Son datos extraídos del informe de vivienda de nueva construcción de 2025 preparados por Tinsaque cifra un aumento del 7.6% en el precio de venta de nuevas viviendas el año pasado, en comparación con el 4% que creció de segunda mano. De hecho, la brecha de evaluación entre uno y la otra está creciendo y las casas nuevas ya están en promedio y 44% más cara que las que cambian su propiedad.

Es una diferencia que puede volverse el doble para el promedio español dependiendo del municipio. Según el mismo documento, el precio de la nueva construcción está entre 59 % y 13 % por encima del precio de la vivienda de segunda mano en el caso de las capitales provinciales y entre 89 % y 4 % en el caso de las localidades secundarias relevantes que se han analizado. «Además, los precios del nuevo trabajo en los municipios secundarios relevantes de la costa y las islas tienden a ser más altos que los del nuevo trabajo en su capital respectivo, lo que refleja el mayor valor del segmento de vacaciones en esas ubicaciones», resume Tinsa.

Municipios como máximo

Con respecto a la distancia desde los valores máximos alcanzados durante la burbuja de 2007, estos ya se superan nominalmente en los municipios de málaga (3,428 euros m2 +38% de los máximos), Benidorma (3,599 euros, +42%) y Marbella (4,130 euros, +38%), mientras que Santa Cruz de Tenerife (2,330 euros, +33%) ya igual a su registro máximo alcanzado durante el tiempo de la burbuja inmobiliaria. Aun así, los precios de construcción más altos se encuentran en las capitales de Barcelona (4,968 euros, +5%), San Sebastián (4,918 euros, -5%), Madrid (+4,688 euros, +15%), Bilbao (3,601 euros, -8%) y Palmera (3,562, +24%).

Sin embargo, TINSA aclara que descuentando el efecto de la inflación, el nuevo trabajo en España ha revaluado el 35 % de los mínimos alcanzados en la crisis de 2008, pero sigue siendo un 21 % por debajo del máximo de la burbuja de 2007.

Ocurre a pesar del rebote que ha tenido en el último año la construcción de nuevas viviendas, pero eso aún está lejos del aumento que existe la demanda, como se explicó Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de TINSA. «Existe una fuerte concentración de proyectos constructivos en municipios secundarios cerca de los postes de empleo tradicionales o focos turísticos, donde el agotamiento del crecimiento disponible del suelo», dice el experto.

Mayor dificultad de acceso

El informe también enfatiza que la pérdida de poder adquisitivo durante el episodio inflacionario después de la pandemia ha agravado el acceso a la vivienda por los salarios promedio, especialmente en las zonas de concentración de demanda (postes de empleo y los focos de la actividad turística) para viviendas de segunda mano y aún más a la nueva construcción por su mayor valor.

«En consecuencia, numerosos municipios, especialmente costeros, han orientado su nuevo producto de trabajo hacia el turismo, ya sea internacional o de otras provincias», dice Arias, quien agrega que también han adquirido peso en algunos lugares la venta realizada por entidades legales, «con un pulmón financiero superior al comprador individual».

Con esto, el índice de esfuerzo de compra (porcentaje de los ingresos disponibles que deben asignarse para pagar el primer año de una hipoteca) es del 49 % para el nuevo producto de construcción, en comparación con el 36 % general, incluida la segunda mano. En comunidades autónomas como Cataluña(50%), Madrid (52%), Extremadura (52%), Andalucía (58%) y Baleares (68%), el esfuerzo excede el 50% en promedio en términos generales.