El Dirección General de Impuestos Se aclara qué ocurre cuando un propietario vende una vivienda habitual que ha cedido previamente al alquiler vacacional. De esta forma, el organismo detalla por qué un propietario de vivienda mayor de 65 años no puede acogerse a la exención en el Impuesto sobre la renta al vender la propiedad. En concreto, a través de una reciente consulta vinculante, la Dirección General de Impuestos analiza si los alquileres turísticos, incluso esporádicos, pueden llevar a perder la consideración de vivienda habitual y, con ella, el acceso a la exención del IRPF de la plusvalía obtenida en la venta.

Exención del impuesto sobre la renta de las personas físicas

En consulta realizada a la Dirección General de Impuestos el 7 de mayo, un ciudadano de mayores de 65 añosquien es propietario desde 2011 de una vivienda que ha utilizado como vivienda habitual, aunque la alquiló en tres ocasiones durante el año 2023 por breves periodos de tiempo, preguntó a la agencia «si el hecho de haber alquilado ocasionalmente la vivienda que había tenido por habitual le haría perder tal condición por ese motivo».

Al respecto, la organización explica que «la transmisión del inmueble objeto de consulta generará en el consultor una ganancia o pérdida de capitalcuando se produzca una variación en el valor de su patrimonio». Por ello, la Dirección General de Impuestos destaca que, en este escenario, la vivienda «estará sujeta al impuesto», en referencia a la Impuesto sobre la renta. De hecho, el organismo destaca que «esta plusvalía o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión».

En este sentido, la organización recuerda que la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas establece que el valor de adquisición Se compone de la suma del importe real por el que se realizó dicha adquisición y el costo de las inversiones y mejoras realizadas en los bienes adquiridos y los gastos e impuestos inherentes a la adquisición. Por su parte, el valor de transmisión «será el importe real por el que se habría realizado la venta.»

Sin embargo, el organismo detalla cómo el artículo 36 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas establece que «cuando la adquisición o transmisión hubiera sido con ánimo de lucro, se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando como importe real de los respectivos valores los que resulten de la aplicación de las normas de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas». Impuesto sobre Sucesiones y Donacionessin poder superar el valor de mercado». Sin embargo, sí admite que el artículo 33 de la ley «establece que las ganancias patrimoniales que se hagan evidentes» con ocasión de la transmisión de su inmueble estarán exentas del impuesto. residencia habitual para personas mayores de 65 años o para personas en situación de dependencia severa o alta».

En cualquier caso, el organismo asegura que «el hecho de destinar la vivienda al alquiler vacacional excluiría su consideración como habitual para el consultor a partir de la fecha en que se realizó dicho alquiler (…) como consecuencia del incumplimiento de los citados requisitos de residencia continua y carácter permanente”. Pero aclara que “dicha pérdida de la condición de residencia habitual no implica necesariamente la imposibilidad de aplicar la exención«.

En concreto, según explica el organismo, la ley aclara que «el apartado 3 del mismo artículo 41 bis del RIRPF establece que, a los exclusivos efectos de la aplicación de dicha exención, «se entenderá que el contribuyente transmite su residencia habitual cuando, de conformidad con lo dispuesto en este artículo, dicho edificio constituya su residencia habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día del dos años anteriores en la fecha de transmisión.»

Por tanto, la Dirección General de Impuestos detalla que «si la transferencia se hubiera producido en el plazo de dos años contados a partir de la fecha en que dejó de considerarse habitual, (…), se cumpliría el requisito mencionado y se aplicaría dicha exención». En este sentido, la organización asegura que «si la venta no se ha producido en ese plazo, el consultor deberá volver a residir en el hogar durante un periodo de tres añoso por un período menor en caso de fallecimiento del contribuyente o de concurrencia de circunstancias que requieran necesariamente un cambio de domicilio.»