La vivienda ha entrado en un círculo vicioso en el que al problema del encarecimiento se suma otro más acentuado que alimenta al primero: faltan casas.

Después de varios años de fuerte crecimiento de las compraventas, de máximos históricos en los alquileres y de una demanda impulsada por el empleo, la inmigración y la creación de hogares, el mercado inmobiliario español comienza a cambiar de velocidad. Sin embargo, el principal desequilibrio sigue inalterable.

Ese déficit muestra un contrasentido inédito desde la recuperación posterior a la crisis financiera. La actividad empieza a enfriarse, los compradores muestran una resistencia creciente a pagar los precios actuales y las operaciones tardan más en cerrarse. Pero, al mismo tiempo, los precios apenas retroceden porque la oferta continúa siendo incapaz de absorber una demanda estructural que sigue creciendo año tras año.

El resultado es un mercado bloqueado: disminuyen las transacciones, pero el acceso a la vivienda continúa deteriorándose.

Los datos conocidos esta semana confirman ese cambio de ciclo. Mientras el Observatorio del Alquiler anticipa una nueva reducción del parque de viviendas disponibles para arrendar, el Instituto Nacional de Estadística (INE) certifica el quinto descenso consecutivo de las compraventas y las principales asociaciones inmobiliarias advierten de que el mercado ha iniciado una fase de desaceleración tras más de una década de expansión casi ininterrumpida.

Todo ello en un contexto en el que los jóvenes siguen destinando una parte creciente de sus ingresos a comprar o alquilar una vivienda y en el que el ritmo de construcción continúa muy por debajo de las necesidades reales del país.

El alquiler se resiente

El principal foco de preocupación continúa siendo el alquiler residencial. Lejos de estabilizarse, la oferta volverá a reducirse durante este año, aunque con menor intensidad que en ejercicios anteriores.

Las proyecciones del Observatorio del Alquiler estiman que el parque disponible disminuirá un 3,35% a lo largo de 2026, lo que supone la desaparición de 22.927 viviendas respecto al cierre del pasado ejercicio. Si se cumplen esas previsiones, España terminará el año con apenas 660.993 viviendas disponibles para alquiler residencial.

La cifra adquiere especial relevancia porque consolida una tendencia que comenzó hace varios años y que, lejos de corregirse, continúa estrechando el mercado. El propio Observatorio reconoce que la caída será menos intensa que la registrada en 2024 y 2025, pero advierte de que todavía no existen señales que permitan hablar de estabilización. El parque de alquiler sigue reduciéndose y la demanda continúa creciendo muy por encima de la oferta disponible.

Las consecuencias aparecen de forma inmediata en la competencia entre los inquilinos.

En la actualidad, cada vivienda anunciada recibe una media de 143 interesados en apenas diez días, frente a los 135 contabilizados al cierre de 2025. Es una presión inédita incluso para un mercado acostumbrado desde hace años a convivir con una fuerte escasez de producto.

Detrás de esa media nacional se esconden situaciones mucho más extremas.

Barcelona vuelve a convertirse en el ejemplo más claro de saturación, con 418 personas interesadas por cada vivienda que sale al mercado. Muy por detrás aparecen Vizcaya, con 196 demandantes; Baleares, con 160; Guipúzcoa, con 153, y Álava, con 144.

En la práctica, estos datos significan que conseguir una vivienda en alquiler en algunas ciudades españolas se ha convertido en un esprint donde decenas -e incluso centenares- de aspirantes compiten por un mismo inmueble apenas unos días después de su publicación.

Alquileres más caros

La presión de la demanda continúa trasladándose a las rentas.

El alquiler medio en España alcanza ya 1.211 euros mensuales, un 2,28% más que al finalizar 2025. Hace apenas unos años superar los mil euros mensuales era una excepción reservada a Madrid y Barcelona. Hoy esa barrera se ha convertido en la norma en buena parte de los principales mercados urbanos y turísticos.

Baleares encabeza el ranking nacional con una renta media de 1.678 euros mensuales, seguida muy de cerca por Barcelona (1.646 euros) y Madrid (1.637 euros). Guipúzcoa roza los 1.500 euros, mientras Málaga y Vizcaya ya superan ampliamente los 1.300 euros. También sobrepasan los mil euros mensuales Valencia, Las Palmas, Santa Cruz de Tenerife, Álava, Navarra y Alicante.

Más que un incremento coyuntural de precios, estos datos reflejan el cambio estructural que ha experimentado el mercado del alquiler durante la última década. Lo que antes era un problema localizado en determinadas ciudades se ha extendido progresivamente al conjunto del territorio, especialmente allí donde confluyen crecimiento demográfico, actividad económica y escasez de vivienda disponible.

