El debate sobre el acceso a la vivienda se ha convertido, con razón, en una de las grandes prioridades políticas y sociales de nuestro país. Sin embargo, no toda respuesta regulatoria bien intencionada conduce necesariamente a una mejora real del problema que se pretende resolver. El reciente Informe de Presentación del Proyecto de Ley de regulación de los contratos de alquiler temporal y de habitaciones es un buen ejemplo de ello.

El texto parte de un diagnóstico contundente: El creciente coste del alquiler de una vivienda habitual está empujando a un número creciente de personas a recurrir al alquiler de habitaciones como única alternativa para acceder a un techo sobre sus cabezas.. Para el legislador, esta situación representa una degradación del derecho constitucional a la vivienda que debe corregirse cerrando las vías que permiten, a su juicio, evadir los límites de ingresos impuestos por la Ley 12/2023.

La cuestión clave, sin embargo, no es si existen usos fraudulentos de determinadas figuras contractuales, que sí los hay, sino si la solución propuesta es proporcional, eficaz y coherente con la experiencia reciente del mercado.

Alquiler temporal: de instrumento flexible a figura bajo sospecha

Hasta ahora, Los alquileres de temporada se clasificaron como usos distintos de vivienda.Precisamente por su carácter excepcional y finalista. La nueva propuesta altera sustancialmente este planteamiento al exigir una causa de temporalidad real, justificada y acreditable, transfiriendo la carga de la prueba al arrendador y convirtiendo cualquier defecto formal en un alto riesgo jurídico.

En la práctica, el alquiler temporal ya no es una herramienta flexible para cubrir necesidades temporales como la movilidad laboral, los estudios o los tratamientos médicos y terapéuticos. ahora se concibe como una forma sospechosa de fraude. La recalificación automática como alquiler de vivienda habitual, con aplicación retroactiva de plazos mínimos de cinco o siete años, introduce una inseguridad jurídica difícil de aceptar para muchos propietarios.

A ello se suman limitaciones que alteran gravemente el equilibrio contractual: duración máxima de doce meses, desistimiento unilateral del inquilino sin indemnización pasado el primer mes, reducción de garantías adicionales y prohibición expresa de seguros de impago. Es legítimo preguntarse qué incentivo real queda para ofrecer viviendas en alquiler temporal en estas condiciones.

Alquiler de habitaciones y control indirecto del alquiler

Especialmente relevante es la regulación del alquiler de habitaciones, al que por primera vez se impone un límite económico expreso. La suma de los alquileres parciales no podrá exceder la renta del alquiler unitario de la vivienda y, en zonas tensionadas, deberá respetar las tarifas oficiales.

Esta medida supone, de facto, una extensión del control de alquileres a una modalidad que hasta ahora había funcionado como vía de acceso a la vivienda de jóvenes y colectivos con menos recursos, y como mecanismo eficiente de aprovechamiento del parque inmobiliario existente.. Limitarlo sin aumentar la oferta disponible corre el riesgo de cerrar una de las pocas válvulas de escape que aún funcionan en el mercado.

El Gobierno defiende esta reforma como imprescindible para combatir el fraude. Sin embargo, la experiencia derivada de la Ley 12/2023 debería invitar a una reflexión más profunda. Lejos de aumentar la oferta de viviendas de alquiler, Muchas de las medidas adoptadas han provocado la retirada de inmuebles del mercado, agravando el desabastecimiento y ejerciendo aún más presión y tensión sobre los precios.

Es difícil pensar que una regulación aún más restrictiva de los alquileres temporales y de habitaciones produzca un resultado diferente. Más bien, todo indica que podría intensificar la contracción de la oferta y trasladar el problema a otros segmentos del mercado, con especial impacto en los grupos que se pretende proteger.

La protección del derecho a la vivienda es inalienable. Pero Convertir la intervención regulatoria en la única palanca de acción, sin abordar el déficit estructural de oferta, conduce a un círculo vicioso de restricciones crecientes y eficacia decreciente.

Si este Proyecto de Ley se aprueba en los términos actuales, transformará profundamente el régimen jurídico del alquiler temporal y de habitaciones y, previsiblemente, volverá a poner tensión en un mercado ya de por sí profundamente desequilibrado. La experiencia demuestra que, en política de vivienda, regular más no siempre significa regular mejor.

Marta García, Head of Legal & Compliance MVGM España y Portugal