Así lo indica el propio supervisor en su último informe anual, en el que confirma la «contención» de las nuevas hipotecas que se comercializan actualmente, en un contexto marcado por la nueva subida de tipos de interés aprobada por el Banco Central Europeo (BCE). Este concepto, incluido en el documento de análisis, está íntimamente ligado a dos limitaciones que aplican los bancos antes de aprobar cualquier préstamo para la adquisición de una vivienda: el importe de la propia hipoteca, que no puede superar el 80% del valor de tasación del inmueble; y la tarifa resultante, que no deberá ser superior al 35% de los ingresos mensuales de los solicitantes. Si no se cumplen estas condiciones no es posible la financiación.

El supervisor reconoce que «las nuevas hipotecas para la adquisición de la primera vivienda habitual de los hogares se concedieron en 2025, en comparación histórica, bajo unos estándares crediticios contenidos». Y señala que este hecho se refleja, por ejemplo, «en la pequeña proporción de estos préstamos, cuyo ratio préstamo-valor (LTV) superó el 80%. O también en el caso «cuyo pago hipotecario sobre sus ingresos netos (‘debt-service to Income’ o DSTI, por sus siglas en inglés) supere el 35».

Para el supervisor, estos criterios para la concesión de préstamos hipotecarios «contribuyen a limitar las probabilidades de futuros impagos» en este tipo de operaciones. Es decir, evitan que se vuelva a generar otro efecto como el ‘boom’ financiero que aprobó hipotecas cuyas condiciones de pago estaban por encima de las posibilidades de quienes las solicitaban, lo que provocó más impagos en el futuro, que se evitan con estas restricciones crediticias: una tasa de morosidad que superó el 13% y una estela de ejecuciones hipotecarias y desahucios.

Un mercado heterogéneo

La concesión de hipotecas ha cambiado radicalmente en los últimos años en España. En primer lugar, porque hay meses en los que Se compran más casas sin necesidad de financiación. de las que se adquieren con hipoteca, según lo indicado en las actas del Consejo General del Notariado. Pero, quienes van a solicitar una hipoteca comprueban lo estrictas que son las condiciones a la hora de aprobarla.

El hecho de que no se otorguen créditos por montos superiores al 80% del valor de tasación hace que la población necesite tener más ahorros acumulados para acometer esta operación. Porque no se trata sólo de tener, al menos, 20% del costo de la propiedadpara pagar la entrada. También hay que sumar otros gastos ligados a la gestión notarial y registral, así como impuestos, ya sea el IVA -en el caso de la compra de vivienda nueva- o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, si es de segunda mano.

Por otra parte, el pago hipotecario resultante no puede exceder de un tercio de los ingresos de los titulares. Si hablamos del salario medio de una pareja de poco más de 3.000 euros, La hipoteca no puede exceder los 1.000 euros de cuota. Aunque con los precios de los pisos actuales, muchos préstamos exigen cuotas superiores a esos 1.000 euros.