Contratar una hipoteca para comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes para la mayoría de las familias. Es por ello que antes de realizar esta inversión de gran relevancia conviene conocer algunos aspectos clave para firmar la hipoteca con las mejores condiciones posibles, más si cabe en este 2026 marcado por la guerra en Irán que alimenta la incertidumbre económica en el tensionado mercado inmobiliario español.

Claves para contratar una hipoteca

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Tener ahorros es fundamental para poder plantearse la firma de una hipoteca. Para acceder al préstamo, hay que tener ahorrado un 30% del valor de la vivienda que se quiera comprar. Las entidades suelen financiar el 80% del precio de adquisición, en línea con las recomendaciones del Banco de España. Así, por una parte, el comprador debe tener ahorrado el 20% de la compraventa. Además, a esto habrá que sumarle los impuestos y gastos asociados, que rondan el 10% y que varían en función de la comunidad autónoma, de si se trata de obra nueva o segunda mano, si la venta la realiza un particular o una empresa, etc.

En España existen distintos programas de avales públicos dirigidos a facilitar el acceso a la primera vivienda habitual a jóvenes que, aun siendo solventes, no disponen del ahorro suficiente para afrontar la entrada de una hipoteca.

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El euríbor, el índice que marca el tipo de interés de referencia del dinero en Europa y por el que se rigen las hipotecas variables, ha vivido un marzo de fuerte subida debido al conflicto bélico en Oriente Medio, un repunte de 0,34 puntos porcentuales respecto a febrero. El euríbor de marzo se ha situado en el 2,565%, por encima del 2,221% de hace 12 meses, con lo que los hipotecados que vean revisadas sus cuotas de forma anual pagaran más, en la primera subida en dos años tras un periodo de cierta estabilidad. En las hipotecas variables concedidas en 2025, el tipo de interés medio al inicio fue del 2,82%, según el INE.

En las hipotecas a tipo fijo, el tipo de interés de la operación se establece según criterios objetivos, teniendo en cuenta la situación del mercado a largo plazo y el perfil de riesgo del cliente. Las entidades bancarias ofrecen simuladores de hipotecas y estudios para calcular las cuotas y analizar cada caso. Además, en función de los productos contratados con la entidad se pueden obtener bonificaciones.

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En una hipoteca fija siempre pagas el mismo interés. Pase lo que pase, la cuota a pagar es la misma durante todo el periodo de vigencia del préstamo, cuya duración puede extenderse hasta los 30 años. Por otro lado, la hipoteca variable sigue la evolución del euríbor, el índice de referencia, con lo que el tipo de interés varía y se actualiza periódicamente, normalmente cada seis o doce meses, según lo que suceda en el mercado interbancario europeo.

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el 63,4% de las hipotecas sobre viviendas en España se constituyó a tipo fijo; el 36,6% a tipo variable.

«La hipoteca a tipo fijo es lo mejor para las familias porque sabes cómo será tu cuota desde el primer día hasta el último en la inversión más importante de toda su vida para muchas familias», señala Ramon Faura, director de Propuesta de Valor de Banca Retail de CaixaBank, que lidera el mercado hipotecario en España con una cuota del 26% de la nueva producción de hipotecas. El 85% de las hipotecas que ha concedido el banco después de 2015 han sido a tipo fijo.

«En rentas altas, la hipoteca variable puede tener mucho sentido porque si un año puede soportar una subida del 20% en la cuota de la hipoteca cuando vuelva a bajar gozará de un entorno de tipos más bajos, pero ya desde 2015 pensamos que transferir el riesgo de tipos de interés en operaciones a 30 años es un lastre para las familias», añade Faura.

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Las cuotas mensuales que se destinan a la hipoteca, según las recomendaciones del Banco de España, no deberían superar el 30-35% de los ingresos netos mensuales. Es decir, no se debe destinar más de un tercio de los ingresos a la obligación de pago por 30 años de una casa. «Cada vez más gente se acerca a ese umbral cuando lo deseable sería estar lejos, aunque cada vez es más difícil, especialmente en las ciudades. Superar el umbral es un mal consejo, claramente», expone Faura.

Para determinar la capacidad de endeudamiento, los bancos analizan el perfil de riesgo del cliente y calculan la cuota máxima a la que puede hacer frente con los ingresos recurrentes que tiene, sumando los salarios mensuales que recibe la unidad familiar. A estos, se le restan las cuotas que pagan por otros préstamos.

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La compra de una vivienda en la que planteas vivir es una decisión muy importante que requiere reflexión. Y una de las cuestiones que más hay que tener en cuenta antes de hacerlo, defiende Ramon Faura, es «ser consciente de que esto es una decisión de consumo y no tanto de inversión». «Es un error endeudarse y comprar una vivienda a 30 años si no estás muy seguro donde quieres establecerte durante ese largo periodo de tiempo», añade.

«Es una decisión para muchos años que a corto plazo tiene una carga de impuestos muy alta. Si compras ahora y tienes que vender en cuatro años, aunque el mercado vaya bien habrás perdido un 10% en impuestos», ejemplifica Faura, que remarca la importancia de considerar dónde y cómo se quiere vivir antes de afrontar una hipoteca.