¿Existe una burbuja en el inmobiliario español?
Vivienda en venta en un sector inmobiliario / El Periódico
Cada cierto tiempo, desde hace ya bastantes años, surgen temores respecto a la posible existencia de una burbuja en el sector inmobiliario residencial español. Los agentes suelen asimilarlo a una subida relevante y continuada de precios durante muchos años. Pero este factor, siendo un elemento que puede influir, no es esencial para detectar una burbuja de precios en un activo. Esta se produce cuando los citados precios no reflejan los fundamentos económicos subyacentes. La clave para identificarla es utilizar indicadores relativos entre parámetros esenciales.
Para entenderlo, usaré una analogía con los precios de la bolsa. Su mera subida durante mucho tiempo no indica obligatoriamente que haya una burbuja. Si esta evolución ha venido acompañada, con igual intensidad, de un aumento de los beneficios, entonces no se estará produciendo la mencionada burbuja. Por el contrario, sí podría existir si los precios de la bolsa suben considerablemente más que los beneficios.
Para evaluar el nivel de burbuja, simplificando, se aplica una ratio denominada PER (del inglés, price-to-earnings ratio), que es el valor de la bolsa dividido entre los beneficios. De tal manera que, si la media histórica es un PER de 15 veces, por citar un ejemplo, y en un momento dado la bolsa cotizara por encima de 20 veces, entonces sí que podría empezar a hablarse de la existencia de una burbuja.
Dos riesgos determinantes
¿Cuál es la ratio que mejor define si una vivienda es cara o barata? El denominado esfuerzo hipotecario de las familias, es decir, la cuota hipotecaria dividida entre los ingresos familiares. Se trata de la proporción de los salarios dedicados a pagar la hipoteca. Si el esfuerzo hipotecario fuera exageradamente elevado, como en los años previos a la Gran Recesión iniciada en 2008, entonces podría hablarse de la existencia de una burbuja. Este indicador permitía anticipar la elevada probabilidad de una fuerte corrección de precios.
Una cifra superior al 50%, como la experimentada en la época señalada, llegado un momento, implicaba dos riesgos determinantes. El primero, que las familias dejaran de comprar casas sencillamente porque ya no les daba el bolsillo. Así, un desplome de la demanda podría reducir sensiblemente los precios. El segundo, que los bancos dejaran de prestar por el temor a un repunte de morosidad que podría hundir su solvencia. De este modo, un drenaje de la financiación también reduciría mucho la demanda de casas y así su precio.
¿En qué situación estamos en la actualidad respecto al esfuerzo hipotecario promedio español? Muy cerca de la media histórica, próxima a un tercio. Por lo tanto, no puede hablarse todavía de una burbuja inmobiliaria generalizada. A pesar de que los precios llevan muchos años subiendo, también lo han hecho los ingresos familiares, al haberse creado empleo y haber subido los salarios. Por otro lado, aunque los tipos de interés están claramente por encima de los niveles previos al estallido de la guerra de Ucrania, la realidad es que la parte de gasto financiero que afecta a la cuota hipotecaria no es la parte dominante, como sí lo es la devolución del principal. Además, los bancos tienden a reducir su diferencial cuando los tipos son superiores, y ha habido muchas hipotecas a tipo fijo.
Aparte del esfuerzo hipotecario, existen múltiples indicadores adicionales que lo complementan y también ayudan a atisbar la existencia de una burbuja inmobiliaria. En general se trata de analizar si las cifras actuales están muy por encima o no de medias históricas debidamente ajustadas. Esto sirve para el montante de transacciones de vivienda nueva y su relación con el parque de viviendas existente. También se utiliza la rentabilidad por alquiler comparada con la del bono soberano, el montante de hipotecas concedidas y el nivel de deuda hipotecaria sobre producto interior bruto (PIB). Finalmente, se usan parámetros asociados a la oferta, las viviendas terminadas, sobre todo las vinculadas a otras variables, como la población y la formación de hogares. La conclusión de analizar todos estos indicadores es la misma que utilizando el esencial, el esfuerzo hipotecario: hoy por hoy, no existe una burbuja inmobiliaria generalizada en el sector residencial español.
Para finalizar, cabe matizar que lo anterior no implica que no haya segmentos poblacionales, como la gente joven, o geográficos, como centros de grandes ciudades, que sí estén especialmente tensionados en precios o capacidad de comprar una vivienda. Además, una cosa es que ahora no haya una burbuja generalizada y otra muy diferente es que no pueda gestarse a futuro, dada la demanda creciente y la oferta limitada por la reducida construcción anual de viviendas.
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