España: el país donde construir una vivienda se ha vuelto heroico – Iván Espinosa de los Monteros
El centro de estudios Atenea acaba de publicar el informe El hogar tiene una soluciónpreparado junto con carolina rocapresidente de Asprima, y Mikel EchavarrenCEO de Colliers. Y el diagnóstico del informe resulta incómodo porque desmonta uno de los dogmas favoritos de nuestro tiempo: la idea de que el mercado tiene la culpa de todo. No. El problema español no es la ausencia de regulación, sino, precisamente, una sobredosis de regulación. Una hipertrofia regulatoria que ha convertido la vivienda en una carrera de obstáculos fiscales, urbanísticos y judiciales donde construir es casi un acto heroico.
La vivienda en España ya no es sólo un problema social. Es una maraña burocrática donde Para construir un edificio se necesitan más juntas que ladrillos y más funcionarios que albañiles. El país que hace veinte años construyó barrios enteros ahora tarda más de una década en discutir si una parcela es urbanizable, sostenible, resiliente o emocionalmente diversa. Cada año producimos menos, los visados han disminuido un 45% y se calcula que tenemos un déficit de 600.000 viviendas. Mientras tanto, los jóvenes viven en habitaciones que cuestan más que los apartamentos completos de sus padres, los alquileres se convierten en artículos de lujo y los ministros siguen apareciendo para anunciar otro observatorio, otro índice o algún nuevo genio intervencionista destinado, naturalmente, para empeorar las cosas.
Porque esa es la gran paradoja española: cada ley de vivienda nace para abaratar la vivienda y acaba encarizándola un poquito. Es una especie de maldición tradicional. El Estado entra al mercado y Deja menos oferta, más miedo y más inseguridad jurídica. Entonces se sorprenden. Siempre se sorprenden. El político español tiene esa extraordinaria habilidad de provocar un incendio y luego aparecer vestido de bombero social.
Todo empezó con la crisis de 2008. El país pasó de la embriaguez inmobiliaria a la austeridad inmobiliaria. Como suele ocurrir en España, No corregimos los excesos: nos lanzamos al exceso contrario. Y así, después de años de demonizar la construcción, decidimos que la mejor manera de solucionar la falta de vivienda es poner aún más obstáculos a quienes quieren construirla.
Hoy construir casas es Más lento, más caro y más incierto que hace veinte años. porque todo el proceso está colonizado por capas y capas de burocracia, impuestos y arbitrariedad administrativa. Una parte creciente del precio de una vivienda ya no responde al coste de construirla, sino al peaje institucional que hay que pagar incluso antes de poner el primer ladrillo, y que encarece la vivienda en torno a un 29%. Tasas, cesiones, informes, recursos, impuestos, licencias eternas, normativa cambiante y una inseguridad jurídica que convierte cualquier ascenso en una ruleta rusa con expediente administrativo.
Luego viene el alquiler, ese laboratorio donde La ingenuidad ideológica produce sus mejores monstruos.. Se limitan los precios, se dificultan los desahucios, se imponen ampliaciones forzosas y entonces alguien descubre, con auténtica sorpresa, que los propietarios retiran las viviendas del mercado. Como si la gente tuviera la absurda costumbre de no invertir donde pierde dinero o seguridad jurídica. ¡Fascinante hallazgo! El resultado es visible: menos oferta, alquileres más caros y un cambio masivo hacia alquileres temporales o turísticos. Pero aun así eso persiste fantasía ministerial según el cual la realidad acabará obedeciendo al BOE por agotamiento.
Y a medida que el mercado privado se asfixia lentamente, parece El viejo fetiche nacional: la vivienda pública.. España lleva décadas anunciando planes masivos de vivienda pública con el mismo entusiasmo con el que anuncia la Corredor Mediterráneoreformas de la justicia o regeneración democrática. La vivienda pública puede complementar, pero difícilmente reemplazar, un mercado privado funcional. Intentar solucionar un gigantesco déficit estructural únicamente a través del público no es la mejor solución.
El problema subyacente es ofensivamente simple: Si construir es difícil, construye menos.. Si alquilar es arriesgado, alquila menos. Si la inversión es incierta, se invierte menos. No se necesita un comité de expertos de las Naciones Unidas para entender algo tan básico. Pero la política contemporánea tiene una profunda desconfianza hacia cualquier verdad simple. Prefiere soluciones complejas, burocráticas y preferiblemente inútiles.
El suelo merece capítulo aparte porque allí vive uno de los grandes absurdos nacionales. en españa el suelo parece una criatura mitológica que hay que proteger de los seres humanos. Todo está restringido, condicionado, paralizado o pendiente de eterna recalificación. El resultado es delirante: un país enorme que actúa como si le faltara espacio físico. Y así hemos llegado a la paradoja de tener mucha tierra y menos viviendas.
A esto se suma la inseguridad jurídica, esa especialidad nacional que consiste en permitir que un desarrollo urbanístico sea cancelado después de años de tramitación por algún defecto formal descubierto por un tribunal cuando incluso los geranios ya han sido plantados. Naturalmente, todo ese riesgo acaba incorporado en el precio final. El comprador no paga sólo ladrillos: también paga por miedo administrativo.
Capítulo aparte merece la fiscalidad, con esa pasión recaudatoria española según la cual la vivienda debe tributar cuando respira y que convierte una necesidad básica en un artículo de lujo. Están gravadas la compra, venta, construcción, transmisión, ganancias de capital reales e imaginarias. Luego, por supuesto, los mismos líderes políticos se sorprenden de que la vivienda sea cara.
Mientras tanto, falta mano de obra, falta albañiles y falta tecnicos. Hemos construido un país donde estudiar Formación Profesional parecía un fracaso social mientras fabricábamos consultoras, administradores de la comunidad y expertos en resiliencia urbana de la era de la modernidad europea. Ahora descubrimos que Los edificios no se construyen con hashtags..
La pregunta de fondo es si España quiere volver a producir vivienda o seguir produciendo regulación. Porque ambas cosas, a este paso, empiezan a ser incompatibles. Llevamos demasiados años confundiendo intervenir con resolver, legislar con construir y anunciar con ejecutar. Y así hemos terminado: un país donde la emancipación antes de los treinta años empieza a parecer una excentricidad estadística.
La vivienda no se abaratará con más discursos morales ni con ministros señalando culpables imaginarios. Será más barato cuando haya más oferta, más seguridad jurídica y menos trabas absurdas. Todo lo demás es literatura administrativa. Y de eso, precisamente, tenemos más que suficiente.
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