La inversión logística acaba con dos años de caídas tras la subida de tipos y supera los 1.700 millones
El sector logístico ha logrado durante el último año dejar atrás el ‘shock’ que provocó en el mercado la subida del Banco Central Europeo (BCE) de los tipos de interés, con una inversión acumulada que superará los 1.700 millones de euros, una cifra 500 millones superior a la de 2023, aunque lejos de los números registrados tras la pandemia, cuando se convirtió en ‘El Dorado’ inmobiliario.
«2024 se ha diferenciado en dos etapas: un primer semestre en el que los inversores estuvieron esperando a tener mayor visibilidad de la evolución de los tipos de interés, en el que la vuelta del capital al sector inmologístico lo hacía de forma tímida y, una segunda mitad, en la que hemos visto cerrarse muchas operaciones«, resume Fernando Suras, director de Capital Markets de Industrial y Logístico de BNP Paribas Real Estate.
David Martínez, director general de la consultora especializada Proequity, añade: «En 2025, prevemos un crecimiento sostenido, favorecido por la expansión del comercio electrónico y la creciente necesidad de cadenas de suministro más eficientes, un entorno que fomentará el desarrollo de activos llave en mano, priorizando activos diseñados a medida para satisfacer las necesidades específicas de los operadores».
[–>
Las ‘megaoperaciones’, a la espera
Durante los últimos doce meses, se han cerrado importantes operaciones, como las compras de EQT Exeter de activos en Illescas (Toledo), Guadalajara, Alcalá de Henares o Tarragona, la venta de Blackstone de una cartera de inmuebles a Mapletree o la adquisición de Azora e Indosuez de un porfolio de once naves hasta el momento propiedad de CBRE Investment Management. Estas transacciona, a pesar de rozar o superar los 100 millones de euros, están lejos de las que se culminaron durante 2022.
«Las nuevas bajadas de tipos y los buenos indicadores macroeconómicos nos hace pensar que habrá un mayor afán inversor para nuevos proyectos logísticos. Por eso, esperamos que estas operaciones de porfolio se reactiven durante el nuevo año«, señala Marco Galbusera, director general de Eurofund Logistics Capital Partners (ELCP). «Aguardamos que haya más transacciones de carteras con tickets superiores a los 150 millones, los cales no solo se venderán para buscar capital core (más seguro), sino también de valor añadido, en el que habrá que aportar valor reposicionando los activos», añade Suras de BNP Paribas Real Estate.
Las valoraciones, fin de las caídas
Según Juan Jiménez-Hevia, director general en la Península Ibérica de la alemana Real IS AG, «tras la estabilización de los tipos de interés, las valoraciones han culminado gran parte de su ajuste durante 2024, con una corrección general de precios entre el 15% y el 25%«. Sin embargo, el directivo anticipa que aún podría haber un «ajuste residual» en activos secundarios o en zonas menos demandas, anticipando en 2025 una «estabilización de precios y una compresión de yields (rentabilidades)».
En esta línea, Martínez de Proequity señala: «En 2025, anticipamos una ligera compresión de las yields en activos logísticos prime (los mejores del mercado), dado que seguirán siendo el foco de los inversores más conservadores. Sin embargo, los activos secundarios podrían enfrentar mayores desafíos, ya que su capacidad de captar interés y mantener el valor dependerá de mejoras significativas o de un cambio en la percepción del mercado».
Barcelona, la ubicación que despierta más interés
Aunque los expertos consultados señalan que tanto Madrid como Barcelona y Valencia despiertan interés, el logístico catalán es el mejor posicionado. «Barcelona y Cataluña, debido a la bajada tasa de desocupación y a pesar de la escasez de suelo disponible, sigue siendo un área muy interesante para nuevos proyectos llave en mano y a riesgo. Madrid, en cambio, dada la mayor cantidad de espacio disponible, es menos atractivo», resume Galbusera de ELCP. Jiménez-Hevia de Real IS AG añade: «Las zonas cercanas a grandes ciudades, como el Corredor del Henares o el Vallès Occidental, seguirán liderando, mientras zonas secundarias, como Sevilla, Zaragoza o Bilbao están ganando atractivo por su conectividad y disponibilidad de suelo».
[–>
La gran incógnita es el futuro del mercado logístico de la Comunidad Valenciana, uno de los grandes perjudicados por la DANA que azotó la región hace apenas dos meses. Martínez de Proequity apunta: «Podría generar cautela en el corto plazo, pero no comprometerá el interés a largo plazo en la región como hub estratégico. De hecho, iniciativas que promuevan la resiliencia climática y la sostenibilidad podrían aumentar su atractivo, revalorizando la zona». «La locomotora de la ampliación del puerto, los fundamentales geográficos, económicos y de calidad de vida de la región van a seguir impulsando su crecimiento. Los efectos de la DANA tendrán impacto, pero las administraciones ya no tendrán motivos para retrasar la ejecución de las infraestructuras proyectadas como para que en potenciales riesgos de inundabilidad no impacten en el tejido empresarial ni en los ciudadanos», concluye Suras de BNP Paribas Real Estate-
Puedes consultar la fuente de este artículo aquí