el fantasma de astrocla empresa inmobiliaria Enrique Bañuelossímbolo del auge y la crisis inmobiliaria, reaparece en Faro (Castellón). Y con ello, los problemas urbanísticos que arrastra el mercado español, con una regulación que, en las últimas dos décadas, aparentemente ha pasado de ser sumamente laxa a contener tales rigideces que desincentivan nuevos desarrollos.

La Justicia valenciana, tal y como publicó este viernes este periódico, ha vuelto a tumbar el proyecto inmobiliario diseñado por Enrique Bañuelos hace más de veinte años en la localidad castellonense de Almenara Playa.

La empresa Promometaperteneciente a Astroc, presentó el Plan Parcial en 2001 (pai) Sector Playas, aprobado por el Ayuntamiento de Almenara el 21 de enero de 2003. El proyecto contemplaba la construcción de más de 3.000 viviendas, un hotel, una zona comercial, otro deporte…

En un par de años, Bañuelos pasó de ser un empresario prácticamente desconocido a aparecer en la lista Forbes de los más ricos del mundo.

Aunque la Justicia valenciana ha anulado el PAI en tres ocasionesla promoción está consolidada y el Ayuntamiento de Almenara ha ido expedindo licencias de obra para construir viviendas. Pero todavía quedan mil casas adosadas por construir.

Él Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (TSJCV) anuló el PAI en 2010 y lo revocó nuevamente tres años después. En julio de 2023, el Ayuntamiento de Almenara volvió a aprobar el plan parcial, en principio de forma definitiva.

Sin embargo, el 25 de noviembre, la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJCV estimó en sentencia el recurso de apelación interpuesto por el Asociación Nacional Arca Ibérica dejando sin efecto el acuerdo del Ayuntamiento.

La sentencia preocupa a los propietarios de los suelos que, desde que el Ayuntamiento aprobó definitivamente el PAI en 2023, han tramitado sus correspondientes licencias de urbanización, incluidas entidades financieras.

La construcción, en marcha, de una gigafábrica de baterías en Sagunto, a pocos kilómetros de Almenara, ha revalorizado el proyecto.

De Astroc a Neinor

En pleno auge que vivió la economía española a principios de este siglo, y una regulación que permitía valorar el suelo en función de sus posibilidades urbanísticas -que facilitaba pedir préstamos bancarios millonarios en base a proyectos inmobiliarios de cualquier tipo, en cualquier terreno- La mayor burbuja inmobiliaria de su historia se infla en España.

El empresario Enrique Bañuelos vio mejor que nadie las posibilidades que permitía esta normativa, especialmente en lo que respecta a decenas de PAI de la Comunidad Valenciana.

En mayo de 2006 hizo pública su agencia inmobiliaria Astroc; aunque muchos de sus activos eran suelos no urbanizables, y aunque, en realidad, el negocio de la empresa consistía en trabajos de recalificación de suelo, La cotización de la acción de la compañía pasó de 6,4 euros a más de 75 euros por acción en menos de un año.

El 17 de abril de 2007, la publicación del contenido de la auditoría de la empresa, que revelaba que el grueso del negocio había consistido en operaciones vinculadas, hundió la cotización de Astroc, iniciando el estallido de la burbuja inmobiliaria española.

Al estallido de la burbuja inmobiliaria española se sumó la crisis financiera mundial, con la caída de Hermanos Lehmanen septiembre de 2008. Para España fue la peor crisis financiera y económica de la democracia.

En un par de años, Enrique Bañuelos pasó de ser un empresario prácticamente desconocido a estar asociado a algunas de las mayores fortunas españolas, entre ellas AmancioOrtega y la familia Nozaledaya aparece en la lista Forbes de los más ricos del mundo («es terrible aparecer en Forbes», declaró Bañuelos).

Al inicio del estallido de la burbuja inmobiliaria, Bañuelos puso pies en polvorosa y se fue a Brasil, donde inició otros proyectos inmobiliarios y agrícolas.

el empresario Félix Abánadesa través de la empresa constructora e inmobiliaria Rayeteparticipó en la reestructuración de Astroc, controlando la mayor parte de sus activos.

Félix Abánades, del grupo Rayet.

Poco después, Enrique Bañuelos no pudo ser nombrado en las oficinas de Rayet, dada la cantidad de bienes problemáticos heredados, y los empleados de Abánades se referían a Bañuelos como ‘El Innombrable’.

Rayet transformó Astroc en la empresa inmobiliaria cuábitola empresa que se hizo cargo, entre otros proyectos, de Almenara Playa. Luego fue el grupo Neinor quien tomó las riendas del desarrollo en Castellón; La agencia inmobiliaria se ha ido deshaciendo de las propiedades y actualmente gestiona no más de medio centenar de viviendas.

El PAI y la Ley de Tierras

“Está claro que muchos de los PAI que se presentaron a principios de siglo no tenían sentido”, comenta un profesional del sector que ha trabajado en el desarrollo de Almenara Playa. «Pero otros sí lo tuvieron; Lo que no tiene sentido es que una promoción como Almenara Playa, que ya está consolidada, sea derribada por defectos formales.«añade.

La anulación del plan parcial de Almenara Playa por parte de la Justicia valenciana pone de manifiesto los problemas que genera la Ley del Suelo en los desarrollos urbanísticos.

«En España hay un problema de vivienda y la solución es aumentar la oferta», afirma un experto inmobiliario que trabajó en la promoción de Almenara Playa.

La sentencia destaca que, debido a errores en la documentacióncomo la falta de ciertos informes esenciales, el proceso debe reiniciarse desde cero. Este tipo de errores no pueden corregirse una vez detectados, lo que obliga a revertir todo el procedimiento administrativo.

Tras esta cancelación, los promotores y el Ayuntamiento Deberán rehacer la tramitación, presentando nuevamente el plan con los informes oportunos y corrigiendo las irregularidades.s. Este revés supone un retraso importante, ya que tendrán que iniciar nuevamente todo el proceso, incluidas las evaluaciones ambientales y otros informes técnicos exigidos por la ley.

El caso demuestra cómo la rigidez de la Ley del Suelo puede ralentizar y encarecer los proyectos urbanos. A pesar de los esfuerzos por corregir errores, la Ley no permite flexibilidad cuando surgen errores en la documentación, lo que retrasa considerablemente el desarrollo de nuevos proyectos y afecta la oferta de vivienda.

«En España hay un problema de vivienda y La solución es aumentar la oferta.«, considera el profesional inmobiliario que ha trabajado en Almenara Playa. «Pero la actual legislación urbanística no garantiza nada, no hay seguridad jurídica y por tanto es imposible aumentar la oferta», subraya.

Respecto a la última sentencia del TSJCV sobre el proyecto en cuestión, cree que, simplemente, «no va a pasar nada, los propietarios y potenciales compradores no deben preocuparse». El Ayuntamiento «tendrá que redactar un nuevo plan parcial, es cuestión de tiempo», afirma.