Parece bastante obvio que El precio de la vivienda vive un «boom» similar al de la burbuja antes de la gran recesión de 2008. Pero lo que no parece así es que esta burbuja de precios es aplicable al sector en su conjunto.

Según los datos de Colegio de Registros de Propiedadque sirven como fuente para las publicaciones del Instituto Nacional de Estadísticas (INE), el precio promedio de la vivienda alcanzado en España en el cuarto trimestre de 2024 los 2,164 euros el medidor cuadrado, que representa un aumento de 2.4% con respecto a El cuarto anterior y un nuevo máximo histórico.

El índice de precios de vivienda de ventas repetido (IPVVR) de los registradores marcados a fines del año pasado un crecimiento trimestral moderado de 1.71%, acumulando cinco trimestres consecutivos de aumentos y alcanzando un Nuevo máximo histórico, 12.5% ​​por encima de los niveles máximos de 2007Los años del auge inmobiliario y la burbuja que luego explotó con la Gran Recesión.

El ciudades en las que es más caro comprar una casa y cuyos precios están muy por encima del promedio son San Sebastián (5,708 euros por metro cuadrado), Madrid (4,517 euros), Barcelona (4,483 euros), Palma (3,631 euros) y Bilbao (3,068 euros).

Factores diferenciales

A pesar de esta burbuja de precio que vive la vivienda, la verdad es que El Banco de España no aprecia las señales de que hay una burbuja global en el sector. La entidad dirigida por José Luis Escrivá coloca la Tasa de esfuerzo teórico anual en el cargo hipotecario en el 35.3% de los ingresos de la familiaen comparación con el 36.8% del final de 2023 y el 53.7% en 2008. Este indicador es uno de los más empleados y confiables para anticipar un posible riesgo de burbuja inmobiliaria.

Junto a la tasa de esfuerzo, hay otros dos indicadores que pagan que la situación es diferente de la vivida a fines de la década del siglo. El primero es el Porcentaje de financiamiento otorgado en los bancos promedio a través de hipotecas con respecto a la evaluaciónel inglés tan llamado «Préstamo a valor» (LTV). Este porcentaje es de aproximadamente el 61.5%, según datos del supervisor financiero. Además, el porcentaje de préstamos que exceden el 80% del valor de evaluación no excede el 7%.

Los préstamos superiores al 80% de LTV estaban en el germen de la «grieta» financiera de Wall Street, que luego se convirtió en una profunda crisis económica global de la cual todavía hay cicatrices. El descubrimiento en los Estados Unidos de miles de hipotecas imposibles de pagar por las instalaciones dadas por el banco para otorgarles pequeños clientes solventes dejó a las entidades un problema de delincuencia que los reguladores detuvieron a través del «préstamo al valor» al 80%. Cuando llegó la crisis, las autoridades reguladoras entendieron que era apropiado arreglarla en ese porcentaje para evitar otra cascada de delincuencia que puso en problemas al sistema financiero. Por lo tanto, de casi el 18% de los préstamos que excedieron este límite en 2006 mínimos de las últimas dos décadas.

Hay un tercer elemento que, para los expertos, introduce estabilidad en el sector: Hipotecas de tipo fijo. A pesar de los descensos que Euribor ha experimentado en los últimos meses, las nuevas hipotecas han salido con una mayoría de préstamos de tipo fijo para evitar posibles choques frente a futuros aumentos de tipos, lo que, en papel, reduce los riesgos de imposibles. En este sentido, y de acuerdo con el último informe de la situación financiera de los hogares y familias del Banco de España, las hipotecas fijas representaron el 62 % del total firmado en el segundo semestre de 2024 (hasta noviembre), en comparación con el 44 % en El mismo período de 2023. En las variables mixtas y esta proporción fue del 28% y 10%, respectivamente, en comparación con el 40% y el 16% registrado un año antes.