las islas. En Fuerteventura se crearon en los dos últimos años 1.051 camas hoteleras y 5.309 en viviendas vacacionales; en Lanzarote se sumaron 1.735 plazas en hoteles y 7.716 en casas o pisos en arrendamiento turístico; en Gran Canaria, 2.774 y 9.123; y en Tenerife, 1.520 y hasta 19.915 en inmuebles en alquiler. En consecuencia, resulta así que en Fuerteventura se incorporan cinco plazas a la oferta en viviendas vacacionales por cada una que ganan los hoteles; en Lanzarote, la ratio es de 4,4/1; en Gran Canaria, la proporción es de 3,3/1; y en Tenerife, de 13/1, es decir, que por cada cama que sale al mercado en sus hoteles, otras 13 hacen lo propio en régimen de arrendamiento turístico. Un crecimiento que en el informe de Exceltur se califica de «desordenado» y «descontrolado».
Presión turística
En línea con lo anterior, el análisis de Exceltur concluye que el incremento de la presión turística, un indicador que mide la carga a la que están sometidos determinados espacios, lugares o enclaves a consecuencia del turismo, se debe en su mayor parte al fenómeno del alquiler vacacional. «Del total del aumento de la presión […] En los destinos en el período 2019-2024, el 69.5% se deriva del aumento en la capacidad de las casas turísticas ”, señalan los autores del informe.
Pero es que, además, la presión turística muestra una doble perspectiva: una digamos cuantitativa u objetivable, en la medida en que los visitantes sobrecargan los servicios públicos en los principales destinos -de ahí que los municipios turísticos vengan insistiendo en la necesidad de habilitar fondos compensatorios-; y otra cualitativa o subjetiva que no necesariamente se corresponde del todo con la realidad. Esta última es, en definitiva, la percepción que los ciudadanos, los residentes, tienen sobre los visitantes y sobre su injerencia, por decirlo de algún modo, en espacios antes reservados para los locales. Y resulta lógico concluir que ahora cuando en la puerta de al lado de casa, por seguir con el ejemplo, se alojan a cada rato nuevos turistas, y por supuesto no todos ejemplos de urbanidad, la percepción de esa presión es indefectiblemente mayor.
Es lo que se desprende del análisis de Exceltur, que por un lado confirma que la presión turística ha aumentado en los últimos años, y que lo ha hecho sobre todo por el inagotable auge de la vivienda vacacional, y por otro sostiene que la percepción ciudadana sobre ese mayor peso o carga que suponen los visitantes está por encima de la realidad. La cuestión es que los grandes destinos de sol y playa de Canarias no soportan una mayor presión turística -no solamente-, sino que soportan, en general, una mayor presión humana. Una presión humana en la que pesa mucho más el crecimiento de la población local o residente que esa mayor afluencia de visitantes.
Pintado en muchas cosas que dice «Alquiler de vacaciones, al atardecer residencial». / Juan Carlos Castro
«Los destinos del litoral experimentan una mayor presión humana general, propiciada principalmente por un aumento de la población residente que está detrás de la creciente percepción sobre la superación de la capacidad de acogida de infraestructuras y las implicaciones sobre la calidad de vida en términos de masificación y congestión», se expone en el informe de Exceltur. Algo que también vale, precisan los técnicos de la alianza empresarial, para el caso de Canarias.
En el Archipiélago se contabiliza hoy un total de 119.344 personas más de las que había en 2019, una cifra donde están incluidos tanto los nuevos residentes, 81.979, como los 37.365 turistas que, de media, están cada día en la región. Así que «incluso en Canarias», que es una de las comunidades autónomas donde «se percibe socialmente una mayor incidencia del turismo en el aumento de la presión demográfica desde 2019, aquel se limita al 31%» -el porcentaje que representan esos 37.365 visitantes de media diaria sobre las 119.344 personas en que se ha incrementado la población desde aquel año-, «siendo el resto producto del aumento de los habitantes».
Al hilo de lo anterior, los analistas de Exceltur insisten en que es esa mayor presión humana, que no turística -que solo supondría o supone una parte menor, 31%, de aquella-, la que «ha tensionado elementos clave de la calidad de vida» -vivienda, infraestructuras de comunicación, espacios públicos…-, lo que unido a fenómenos socioeconómicos digamos globales como la ola inflacionaria, el boom del comercio electrónico o el aumento de la movilidad, «ha generado en algunos territorios y colectivos un debate en el que se ha situado de forma injusta al turismo como el principal factor explicativo de los cambios en su entorno».
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