Los centros comerciales españoles reciben uno de cada seis euros invertidos en el sector en Europa
Los centros comerciales han sido en 2024 el activo inmobiliario revelación, con un volumen de inversión acumulado de más de 1.000 millones de euros, un 800% más que en el año anterior. Además, España ha sido uno de los países más atractivos dentro de Europa para este tipo de inmuebles, ya que ha acaparado uno de cada seis euros invertidos en todo el Viejo Continente, según datos de la consultora inmobiliaria JLL.
«La comunidad inversora es consciente de que ni el comercio electrónico ni la pandemia han tenido impacto sobre la operativa de los centros comerciales porque sus afluencias, ocupaciones y ventas siguen creciendo», explica Augusto Lobo, director de Retail de la mencionada firma de consultoría. Según el último informe de PwC y la Asociación de Propietarios de Espacios Comerciales (APRESCO), hasta el tercer trimestre de 2024, la afluencia de todos los centros españoles creció 1,4% desde enero, situándose esta ratio aún un 4,4% por debajo del mismo periodo de 2019, último año antes del estallido de la pandemia de la Covid-19. Por el contrario, las ventas que se registran en estos activos aumentaron un 5,1% hasta septiembre, números un 17% superiores a los de la crisis sanitaria, principalmente impulsados por la inflación.
Ismael Fernández Antón y Joaquín Macías, socios del departamento de Derecho Inmobiliario de Ashurst, cree que este aumento en la inversión es la consecuencia natural de la sobrerreacción del mercado penalizando a estos activos después de la pandemia: «Han mostrado mucha resistencia y capacidad de generación de ingresos de forma estable y eso ha atraído nuevo capital que ha podido invertir a unas yields (rentabilidades) muy interesantes, como consecuencia de la caída de valoración de los activos».
Creemos que los centros comerciales han sido uno de los activos ‘olvidados’ durante algunos años, en los que se cuestionaba su futuro y rentabilidad por las nuevas tendencias del comercio electrónico, que se vieron agravadas por la pandemia. Una vez reequilibrada la situación y ajustadas las expectativas, se ha revelado que había un gran apetito por estos inmuebles, ya que una vez los primeros se atrevieron a dar el paso muchos otros han seguido la tendencia
La mayor operación en el año fue la compra de Henderson Park y Eurofund del Centro Comercial Islazul (Madrid) a Nuveen por más de 225 millones de euros. Destaca también la venta de DWS a los sudafricanos Lighthouse Properties y Resilient REIT Limited de Salera (Castellón) por 171 millones. Precisamente, Lighthouse protagonizó otra gran operación, la adquisición de Espai Gironès (Girona) Commerz Real Estate por 168,2 millones.
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La inversión en 2025 seguirá siendo alta
Durante el próximo año 2025, la inversión seguirá siendo alta. Lobo de JLL señala: «Hay un gran pipeline (lista) de operaciones en marcha y las perspectivas para el año que viene son igualmente positivas. El apetito existe y es muy probable que las transacciones que se fraguaron durante los pasados meses acaben por cerrarse en los primeros meses de 2025. Aparte de estas operaciones, la clave será que los propietarios de activos que funcionen muy bien se decidan a ejecutar la venta de sus activos y a rotar su cartera».
En esta misma línea, Fernández Antón y Macías de Ashurst añaden: «La tendencia iniciada debería continuar, ya muchos inversores han vuelto a fijarse en estos activos y a tenerlos en su radar. A todo esto se une que hay muchos centros comerciales llevan en las mismas manos desde hace mucho tiempo y la necesidad de financiación puede actuar también como detonante, aunque el contexto para estas refinanciaciones sea ahora más favorable que en los últimos dos años».
Una de las grandes transacciones pendientes para el próximo año está la venta del centro comercial Intu Xanadú, en Madrid, que será adquirido por la gestora Rivoli, tal y como adelantó este periódico el pasado mes de septiembre.
La inversión en el sector retail en España se situará en el entorno de los 2.000 millones de euros en 2024, superando en un 17% el promedio de inversión del último lustro. Esta clase de activos son muy atractivos por sus fundamentales, las correcciones de su valor de años procedentes y su rendimiento operativo
Los expertos consultados creen que este resurgir como ‘ave fénix’ de los centros comerciales supondrá una subida del valor de los inmuebles y el regreso de capital más seguros al mercado. «Dados los buenos fundamentales es previsible que veamos mayor protagonismo del capital core«, apuntan los socios de Ashurst, mientras el director de Retail de JLL cree que el sector «ofrece un equilibrio entre el riesgo a asumir y la rentabilidad a cosechar adecuado para las expectativas de este tipo de capital, que tiende a ser más conservador y largoplacista».
Supermercados, locales y parques comerciales
El resto de activos comerciales muestran tendencias dispares. Por ejemplo, los supermercados, uno de los segmentos más resilientes, que en el pasado registró importantes volúmenes de inversión, ahora afronta una falta de producto disponible en el mercado, según los socios de Ashurst. Las dos grandes operaciones en el año ha sido la adquisición del reit norteamericano Realty Income de una cartera de seis hipermercados operados por Carrefour por 100 millones de euros, según informó Cinco Días, y una cartera de 22 inmuebles que adquirió el fondo israelí MDSR a AEW por 120 millones.
Los locales high street, aquellos que se ubican en las principales calles comerciales de las ciudades, han mostrado un comportamiento dispar. Desde el cambio en la política económica, los family office e inversores privados han copado la mayor parte de las transacciones. «En un entorno macroeconómico más estable veremos capital más core, principalmente aseguradoras o de fondos de capital privado volviendo al sector», señala Lobo de JLL. En esta línea, Fernández Antón y Macías de Ashurst apuntan: «Creemos que es un mercado en donde puedan convivir inversiones de muy distinto perfil y estamos seguros de que en las grandes ciudades seguirán siendo un activo codiciado».
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Por último, los parques comerciales, activo que despertó interés tras la pandemia, al sufrir menos caída en sus afluencias, siguen registrando buenos volúmenes de inversión. «En 2025 esperamos un gran protagonismo de las SCPI francesas (figura similar a las socimis), que han sido uno de los grandes dinamizadores del mercado en los últimos meses. Los parques de medianas son activos que entienden muy bien y les resultan familiares y fáciles de gestionar. Si a esto unimos la facilidad que tienen para levantar capital y su liquidez siguen siendo actores con capacidad para protagonizar operaciones fuera de Madrid y Barcelona, con menor volumen y rentabilidades por debajo del 9%», concluye Augusto Lobo de JLL.
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