Él precio de la vivienda en españa Se ha disparado más del 40% desde finales de 2020, muy por encima del crecimiento de la inflación general, que apenas supera el 20%. En algunas comunidades autónomas, el incremento acumulado de los precios se acerca o supera el 50%.

Sin embargo, este fuerte aumento de los precios no se ha traducido en un aumento significativo del precio nueva construcción de viviendaseso permanece estancado en niveles históricamente bajos. Lejos de tratarse de una anomalía cíclica, los datos apuntan a un bloqueo estructural de la oferta provocado por la regulación urbanística, la pérdida de rentabilidad del sector y el aumento de los costes de construcción, según un informe del Centro Ruth Richardson de la Universidad de las Hespérides.

Llama la atención la paradoja que retrata el documento firmado por Daniel Fernández, Santiago Calvo y Gonzalo Melián. Desde el punto de vista económico, el aumento de precio de un bien debería acto como una señal que incentiva la inversión y la producción. Sin embargo, en el caso del sector inmobiliario español, esa señal no está funcionando. Así, la construcción de vivienda nueva apenas ha repuntado en los últimos años y aún está lejos de los niveles previos al estallido de la burbuja. En términos de construcción de viviendas por cada 1.000 habitantes, España se mueve hoy en cifras cercanas a mínimos históricos.

Este estancamiento también se observa en el indicadores de inversión. La formación bruta de capital fijo vinculada a la construcción ha pasado de representar cerca del 20% del total en los años de la burbuja a alrededor del 10% en la actualidad. En el caso específico de la Inversión en vivienda, el peso sobre el PIB es del 5,6%menos de la mitad del máximo del 12,4% alcanzado en 2006. A pesar del repunte de los precios, el sector no está atrayendo capital.

La clave de lo que está pasando es la rentabilidad.. Y, una vez descontado el coste de financiación, la rentabilidad media de la construcción en España es negativa. Este no es un fenómeno de una sola vez: La construcción está entre las actividades económicas menos rentables del país. Así, de las 78 oficinas que recoge el Banco de España, el sector se sitúa en el percentil 13 de rentabilidad neta, por lo que es menos rentable que otras 68 áreas de actividad.

Está claro, entonces, que el incentivo económico para iniciar nuevas promociones es muy limitado, incluso en un entorno de precios elevados. Pero,¿A qué se debe esta situación?? La falta de rentabilidad tiene varias causas, pero la primera y más importante de todas es, según el informe, la escasez artificial de suelo edificable.

En su conjunto, el 95,7% del territorio de nuestro país está catalogado como suelo no urbanizable, ya sea por motivos de protección medioambiental, agrícola o paisajística. En la práctica, Sólo se permite la construcción de viviendas residenciales a corto plazo en áreas equivalentes al 2,1% del territorio.un porcentaje que apenas podrá elevarse un 1,3% adicional en un horizonte de medio plazo.

No se trata de una limitación física, como resulta evidente si se observa el trazado del urbanismo sobrevolando nuestro país en avión, sino de una restricción artificial de carácter normativo, que se deriva de un modelo urbanístico muy intervenido.

El sistema urbanístico español se centra en La administración tiene un control casi total sobre los derechos de desarrollo territorial.. Cualquier aumento de la edificabilidad, cambio de uso o transformación del suelo requiere modificaciones urbanísticas que, en muchos casos, son jurídicamente inviables o se prolongan durante años.

Como ya explicó Libre Mercado en ocasiones anteriores, el documento indica que el Plazos para transformar suelo en vivienda. Suelen estar situados entre 10 y 15 añossumando la aprobación de planes generales, planes parciales, proyectos de urbanización, ejecución de obras y otorgamiento de licencias. En la práctica, una decisión tomada hoy por un ayuntamiento no tiene un impacto real en la oferta hasta más de una década después.

A esta rigidez se suma la obsolescencia de la planificación. El 69% de los marcos urbanísticos vigentes en España son anteriores a 2008, y más del 23% datan de antes de 1992. Esto genera un desfase importante entre lo planificado y lo realmente ejecutable. Así, aunque los planes urbanísticos contemplan capacidad para 9,5 millones de viviendas, el 72,9% de Esta potencial oferta está bloqueada porque se encuentra en un terreno clasificado como «no finalistas«, cuya reclasificación está pendiente de largos procesos administrativos.

Reglamento de construcción

El segundo factor importante que obstaculiza la rentabilidad es la regulación del propio producto inmobiliario. El costo de la construcción se ha duplicado en términos reales en las últimas dos décadas. En 2005, el coste de ejecución material rondaba los 635 euros por metro cuadrado; Hoy supera los 1.300 euros. Este incremento no se explica sólo por la inflación, sino por el impacto de las sucesivas capas regulatorias, especialmente el Código Técnico de la Edificación aprobado en 2006 y la revisión de las normas de eficiencia energética aplicadas desde 2020.

Las regulaciones energéticas han reducido significativamente el consumo de energía y las emisiones de CO₂ de las viviendas nuevas, pero a costa de encarecer estructuralmente el producto. En la práctica, la regulación ha impulsado la nueva casa está construida con estándares propios de un segmento «de primera calidad«, cuando la mayor parte de la demanda corresponde a jóvenes y clases medias que buscan vivienda asequible.

Este desequilibrio reduce el volumen de nueva construcción y hace inviables muchas promociones, incluida la vivienda protegida, cuyos márgenes se comprimen por los precios máximos regulados. Recientemente se han conocido nuevas novedades legislativas que agravarán aún más el problema, como la exigencia de incluir dos plazas de aparcamiento para bicicletas por unidad residencial en determinados bloques, parte de una serie de requisitos «verdes» que incrementarán el coste de cada nuevo apartamento construido en 18.000 euros.

Otros problemas del sector

A estos factores se suman los problemas internos del sector. La productividad de la construcción ha estado estancada durante décadas y está muy por debajo del promedio de la economía. El sector está dominado por microempresas: Más del 80% del empleo se concentra en empresas de menos de 10 trabajadoreslo que dificulta las economías de escala, la inversión en tecnología y la mejora organizacional. Esto también se traduce en un servicio más artesanal y menos profesionalizado.

Además, la escasez de mano de obra cualificada se ha convertido en un cuello de botella. El peso del empleo en la construcción sobre el total de empleo observado en España ha caído desde más del 13% antes de la crisis hasta cerca del 7% actual, sin signos claros de recuperación.

Él aumento en el costo de los materiales agrava aún más el problema. Desde 2021, algunos insumos clave, como los materiales bituminosos, han subido más del 45%, mientras que el cemento, el aluminio y la madera acumulan incrementos de dos dígitos. Todo ello incrementa los costes, reduce la viabilidad económica de nuevos proyectos y aumenta la incertidumbre.

El resultado final es un mercado estresado en el que los precios suben, pero la oferta no responde. Mientras la promoción de vivienda siga siendo una actividad escasa o no rentable, el aumento de precios no se traducirá en más construcción, sino en una mayor exclusión residencial. Sin una revisión profunda del marco regulatorio del suelo, una simplificación administrativa y una reflexión realista sobre los costes que impone la construcción, el déficit de vivienda corre el riesgo de convertirse en un problema crónico en España.