Más de medio millón de contratos de alquiler expirarán este año. Este escenario mantiene en vilo tanto a inquilinos como a propietarios en medio de cambios en el mercado inmobiliario. Ante esta situación, Legálitas analiza qué opciones tienen los arrendadores a la hora de renovar, suspender o firmar un nuevo contrato, y cuáles Ahora existen límites para fijar el alquiler máximo en nuevos arrendamientos..

La rescisión masiva de contratos coincide con la plena aplicación de la Ley 12/2023 del Derecho a la Vivienda, que ha introducido nuevas normas sobre prórrogas, límites de alquiler y actualizaciones.

Prórrogas: hasta tres años adicionales y sin cambio de condiciones

Cuando hayan transcurrido los primeros cinco años del contrato (o siete si el arrendador es una persona jurídica), El propietario podrá beneficiarse de una prórroga de hasta tres años adicionales. Esta prórroga es obligatoria para el arrendador y voluntaria para el inquilino, quien podrá oponerse a cualquiera de las anualidades.

Durante ese período, El arrendador debe mantener las condiciones pactadas en el contrato original. Es decir, no se pueden modificar cláusulas ni aumentar la renta más allá de la actualización anual prevista en el propio contrato.

En zonas tensionadas también existe la llamada prórroga extraordinaria obligatoria. Si el inquilino lo solicita, El propietario deberá otorgar una prórroga anual que podrá extenderse hasta un máximo de tres años adicionales, lo que alarga aún más la duración efectiva del arrendamiento.

No renovación: plazos de preaviso

Si el propietario decide recuperar la vivienda al vencimiento del contratodeberá notificarlo al inquilino por escrito con al menos cuatro meses de antelación. Si no respeta este plazo, el contrato se prorrogará automáticamente anualmente por un máximo de tres años más.

El inquilino, por su parte, Puede evitar esta prórroga automática si expresa su voluntad de no renovar un mes antes de la fecha de finalización de cualquiera de las anualidades.

Nuevo contrato: ¿cuánto puede aumentar el propietario el alquiler del inquilino?

Cuando el propietario opte por rescindir el contrato y proponer uno nuevo, también Deberás avisar con cuatro meses de antelación para que el inquilino pueda decidir si acepta las nuevas condiciones.

«Si ambos deciden hacer un nuevo contrato, se deberán pactar nuevas condiciones, para que el arrendador pueda fijar la renta que considere adecuada, excepto si se trata de una zona tensionada», explican desde Legálitas. En estas zonas se aplican límites vinculados al Índice Estatal de Referencia de Alquileres.

La normativa distingue entre grandes propietarios –propietarios de cinco o más viviendas en una zona tensionada– y pequeños propietarios:

• Grandes tenedores: Deberán fijar los ingresos según el índice de referencia estatal.
• Pequeños propietarios: Si la vivienda no ha sido alquilada en los últimos cinco años, el precio se ajustará al índice estatal. No obstante, si ha sido arrendado, la nueva renta se basará en la del contrato anterior más la correspondiente actualización del índice aplicable.

Además, Se permite un incremento máximo del 10% sobre el alquiler anterior si la vivienda ha sido rehabilitada o ha incorporado mejoras de eficiencia energética o accesibilidad en los dos últimos años, o si el nuevo contrato se firma por un período igual o superior a 10 años (o incluye una prórroga voluntaria equivalente).

La ley también exige Incluir en el contrato una cláusula que indique el importe del alquiler del último contrato de arrendamiento vigente.

¿Cómo se estipula actualmente el alquiler de un piso de alquiler?

Fuera de las zonas estresadas, El alquiler es el libremente pactado por las partes.. El pago, con carácter general, es mensual y deberá realizarse por medios electrónicos desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, salvo que una de las partes no tenga cuenta bancaria, en cuyo caso podrá abonarse en efectivo en la vivienda alquilada.

¿Con qué frecuencia se puede subir el precio del alquiler anualmente en nuevos contratos?

Respecto a la actualización anual, no es automática: deberá incluirse expresamente en el contrato. Además, existen límites cuantitativos:

• En contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023, lLa actualización se rige por la variación del IPC que publica el Instituto Nacional de Estadística.
• En los contratos firmados a partir de esa fecha se aplica el Índice de Referencia de Arrendamiento de Vivienda publicado por el INE.

Duración mínima y resolución temprana

Él El plazo mínimo pactado para el arrendamiento de vivienda habitual es de seis meses.. Sin embargo, si el contrato se firma por un período inferior a cinco años -o siete si el arrendador es una persona jurídica- se prorrogará obligatoriamente por períodos anuales hasta alcanzar ese mínimo legal.

El inquilino podrá desistir del contrato transcurridos los seis primeros meses, con un preaviso de un mes, aunque puede haber una penalización si así se acuerda. También podrá comunicar su deseo de no renovar con al menos dos meses de antelación al quinto o séptimo año, según sea el caso.

El propietario, en cambio, deberá respetar el plazo mínimo de cinco o siete años. Sólo si eres una persona física podrás recuperar la vivienda para uso propio o familiar desde el primer año de contrato.siempre que exista cláusula expresa y con un preaviso mínimo de dos meses.