Regulación en zonas tensionadas

El Observatorio del Alquiler identifica dos factores que explican la nueva contracción del parque residencial.

El primero vuelve a situar el foco sobre la regulación de las zonas declaradas tensionadas. Según el informe, la aplicación de estas medidas continúa favoreciendo la salida de viviendas del mercado residencial permanente, bien hacia otras modalidades de explotación o directamente fuera del mercado.

Cataluña seguirá siendo uno de los territorios más afectados por esa pérdida de oferta. Las previsiones apuntan a una reducción del 7,65%, hasta situar el parque disponible por debajo de las 95.000 viviendas.

El ajuste resulta todavía más intenso en el País Vasco, donde la oferta podría disminuir un 16,6%, mientras La Coruña experimentaría un descenso del 12,4% tras la puesta en marcha de medidas regulatorias locales.

El segundo elemento identificado por el informe responde a circunstancias excepcionales. Las lluvias torrenciales e inundaciones registradas durante los primeros meses del año han reducido la disponibilidad de viviendas en parte del sur peninsular.

Cádiz presenta la mayor caída prevista del conjunto del país, con un desplome cercano al 30%, mientras Almería podría perder alrededor del 16% de su oferta residencial.

Más allá de las diferencias territoriales, todos estos movimientos apuntan en una misma dirección: el mercado del alquiler continúa estrechándose y la capacidad para absorber una demanda creciente sigue siendo insuficiente.

Ese desequilibrio explica buena parte de lo que está ocurriendo también en la compraventa. Porque el enfriamiento de las operaciones que empieza a reflejar el mercado no responde a un exceso de viviendas disponibles ni al inicio de una corrección de precios, sino al límite financiero al que han llegado muchos compradores. Es decir, el mercado vende menos viviendas, pero no porque sobren, sino porque cada vez menos hogares pueden permitirse adquirirlas.

El cambio de comportamiento empieza a apreciarse en prácticamente todos los indicadores del mercado. Después de varios años en los que cualquier vivienda bien situada encontraba comprador en cuestión de días, la demanda ha comenzado a seleccionar más, a negociar con mayor intensidad y, en muchos casos, a posponer la compra a la espera de una eventual moderación de los precios.

No se trata de un desplome de la actividad, sino de un proceso de normalización tras un largo ciclo de expansión, aunque esa desaceleración convive con un problema que permanece inalterado: siguen faltando viviendas.

Los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) confirman ese cambio de tendencia. En mayo se formalizaron 56.462 compraventas de viviendas, un 7,3% menos que un año antes. Es el quinto descenso interanual consecutivo, una secuencia que contrasta con el extraordinario dinamismo registrado durante 2025, cuando el mercado cerró con 714.237 operaciones, el mayor volumen desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2007.

La corrección afecta a todos los segmentos. Las compraventas de vivienda usada, que representan cerca del 79% del mercado, retrocedieron un 7,6%, hasta las 44.574 operaciones, mientras que las de vivienda nueva disminuyeron un 6%, con 11.888 transacciones.

El ajuste todavía resulta moderado en términos acumulados —del 3,4% entre enero y mayo—, pero refleja un cambio de escenario. El mercado ya no crece impulsado por una demanda prácticamente ilimitada, sino que empieza a encontrar el techo que imponen unos precios históricamente elevados y una capacidad adquisitiva que no ha evolucionado al mismo ritmo.

Nos lo pensamos más

La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) considera que este cambio marcará el conjunto de 2026 y prevé que las compraventas cierren el ejercicio con una caída superior al 5%.

Su diagnóstico resulta significativo porque describe un mercado completamente distinto al de hace apenas un año. Según la federación, los compradores muestran ahora una resistencia mucho mayor a los precios de salida y la negociación vuelve a convertirse en una parte esencial de la operación.

Ese cambio también se refleja en los tiempos de venta.

Hace apenas unos meses bastaban entre dos y tres semanas para cerrar muchas operaciones en los principales mercados urbanos. Hoy el plazo medio se ha ampliado hasta situarse entre seis y nueve semanas. No es una ralentización propia de una crisis, sino la consecuencia de un comprador más prudente, que compara más alternativas, negocia con mayor intensidad y ya no acepta automáticamente cualquier precio.

Los profesionales del sector coinciden en que esa mayor cautela responde a dos factores. Por un lado, la pérdida de capacidad adquisitiva provocada por el fuerte encarecimiento acumulado de la vivienda durante los últimos años. Por otro, la aparición de un perfil de comprador con suficiente solvencia financiera que ha decidido esperar ante la posibilidad de que el mercado acabe corrigiendo parte de las subidas registradas desde la pandemia. Una espera que se alarga, porque esa corrección continúa sin llegar.

