De la familia Puig a los herederos de Isak Andic: por qué las grandes familias han elevado la compra de locales en Madrid y Barcelona
Los family office, brazos de inversión de las grandes familias del país, han incrementado en los últimos meses sus operaciones en el sector de los locales comerciales en las principales arterias (en el argot especializado locales high street) de Madrid y Barcelona. En un mercado que vive un gran momento, fruto de los buenos datos económicos y las altas cifras que registra el turismo y el consumo de los hogares, sagas como los Puig, Andic, Díaz-Tejeiro, García Peralta o Jiménez se han erigido como jugadores de referencia en un tablero del que han desaparecido los grandes fondos y los inversores institucionales, después de haber invertido más de 300 millones de euros.
El sector de los locales comerciales fue uno de los que más sufrió durante los meses de la crisis sanitaria de la Covid-19. Sin embargo, su recuperación ha sido en ‘V’. «La pandemia causó un reajuste de las rentas y un aumentado de la disponibilidad de locales que las marcas aprovecharon para cerrar nuevas aperturas y reorganizar su estrategia. Con el paso de los meses, se recuperó la ocupación y paulatinamente los alquileres, hasta situarnos actualmente en niveles récord, que es el cóctel perfecto para los inversores», resume Augusto Lobo, responsable de Retail Capital Markets de JLL en España y Portugal.
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Los family office toman el relevo a los grandes fondos
El mercado de los locales high street ha estado controlado históricamente por grandes aseguradoras, como sería el caso de AXA, ‘megafondos’ internacionales, como Hines, o importantes institucionales y fondos de pensiones, por ejemplo la Mutualidad de la Abogacía en España, que buscan activos muy seguros, que apenas requieren gestión y que garantizan una rentabilidad moderada, estable y a largo plazo. Precisamente, esto es lo que más atrae también a los family office, que son otro los jugadores relevantes y han sido capaces de tomar el testigo a los primeros, más vulnerables a los diferentes cambios macroeconómicos, al no requerir de deuda para cerrar sus inversiones.
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Robert Travers, director de Retail en EMEA de Cushman & Wakefield, cree que las grandes familias siempre han estado activas: «Nunca se han ido. Lo que ha cambiado es que vemos es que poco a poco han ido elevando el volumen de sus operaciones porque creen que el activo es un valor refugio. La subida de los tipos de interés de 2022 supuso un viraje en la estrategia de inversión de los fondos». «Estos grandes vehículos se han focalizado en los últimos años más en segmentos como el residencial o el logístico», añade Sergio Rodríguez, director de Retail y Oficinas de TC Gabinete Inmobiliario.
Los locales, una inversión sencilla
Según Rodríguez, de TC Gabinete Inmobiliario, uno de los motivos que han puesto a los locales en el foco de los family office ha sido la falta de oportunidades en el mercado de oficinas. «Hasta ahora, las familias conservadoras compraban edificios o plantas de oficinas, pero este mercado ha cambiado y la mayoría de lo que sale al mercado es para trasformarse al residencial. Lo más parecido es un local comercial, donde la gestión es menor que en los espacios de trabajo, donde hay que hacerse cargo de las reformas, las climatizaciones o la iluminación. En los locales llega una marca y se encarga de toda la rehabilitación», explica. Tan sencilla es la inversión que, según Lobo, de JLL, solo se busca «la preservación de valor a muy largo plazo». «Un local se adquiere para que lo hereden los hijos, incluso los nietos», añade el consultor.
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Travers, de Cushman & Wakefield, apunta que los family office a la hora de adquirir un local valoran en primer lugar que esté ubicado en una arteria de primer nivel. Estas serían sobre todo Gran Vía, Preciados, Sol, Serrano, Fuencarral, en Madrid, y Portal del Ángel y Paseo de Gracia, en Barcelona. Lo segundo que persiguen es que el inquilino sea solventa y el alquiler que paguen sea estable. «No quieren un local donde se paga una renta excesivamente alta, pero no es sostenible a largo plazo. Valoran flujos de caja estables», añade el consultor inmobiliario. Después, cada uno tiene sus propias predilecciones: por ejemplo, algunos ponen el foco en que los activos alberguen a firmas de lujo.
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Ocupación en máximos y rentas al alza
Según el último informe de JLL, la disponibilidad media en las principales calles comerciales de las dos grandes urbes del país se sitúa por debajo del 4%, mientras el precio del alquiler de estos inmuebles ha registrado alzas constantes e ininterrumpidas desde 2021. «El incremento tanto del número de turistas internacionales, como el incremento de la confianza del consumidor y el posicionamiento de la tienda física como un activo clave en la estrategia de los retailers continúan impulsando la demanda en localizaciones prime donde la tasa de disponibilidad es cada vez menor (un 3,5% en Madrid y Barcelona), lo que sigue presionando al alza la renta prime en ambas ubicaciones», explica la firma de consultoría inmobiliaria.
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Uno de los principales catalizadores del aumento en las rentas ha sido la inflación registrada. La mayoría de los contratos de locales están indexados al Índice de Precios al Consumidor (IPC), que ha subido por encima del 20% desde el estallido de la pandemia hasta el pasado mes de marzo, último dato disponible. «Las rentas han subido muchísimos y los propietarios no perciben que haya una crisis porque cuando sale un inquilino entra rápidamente otro. A esto hay que añadir que no hay producto», concluye Sergio Rodríguez, de TC Gabinete Inmobiliario.
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