Los datos ya confirman lo que los expertos llevan meses advirtiendo: Cuando los precios del alquiler caen, las viviendas desaparecen del mercado residencial hacia otras modalidades. Todas las capitales que han sido declaradas zonas de tensión. acogidos a la Ley de Vivienda y aplicar controles de precios al alquiler -con la única excepción de Gerona-– han visto reducida su oferta de viviendas de alquiler permanente en comparación con el año anterior, ssegún un análisis de Idealista correspondiente al segundo trimestre de 2026.

San Sebastián lidera la sangría con una caída del 42% en su oferta de alquiler permanente. Le siguen Pamplona (-39%), La Coruña (-36%), Bilbao (-27%), Lérida (-27%), Tarragona (-16%), Vitoria (-14%) y Barcelona (-11%). Ocho ciudades, ocho intervenciones, ocho reveses.

Mientras tanto, En el resto del país, donde no se aplican estos controles, El panorama es radicalmente diferente. Madrid ha visto crecer su oferta un 4%, Palma un 8% y Málaga, la ciudad con mejor comportamiento entre los grandes mercados, un notable 13%.. En total, 17 capitales españolas han registrado aumentos de oferta en el último año, encabezadas por Gerona (55%), Lugo (28%) y Cáceres (22%).

Él El caso de Gerona tiene una lectura especial. Su oferta permanente ha aumentado un 55% pero no por la declaración de zona tensionada. Estas viviendas que se han incorporado a la oferta residencial proceden, en gran medida, de la reconversión forzosa del alquiler de temporada, que en la ciudad catalana se ha desplomado un 52% Efecto de la legislación autonómica catalana. Lo mismo ha ocurrido en Tarragona (-49%), Barcelona (-42%) y Lérida (-12%). No es que el mercado esté generando más viviendas; es que la ley está empujando a los propietarios a trasladar acciones de una modalidad a otra bajo amenaza regulatoria.

En todo el territorio nacional, los alquileres de temporada mantienen su relevancia en el mercado inmobiliario en detrimento de los alquileres permanentes. Al final del segundo trimestre de 2026, el peso de Esta modalidad de alquiler (distinto del alquiler turístico) alcanzó el 29% del mercado, con un incremento interanual de la oferta del 13%.

Entre los grandes mercados considerados estresados, El mayor incremento de la oferta estacional se ha producido en La Coruña, que cuenta con un 105% más de alquileres de temporada que hace un año, seguido por Pamplona (50%), San Sebastián (37%) y Bilbao (33%). Vitoria ha registrado un incremento del 14%. Por su parte, los mayores aumentos de la oferta estacional fuera de las zonas tensionadas se han registrado en los mercados de tamaño mediano. Son los casos de Melilla (225%), Lugo (81%), Valladolid (75%), Guadalajara (75%), Zaragoza (69%) y León (68%).

El resultado es que San Sebastián se ha convertido en la ciudad española donde el alquiler de temporada tiene mayor peso relativo, el 58% del totalseguida de Bilbao (57%) y Cádiz (53%). Barcelona, ​​pese a la mencionada caída, se mantiene en el 51%. Son cifras que deberían hacer reflexionar a cualquier legislador: cuando casi seis de cada diez alquileres en una ciudad son «estacionales», algo está fallando en el diseño de la norma, no en el comportamiento de los propietarios.

Le siguen Pamplona (46%) y Santander (45%). Entre el resto de grandes mercados, Sevilla (32%) y Valencia (32%) son los que tienen mayor peso, seguidos de Madrid y Málaga (29% en ambos casos), Alicante (24%) y Palma (22%). Por el contrario, en zonas menos dinámicas esta modalidad temporal es prácticamente inexistente. Se trata de las ciudades de Guadalajara (5%), Ciudad Real (8%), Albacete (8%) y Valladolid (8%).

«Los datos del segundo trimestre confirman que la intervención en el mercado sigue generando desabastecimiento allí donde se aplica: la oferta permanente cae rápidamente en ciudades con precios topados, mientras mercados libres como Madrid o Palma recuperan stock. En Cataluña, el efecto de la legislación autonómica sobre los alquileres de temporada se ha agravado con caídas muy pronunciadas en Barcelona, Tarragona, Gerona y Lérida. Sin embargo, este ajuste tampoco se está traduciendo en un aumento de los alquileres permanentes, por lo que el mercado sigue sin ofrecer más opciones a quienes buscan alquileres de larga duración», explica Francisco Iñareta, portavoz de Idealista.