Los precios, a lo suyo

Lo que diferencia la situación actual de otros cambios de ciclo inmobiliario es que la ralentización de las compraventas no está provocando una caída significativa de los precios.

En circunstancias normales, una disminución de las operaciones suele traducirse en una mayor competencia entre vendedores y, finalmente, en ajustes del valor de los inmuebles. Esta vez ocurre lo contrario. El mercado vende menos viviendas, pero los precios resisten porque la oferta sigue siendo insuficiente para satisfacer una demanda estructural que continúa muy por encima del número de inmuebles disponibles.

Ese es el verdadero cuello de botella del mercado español. No falta demanda, faltan viviendas.

Por esa razón, buena parte de los potenciales compradores que abandonan temporalmente el mercado de compraventa terminan trasladándose al alquiler, incrementando todavía más la presión sobre un parque residencial que ya resulta claramente insuficiente.

El resultado es un círculo que se retroalimenta. La escasez de viviendas impulsa los precios de venta; quienes no pueden comprar permanecen más tiempo en el alquiler; esa mayor demanda tensiona todavía más las rentas; y el incremento de los alquileres dificulta el ahorro necesario para adquirir una vivienda en el futuro.

Es un proceso que bloquea la movilidad residencial y retrasa la emancipación de miles de jóvenes.

Madrid, a la contra

Dentro de ese escenario general aparece, no obstante, un cambio que puede anticipar la evolución del mercado durante los próximos meses.

Según el portal inmobiliario Idealista, la oferta de viviendas en venta disminuyó un 7% durante el segundo trimestre respecto al mismo periodo de 2025. Sin embargo, ese descenso esconde una realidad muy distinta entre las grandes áreas metropolitanas y el resto del territorio.

Por primera vez en varios años, los grandes mercados comienzan a recuperar parte del stock perdido durante la intensa fase expansiva.

Madrid lidera claramente ese cambio con un incremento del 23% en el número de viviendas anunciadas para la venta. Valencia registra un aumento del 21%, mientras Barcelona, Sevilla y Santa Cruz de Tenerife elevan su oferta un 9%. Málaga también consigue incrementar ligeramente el parque disponible.

Aunque estos aumentos todavía no compensan la fuerte reducción acumulada durante los últimos ejercicios, sí indican que el mercado empieza a recuperar parte del producto que había desaparecido como consecuencia de una demanda extraordinariamente intensa.

La situación es muy distinta en buena parte de las ciudades medianas y pequeñas.

Palencia pierde un 40% de su oferta; Ourense, un 36%; Zamora, un 35%; Melilla, un 34%, y Ceuta, un 32%. A escala provincial el comportamiento resulta muy similar. Madrid aumenta un 16% su stock de viviendas en venta, Valencia un 2% y Santa Cruz de Tenerife un 1%, mientras provincias como Palencia, Zamora o Salamanca continúan registrando fuertes retrocesos.

Para Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, estos datos reflejan un cambio de tendencia todavía muy localizado. Las grandes capitales comienzan a recuperar oferta, mientras las ciudades intermedias siguen perdiendo viviendas a un ritmo elevado.

Décadas perdidas

Ese comportamiento desigual confirma que la desaceleración del mercado no responde a una pérdida generalizada de interés por comprar vivienda, sino a la creciente dificultad para acceder a ella.

La demanda continúa existiendo, especialmente en las grandes ciudades, donde el crecimiento del empleo, de la población y de los hogares mantiene una necesidad constante de nuevas viviendas. Lo que está cambiando es la capacidad de transformar esa demanda en operaciones efectivas.

En otras palabras, el mercado empieza a vender menos porque cada vez hay más familias que, aun queriendo comprar, ya no llegan a los precios actuales.

Y mientras la construcción siga avanzando a un ritmo insuficiente para cubrir las necesidades del país, ese desequilibrio continuará sosteniendo unos precios elevados incluso en un contexto de menor actividad.

El deterioro del acceso a la vivienda se aprecia con especial claridad entre quienes intentan comprar por primera vez. Son ellos quienes mejor reflejan el principal problema del mercado: la vivienda no deja de encarecerse mientras los ingresos avanzan a un ritmo mucho más lento.

El último Índice Sintético de Vivienda elaborado por la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) concluye que los jóvenes de entre 25 y 34 años, el grupo con mayor demanda potencial de primera vivienda, deben destinar más del 38% de su salario al pago de la hipoteca. El porcentaje supera ampliamente el umbral del 35% que el Banco de España considera prudente para evitar situaciones de sobreendeudamiento.

