El gobierno Collboni supedita la densificación de viviendas privadas a compartir las plusvalías
El gobierno de Jaume Collboni recoge el guante del debate sobre la densificación que lanzó el president Salvador Illa y apuesta por “intensificar” Barcelona con una prospección de nuevos instrumentos dirigidos a aumentar el número de viviendas de la ciudad. Explora, entre otras vías, cómo facilitar remontas, transformar bajos o dividir pisos grandes. Una variedad de fórmulas con las que, a su vez, el consistorio quiere abrir otro debate: ¿cómo puede y debe repartirse la importante plusvalía económica que se genera al introducir más hogares en la trama urbana de capitales internacionales como Barcelona?
[–>[–>[–>“Debemos hacernos esta reflexión, que no es fácil, antes de decidir medidas de intensificación”, subraya el cuarto teniente de alcaldía de Barcelona, Jordi Valls, en una conversación con EL PERIÓDICO. “Es una obligación para el sector público no generar una potencial plusvalía sin que tenga un retorno público”, recuerda. Por ello, el actual titular de la macroárea municipal de Economía, Vivienda, Hacienda y Turismo aboga abiertamente por abordar la crisis de la vivienda desde una perspectiva también financiera.
[–> [–>[–>“Barcelona no hará una densificación que no esté comprometida con la vivienda social, sea mediante la creación in situ de pisos protegidos o mediante un retorno económico que el Ayuntamiento de Barcelona pueda destinar a vivienda”, resuelve. Apunta que la capital tiene “experiencias relativas” sobre inversiones públicas que han generado beneficios privados indirectos. Pese a declararse “defensor” del eje verde de Consell de Cent, cita la revalorización de las viviendas del tramo pacificado, una inversión municipal millonaria que no dio como contraprestación ningún piso protegido.
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Jordi Valls, cuarto teniente de alcalde de Barcelona, fotografiado en uno de los exteriores del ayuntamiento / JORDI COTRINA / EPC
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“De hecho, pasa con cualquier tipo de urbanización”, admite. “Cuando haces una boca de metro en una esquina, generas una plusvalía en las comunidades de vecinos del entorno, aunque quizá ni les interese; y es evidente que no puedes cobrársela”, razona. En cambio, al adquirir un piso en el mercado libre y declararlo vivienda social, cae su valor como activo inmobiliario, igual que sucede con los terrenos de reparcelaciones asignados a las instituciones públicas copropietarias. “Es un proceso de descapitalización para la administración, pero si quieres hacer vivienda social y evitar gentrificaciones, pues tienes que hacerlo, en Barcelona y en las grandes ciudades en general”, comenta.
[–>[–>[–>Incentivar sin renunciar
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Por todo ello, a su juicio, generar nueva normativa local que desemboque en la construcción o división de pisos particulares exige plantear una discusión muy seria sobre el reparto de los beneficios. “Se puede generar una plusvalía, pero una parte debe ser pública o condicionada”, sostiene. Así, aboga por “instrumentos que permitan incentivar lo suficiente”, sin renunciar a “un equilibrio” en el retorno.
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Ilustra la tesis con el caso arquetípico de “viviendas en el Eixample de 120 o 130 metros cuadrados en las que antes vivían siete personas y hoy solo dos”. “Tenemos que plantearnos que esta persona propietaria pueda dividir el piso en dos”, prosigue. Este cambio incrementará el valor del patrimonio inicial: “Si el piso valía un millón de euros y, tras la división, la suma de los dos pisos vale 1,3 millones, aquí ha habido una plusvalía de 300.000 euros”. Valls defiende que “una parte de esta plusvalía tiene que ser pública y, con ella, poder financiar políticas de vivienda social”.
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Jordi Valls, cuarto teniente de alcalde de Barcelona / JORDI COTRINA / EPC
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Aunque hubiera un rápido consenso social a favor, asume que la medida igualmente tiene una “altísima complejidad desde el punto de vista regulatorio”. Un trabajo técnico y jurídico de orfebrería fina, que podría llegar a colisionar con otras normas sectoriales. Actualmente, se da la circunstancia de que los pisos de más de 150 m² y los minipisos de menos de 30 m² están excluidos del control de precios de alquiler en Catalunya y su rentabilidad relativa se ha disparado.
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La lógica de compartir beneficios la extiende también a vivienda dotacional para jóvenes o mayores que pudiera construirse sobre equipamientos privados; por ejemplo, remontas sobre centros sanitarios y educativos, polideportivos o residencias geriátricas. En este caso, también habría que calibrar si la convivencia de usos será buena y si podrá compensarse la nueva densidad con la ratio de verde y servicios que exige la normativa urbanística.
[–>[–>[–>Capital privado y cooperativas
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El teniente de alcaldía prevé que “en los próximos 15 o 20 años la prioridad será la vivienda” y “se necesitará mucho dinero”. No obstante, observa que la crisis inmobiliaria de 2008 cambió el tablero de juego financiero: restringió mucho el endeudamiento municipal, limitó los créditos de bancos y cajas y se abrieron paso nuevos actores, como sicavs y ‘family offices’.
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En el actual ecosistema, defiende atraer fondos de inversión “pacientes”, como “compañías aseguradoras”, que busquen “retornos tranquilos y a largo plazo”. Así, aunque le cueste acusaciones de “privatización”, aboga por incrementar la promoción delegada, es decir, que capital privado desarrolle y gestione vivienda social para clases medias en solares cedidos a 75 años: “Hay unidades familiares con dos sueldos que suman 70.000 euros anuales que no pueden permitirse un piso en Barcelona y que entran en los baremos de la protección oficial; las rentas fijadas para este segmento son más altas y ahí puede haber una rentabilidad de un 6% o 7%”.
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También es partidario de “capitalizar” al sector social y consensuar su “gobernanza”. No cierra la puerta a cooperativizar bloques en lucha, como proponen ahora sindicatos de vivienda, si ellos “convencen a los vecinos” afectados para pagar la entrada necesaria y pasar de inquilinos a copropietarios. “Puede haber modelos de todas las características”, concluye.
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