La burocracia y la falta de mano de obra agravan el acceso a la vivienda y encarecen su precio
El precio de la vivienda no empieza en la obra. Comienza mucho antes, en la adquisición del suelo, un factor que puede representar entre el 30% y el 40% del valor final del inmueble, superando incluso el 50% en zonas urbanas especialmente tensionadas. Pero a este factor se suma otro gran cuello de botella: los tiempos administrativos.
De media, «un promotor puede tardar entre seis meses y un año para conseguir una licencia de edificación» asegura el presidente del Colegio de Arquitectos Técnicos de España, Alfredo Sanz. Este retraso, aunque intangible, se traduce en costes. Según la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), cada mes de demora puede suponer un sobrecoste de entre un 0,5% y un 1% del valor total del proyecto, por gastos financieros, personal o el encarecimiento de materiales. «Es una espera injustificada, teniendo en cuenta la digitalización y la agilidad que tienen otros sectores», denuncia Sanz.
Entre 10 y 15 años
El problema no acaba ahí. Incluso cuando existe suelo disponible, transformarlo en urbanizable y dotarlo de infraestructuras puede llevar entre 10 y 15 años. Así lo recoge el “Decálogo para abordar la escasez de vivienda” presentado este miércoles por el presidente de la Generalitat, Salvador Illa, por promotores, arquitectos y constructores. Durante ese tiempo, el suelo se revaloriza y los márgenes exigidos por los inversores crecen, lo que encarece aún más el precio final.
La falta de mano de obra cualificada añade más presión. El sector calcula que, para alcanzar la meta de construir 600.000 viviendas, harían falta 700.000 trabajadores adicionales para cubrir la demanda actual y futura, incluyendo la ejecución de proyectos de rehabilitación y regeneración urbana. “La formación es el primer paso para reforzar un sector que ha perdido el 25,7% de sus empresas en la última década”, alerta la directora gerente de la Fundación Laboral de la Construcción en Catalunya.
Métodos anticuados
Con 17 sedes territoriales, formó a más de 14.000 personas en Catalunya el año pasado —y a más de 100.000 en toda España—, con especial atención a jóvenes y mujeres, que hoy apenas representan el 11% de la plantilla sectorial. Con simuladores de carretilla, exoesqueletos para reducir lesiones y prácticas en obra real, la entidad busca romper con la imagen de que la construcción es un trabajo “duro y sucio” y mostrar un sector más tecnológico y seguro que ya se está empezando a introducir en la obra tradicional.
Pero actualizar la imagen no basta si los métodos siguen anclados en la etapa artesanal. El sector de la construcción, actualmente, es la actividad productiva menos eficiente que existe. Para Sanz, el modelo tradicional arrastra consecuencias estructurales, que van desde una «baja especialización, condiciones precarias, plazos de obra dilatados y defectos recurrentes».
Cada proyecto es único
Lo que eso implica, en términos técnicos, es que cada proyecto se ejecuta como si fuera único, sin elementos estandarizados ni procesos replicables. La alternativa, cada vez más defendida por expertos y colegios profesionales, es la industrialización del proceso constructivo: trasladar a fábrica la producción de paneles, módulos y piezas homologadas que luego se ensamblen en obra.
En términos agregados, según el Instituto de Tecnología de la Construcción de Catalunya (ITeC), el coste de construcción representa apenas el 29% del precio total de una vivienda. El resto del precio se reparte entre el coste del suelo, que puede representar entre el 43% y el 44% del total, y los gastos de promoción —es decir, los gastos administrativos, financieros, comerciales y el margen de beneficio que exige el promotor—, que se sitúan entre el 25% y el 30%.
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