La situación resulta todavía más extrema entre los menores de 25 años que consiguen acceder a financiación. En ese colectivo, la cuota hipotecaria absorbe el 57,5% de los ingresos, un esfuerzo que deja muy poco margen para afrontar el resto de los gastos familiares y que, en la práctica, convierte la compra de una vivienda en una opción inalcanzable para buena parte de esa generación.

Paradójicamente, el esfuerzo financiero medio se ha reducido ligeramente durante los últimos meses gracias al aumento de los salarios y al descenso de las cuotas hipotecarias. La mensualidad media se sitúa ahora en torno a 790 euros, frente a los niveles registrados un año antes. Sin embargo, esa mejora ha quedado completamente neutralizada por el encarecimiento de la vivienda y por el aumento del importe medio de las hipotecas, que supera ya los 174.000 euros, un 10,1% más que hace un año.

En otras palabras, financiar una vivienda resulta hoy algo menos costoso que hace unos meses, pero la vivienda que hay que financiar es mucho más cara.

La construcción no repunta

Detrás de todos los indicadores vuelve a aparecer el mismo problema estructural: España sigue construyendo muchas menos viviendas de las que necesita.

Los visados de obra nueva crecieron un 9,3% en los primeros meses del año y la vivienda nueva representa ya más del 21% de las compraventas, casi el doble que hace apenas unos meses. Son señales positivas para un sector que llevaba años reclamando un incremento de la producción residencial.

Sin embargo, el ritmo continúa siendo insuficiente.

Asufin calcula que, si se mantiene la tendencia actual, España levantará alrededor de 150.000 viviendas al año, una cifra claramente alejada de las necesidades estimadas por buena parte del sector, que sitúan la demanda anual entre 180.000 y 250.000 nuevas viviendas para absorber el crecimiento de la población, la creación de nuevos hogares y el déficit acumulado durante más de una década.

Ese desfase explica por qué el mercado no consigue relajarse ni siquiera cuando la actividad pierde intensidad. La oferta aumenta, pero lo hace demasiado despacio para cerrar una brecha que se ha ido ampliando año tras año.

Los alquileres seguirán subiendo

Mientras la compraventa pierde impulso, el alquiler continúa convertido en la principal válvula de escape para quienes no consiguen acceder a una vivienda en propiedad.

Los contratos firmados después de la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda podrán actualizarse con un incremento máximo del 2,44%, según el índice de referencia publicado por el Instituto Nacional de Estadística.

Aunque la cifra supone una ligera moderación respecto al 2,48% registrado el mes anterior, el indicador acumula ya cuatro meses consecutivos por encima del 2,4%, reflejo de un contexto inflacionista que continúa afectando al coste de la vivienda.

La creación de este índice pretendía desligar la actualización de los alquileres de la evolución del IPC, después de que el fuerte repunte de la inflación obligara al Gobierno a limitar temporalmente las revisiones primero al 2% y posteriormente al 3%. El objetivo era evitar incrementos bruscos de las rentas en un momento de fuerte pérdida de poder adquisitivo.

Sin embargo, el problema de fondo permanece inalterado. La regulación puede limitar el ritmo de crecimiento de los contratos existentes, pero no corrige el desequilibrio entre una demanda creciente y una oferta cada vez más reducida.

La inversión busca refugio donde existe demanda

El comportamiento del mercado de las residencias de estudiantes ilustra hasta qué punto el déficit de alojamiento se ha convertido en uno de los principales atractivos para los inversores inmobiliarios.

España dispone actualmente de 118.762 camas, un 62% más que hace una década. Aun así, la demanda potencial supera las 650.000 plazas, lo que deja un déficit superior a 528.000 camas.

La consultora Savills prevé que este año entren en funcionamiento otras 5.550 plazas y que entre 2027 y 2028 se incorporen más de 10.500 adicionales, principalmente en Madrid, Barcelona y Valencia.

Lejos de desincentivar la inversión, esa escasez ha convertido las residencias universitarias en uno de los segmentos más dinámicos del mercado inmobiliario europeo. Durante el primer semestre del año se cerraron operaciones por unos 660 millones de euros, el doble que un año antes, consolidando a España como el segundo mayor mercado europeo de inversión en este tipo de activos, solo por detrás del Reino Unido.

El resumen es que la actividad empieza a moderarse, las compraventas pierden impulso y la negociación vuelve a formar parte de las operaciones. Sin embargo, esa desaceleración no se está traduciendo en una mejora del acceso a la vivienda.