¿Cuánto subirá el precio de la vivienda en 2026? ¿Cuánto te pueden subir el alquiler?
La vivienda ha sido uno de los grandes temas de actualidad y debate en 2025. Tampoco lo dejará de ser en 2026. Durante los últimos meses, el mercado vive un auténtico ‘boom’ tanto en compraventas como en subidas de precios, ambas con subidas récord en venta y en alquiler. Una de las consecuencias directas de este acuciante ascenso en el coste de arrendar o comprar una casa es la tensión que genera cada vez más el acceso a un hogar, un problema cada vez más importante especialmente en grandes ciudades, como Madrid o Barcelona.
[–>[–>[–>Entre enero y octubre, se han registrado más de 600.000 compraventas, por lo que previsiblemente se superarán las 700.000 en todo el año, cerca de un 10% más que en 2024 y cifras que convierten a 2025 en el segundo mejor año de la serie histórica, solo superado por 2007, último año del gran ‘boom’ antes del estallido de la burbuja financiera e inmobiliaria. El consenso de mercado es que la venta de casas seguirá al alza durante 2026, aunque los crecimientos serán más moderados.
[–> [–>[–>«Prevemos que el sector mantenga el tono expansivo en los próximos trimestres. No obstante, cabe esperar unos ritmos de crecimiento más contenidos al encontrarnos en una fase más avanzada del ciclo«, asegura Nuria Bustamante, economista jefa de CaixaBank Research. En la misma línea, Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación, cree que «comienzan a apreciarse señales de una progresiva madurez del ciclo, especialmente en aquellos mercados donde los precios se aproximan a los umbrales de esfuerzo asumibles por los hogares». «Se espera que tanto los precios como el volumen de operaciones mantengan un elevado nivel de actividad, con más de 700.000 transacciones», mantiene Eduard Mendiluce, CEO de Aliseda.
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Precios al alza
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Según datos del Colegio de Registradores, el precio de la vivienda en propiedad subió hasta septiembre un 9,5% en datos interanuales, mientras el alquiler se ha disparado cerca de un 13% también en el último año, según datos de los portales inmobiliarios recogidos por la plataforma Brainsre. Estas revalorizaciones triplican o cuadriplican el aumento del IPC en los últimos doce meses, anclado en el entorno del 3%. ¿Qué pasará en 2026? El consenso apunta a mayores alzas, pero no tan agudizadas. Según las estimaciones de CaixaBank Research, durante el próximo año los precios de venta crecerán por encima del 6%.
[–>[–>[–>Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, apunta: «Esperamos que el precio residencial continúe creciendo en el actual contexto de escasez de oferta, aunque a una tasa levemente más moderada que en 2025. La oferta de vivienda disponible y el actual ritmo de construcción no son suficientes para atender el fuerte aumento de población experimentado en los últimos años y esto continuará generando tensionamientos en los precios, especialmente en torno a los polos de empleo y focos turísticos».
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Al hilo de esto, aunque poniendo el foco en las grandes ciudades, Alejandro Bermúdez, CEO de Atlas Real Estate Analytics, matiza: «Aunque a nivel global sí que esperamos que los precios sigan subiendo, al menos nominalmente, este crecimiento no será homogéneo en todo el país, ya que municipios como el de Madrid ya muestran estabilización, mientras que sí que esperamos que las subidas continúen en mercados más pequeños. Creemos que los porcentajes de subida de precios en Madrid, Barcelona o Valencia serán moderados o incluso nulos«.
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[–>Sobre la posibilidad de caídas, María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, detecta el «inicio de una cierta selección natural del ciclo en mercados con menor tensión por su capacidad de atracción poblacional, donde ya aparecen descensos interanuales puntuales»: «Por ejemplo, provincias como Cuenca o Teruel están corrigiendo parte de las subidas acumuladas que han tenido durante los últimos tres años». «Aunque también se podrían observar ligeros ajustes mensuales en algunos distritos de grandes urbes, responden más a microajustes que a un cambio de tendencia estructural. Todo apunta a que serán aquellos donde el precio ya se mueve en cotas muy elevadas y el esfuerzo de compra es máximo como, por ejemplo, Salamanca o Chamberí en Madrid y Sarrià-Sant Gervasi o Eixample en Barcelona. En estos mercados el recorrido es más limitado y tenderá a expresarse en forma de estabilización de precios y alargamiento de plazos de venta, antes que en nuevas escaladas tan intensas como las vividas en 2025″, apunta.
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La obra nueva copa mayores subidas
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La vivienda de segunda mano seguirá siendo el motor del mercado, acaparando alrededor del 80% de las compraventas, aunque los mayores subidas de precio se prevén en la obra nueva. A pesar de todo, según Bustamante, de CaixaBank Research, se espera que en 2026 se vise la construcción de 150.000 viviendas, frente a las 140.000 de 2025 —no todas se ponen en marcha finalmente—, cifras en ambos ejercicios altas teniendo en cuenta la media del periodo 2013-2023, donde rara vez se superaron los 100.000.
[–>[–>[–>«La segunda mano seguirá concentrando la mayor parte de las operaciones fundamentalmente por la disponibilidad de stock, ya que la producción de obra nueva continúa siendo insuficiente para absorber la creación de nuevos hogares. No obstante, desde el punto de vista de dinámicas relativas, la obra nueva mostrará un comportamiento más sólido, tanto en precios como en velocidad de absorción«, comenta Manuel Alzórriz, director general de Gloval Valuation.
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José María Basáñez, presidente del Grupo Tecnitasa, explica que «la limitada oferta de vivienda nueva provoca que se venda con rapidez y que parte de la demanda no satisfecha se traslade a la segunda mano, impulsando también sus precios». En este sentido, Ricardo Martí-Fluxá, director de negocio y desarrollo corporativo de Gesvalt, añade que «la vivienda de segunda mano va a mostrar una evolución de valor algo más dinámica que la obra nueva», porque «el mercado sigue estando muy tensionado, con subidas de precios de doble dígito a nivel nacional, y que la mayor presión de la demanda se concentra en el parque existente, que es el que realmente aporta volumen en la mayoría de las plazas».
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