El Gobierno impedirá prorrogar todos los alquileres temporales que están en vigor
El Gobierno quiere eliminar el régimen bajo el que han funcionado hasta ahora los contratos de alquiler de temporada. El borrador del real decreto-ley elaborado por el Ministerio de Vivienda establece que este tipo de contratos deberán extinguirse cuando llegue el vencimiento pactado, sin posibilidad de prórroga bajo las condiciones actuales. Cualquier renovación quedará sometida al nuevo régimen de arrendamientos de vivienda temporal previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que mantiene esta modalidad, pero impone importantes restricciones.
[–>[–>[–>El cambio supone dar la vuelta al régimen vigente. La LAU considera actualmente los contratos por temporada, ya sean de verano o por cualquier otra causa, arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Eso permite que su duración, renta y principales condiciones se rijan fundamentalmente por lo pactado entre propietario e inquilino, a diferencia de los contratos destinados a satisfacer una necesidad permanente de vivienda, que cuentan con una regulación más protectora para el arrendatario. Por ejemplo, aunque se pacte una duración inferior, el inquilino tiene derecho a prorrogar el alquiler habitual hasta alcanzar un mínimo de cinco años, o siete cuando el propietario es una persona jurídica.
[–> [–>[–>El borrador del texto elaborado por el Ministerio de Vivienda al que ha accedido EL PERIÓDICO crea una categoría específica de «arrendamiento de vivienda temporal» dentro de la LAU, que solo podrá utilizarse cuando el inquilino esté desplazado de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable. El motivo deberá figurar expresamente en el contrato, ser real, y será el propietario quien tenga que probar su existencia. La ausencia de una causa de temporalidad debidamente recogida en el contrato hará que pierda su naturaleza temporal y pase a considerarse un alquiler habitual con efectos retroactivos desde su formalización.
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Los contratos temporales deberán durar más de 31 días y nunca podrán superar los doce meses, incluidas sus prórrogas. Cuando el contrato se haya firmado por un periodo inferior, podrá prorrogarse mediante acuerdo expreso si continúa existiendo la causa que justificó la temporalidad, pero sin superar en conjunto el límite de un año. Si las mismas partes encadenan más de dos contratos consecutivos sobre la misma vivienda, el primero se entenderá firmado como arrendamiento habitual. Se aplicarían entonces los plazos mínimos de cinco años cuando el casero sea una persona física y de siete cuando sea una empresa, además del sistema de prórrogas de la ley.
[–>[–>[–>Los contratos actuales vencerán sin posibilidad de prórroga
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Esta nueva regulación no afecta solo a los contratos nuevos, sino también, parcialmente, a los ya firmados. Estos conservarán hasta su vencimiento la consideración actual de arrendamientos para uso distinto del de vivienda y seguirán sometidos a las reglas con las que fueron formalizados. Sin embargo, al alcanzar la fecha final quedarán extinguidos sin posibilidad de prórroga bajo el régimen anterior. Si inquilino y propietario quieren mantener el alquiler, deberán suscribir una renovación sometida a la nueva regulación y acreditar que continúa existiendo una causa real de temporalidad.
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El proyecto también extiende a estos alquileres las protecciones económicas del arrendamiento habitual. Por ejemplo, en las zonas declaradas tensionadas, la renta del nuevo contrato no podrá superar la última mensualidad aplicada en los cinco años anteriores, actualizada según la cláusula correspondiente. Cuando el propietario sea un gran tenedor, operará además el límite del índice estatal de referencia. La misma restricción afectará a las viviendas que no se hayan alquilado durante los cinco años previos siempre que su aplicación esté incluida en la declaración de la zona tensionada.
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[–>También regula los alquileres de habitaciones
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El real decreto-ley también regula el alquiler de una vivienda por habitaciones. El texto señala que la suma de las rentas cobradas simultáneamente por cada estancia no podrá superar el precio del arrendamiento de la vivienda completa y, en zonas tensionadas, deberá respetar las limitaciones de precios aplicables.
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Además, los inquilinos temporales podrán desistir después del primer mes con diez días de preaviso y sin pagar indemnización. La garantía adicional a la fianza no podrá superar una mensualidad y el propietario asumirá incluso las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste ordinario. Si este no respondiese en cinco días hábiles, el arrendatario podrá ejecutarlas y exigirle inmediatamente el reembolso. Si no recibe el importe, podrá descontarlo de la renta del mes siguiente, previa justificación al propietario.
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