El Tribunal Supremo beneficia a los dueños de viviendas en alquiler cuando las vendan
El Tribunal Supremo ha dado aire a los propietarios de viviendas en alquiler (siempre que sean particulares y no empresas) al mejorar su situación fiscal si finalmente deciden vender ese inmueble, una decisión que va a beneficiar a numerosos arrendadores de Baleares, según pone de relieve el abogado Alejandro del Campo, del despacho DMS Legal.
[–>[–>[–>La sentencia, del pasado mes de noviembre, pone fin al sistema que el fisco venía aplicando a la hora de calcular la ganancia patrimonial conseguida al transmitir esa propiedad y a una fórmula que para muchos arrendadores venía suponiendo «pan para hoy y hambre para mañana», según destaca este asesor fiscal.
[–> [–>[–>Fórmula fiscal
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El sistema que se aplica a la hora de hacer la declaración anual del IRPF prevé que los propietarios particulares de una vivienda en alquiler declaren los beneficios conseguidos en ese inmueble, estimando la renta que perciben pero pudiendo descontar gastos como los de comunidad de vecinos, tasa de basuras, impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y las reparaciones que se hayan podido realizar, todo ello correspondientemente documentado. Pero además se puede rebajar esos beneficios aplicando un recorte de un 3% anual del valor de la construcción (no del terreno), en concepto de depreciación.
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En muchos casos, esa posible rebaja del 3% en concepto de depreciación supone una ventaja fiscal muy reducida para el contribuyente particular, dado que además de haber recortado los beneficios conseguidos por la vía de los gastos, el alquiler de carácter permanente de la vivienda cuenta también con una rebaja del 50% a la hora de estimar los citados rendimientos, lo que limita notablemente la cantidad a abonar en el impuesto de la renta por ese concepto.
[–>[–>[–>Alejandro del Campo, abogado de DMS Legal / B. Ramón
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El ‘sablazo’ en la venta
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El problema se registraba en el momento de la venta de una propiedad que se ha mantenido alquilada durante años por parte de un particular, porque lo que Hacienda ha venido haciendo es descontar ese 3% (se hubiera aplicado o no) por cada año de alquiler a la hora de calcular lo que el propietario pago por el inmueble cuando lo compró, aumentando la diferencia entre ese importe y el precio conseguido al desprenderse de él, o lo que es lo mismo, ‘hinchando’ la ganancia patrimonial.
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De este modo, el dueño del inmueble se encontraba en una gran parte de los casos con el hecho de tener que pagar más por IRPF en el momento de la transacción de la mano de esa presunta ganancia patrimonial que todo lo que se ahorró en ese mismo impuesto al declarar cada año los beneficios conseguidos por el alquiler.
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[–>Lo que el Supremo ha dictaminado es que Hacienda no debe de aplicar por sistema ese 3% anual como recorte a la hora de calcular el precio que inicialmente se abonó por la casa y de estimar la ganancia conseguida en la posterior venta, si el propietario decidió descontarse un porcentaje inferior (que ahora se va a poder mover entre el 1% y el 3%) a la hora de declarar el beneficio conseguido durante los años en los que el inmueble se alquiló.
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Según Alejandro del Campo, en impacto que esta decisión va a tener a la hora de calcular el IRPF a abonar por la transacción de esa propiedad va a ser muy notable, beneficiando claramente a los particulares que venden una casa que previamente se había alquilado, y poniendo fin a un sistema que califica de «pan para hoy y hambre para mañana» a la hora de cumplir con las obligaciones fiscales.
[–>[–>[–>Momento de ventas
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Este hecho adquiere una especial relevancia en un momento de elevado nivel de ventas de propiedades que se habían tenido en alquiler debido las modificaciones legales aplicadas por el actual Gobierno central para beneficiar a los inquilinos, pero que para muchos agentes inmobiliarios lo que han generado son una mayor desprotección de los arrendadores a la hora de hacer frente a la morosidad de los inquilinos.
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En concreto, desde el sector se destaca que a causa de esa sensación de desprotección que tienen muchos propietarios de casas en alquiler no solo están aumentando las transacciones para desprenderse de esas viviendas y conseguir unos elevados ingresos aprovechando el fuerte aumento de los precios que se está registrando, sino también un número creciente de residencias que se pasan al alquiler de temporada, para evitar que los inquilinos puedan permanecer en ellas durante más de un año.
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