Las claves de la nueva regulación de alquileres de temporada que prevé aprobar el Parlament
El Parlament prevé aprobar este jueves la nueva regulación de los alquileres de temporada pactada en abril por PSC, ERC, Comuns y la CUP, desbloqueando así uno de los acuerdos clave ligados a la convalidación de los decretos de vivienda del Govern de Salvador Illa. La norma nace para cerrar el “agujero” que permitía usar contratos temporales para esquivar los topes de precio en zonas tensionadas, después de que la ley aprobada en 2023 dejara fuera de la limitación el régimen de alquiler temporal y vacacional. Llega, además, con el aval jurídico (no vinculante) del Consell de Garanties Estatutàries (CGE), que ha descartado choques con la Constitución o el Estatut tras las peticiones de Junts y PPC.
[–>[–>[–>[–>[–>[–>Con su aprobación, la ley incorpora al marco catalán los alquileres de temporada con uso residencial, de modo que, cuando se firmen en zonas tensionadas y tengan finalidad de vivienda, quedarán sometidos a los mismos límites de precio que los contratos de alquiler habitual.
[–> [–>[–>En la práctica, la norma se tramita como proyecto de ley que desarrolla y modifica el Decreto ley 2/2025 sobre vivienda (tanteo, retracto, registro de grandes tenedores, etc.) y se coordina con la Ley estatal de vivienda de 2023, que ya prevé la figura de las zonas tensionadas. Quedan fuera del tope las estancias vacacionales o recreativas, aunque, para acogerse a esta exclusión, el contrato deberá explicitar claramente su finalidad.
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Se alquila una habitación en un piso de un dormitorio en el Eixample, por 1.000 euros, anunciado en Idealista. / IDEALISTA
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Es decir, si la vivienda se usa para residir durante un tiempo acotado —ya sea por trabajo, estudios, tratamientos médicos, etc.—, ese alquiler se considerará residencial de temporada y, por lo tanto, quedará sujeto a los límites de renta en zonas tensionadas. Otro punto relevante es que la regulación también alcanza al alquiler por habitaciones: la suma de todas las rentas de un mismo piso no podrá superar el tope que marca la ley para ese inmueble alquilado en su conjunto.
[–>[–>[–>[–>[–>[–>Desde el primer pacto llevado a cabo en abril, los alquileres turísticos quedan fuera porque la ley. Esto es así porque la regulacion no quiere mezclar “vivienda” con “actividad turística”, que ya tiene su propio esqueleto normativo. La nueva regulación se centra en el uso residencial (aunque sea por meses), y entiende que los pisos turísticos son otra categoría, donde ya se actúa mediante licencias y restricciones de número.
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En la práctica, un propietario de un piso de 60 m² en Gràcia, zona tensionada, que hasta ahora se alquilaba por meses a 1.400 euros como “temporada” a estudiantes deberá revisar el tope que marca la ley al alquiler habitual a la zona. Si por el contrario ese piso se encuentra en una zona no tensionada, el precio podrá seguir pactándose libremente.
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[–>En el caso de un propietario de cinco o diez pisos en L’Hospitalet o en el Eixample, ambas zonas tensionadas, que pasó de alquiler estable a alquiler de temporada de entre 6 y 11 meses, con la nueva regulación esos contratos temporales residenciales también quedan sujetos al tope.
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Una habitación en el coliving del Passeig Sant Joan gestionado por el grupo Inèdit. / Zowy Voeten
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La ley también pone en el punto de mira a colivings, una modalidad de régimen de alquiler que no ha parado de proliferar en los últimos años. Así, tomando como referencia un coliving en un piso de 4 habitaciones en Poblenou que se utiliza como lugar de residencia habitual durante meses, queda incluido dentro de la nueva regulación. Aunque el contrato se presente como “temporal” y el alojamiento incorpore servicios adicionales, la ley atiende al uso real de la vivienda. Solo quedarían fuera aquellos colivings, más próximos a los aparta-hoteles, cuya actividad pueda acreditarse claramente como turística o no residencial, con una finalidad distinta a la de vivienda.
[–>[–>[–>[–>[–>[–>Tal y como ha expresado este martes la consellera de Territori, Habitatge i Transició Ecològica, Sílvia Paneque, el govern espera que con la regulación de los alquileres de temporada se espera que, como mínimo, se «contenga» el incremento de los precios. El objetivo es que el uso “temporal” deje de ser una vía para sortear los topes de renta y evitar que el mercado se segmente en función de quién puede pagar más por contratos cortos.
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Al mismo tiempo, el Ejecutivo catalán subraya la voluntad de dar “seguridad jurídica” tanto a los propietarios que utilizan correctamente el alquiler de temporada como a los inquilinos que lo necesitan. “Tiene que haber un escenario claro de qué se puede hacer y qué no, además de frenar el trasvase de alquileres hacia usos que no son de larga estancia y que tienen mayor rentabilidad”, ha defendido.
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Aunque la tramitación llegue en diciembre de 2025, el debate sobre la regulación del alquiler de temporada arranca, de facto, con la aprobación de la Ley estatal de vivienda de 2023, que limita los precios del alquiler habitual y declara las zonas tensionadas, al dejar fuera de ese régimen los contratos temporales, lo que incentivó el trasvase de vivienda del alquiler estable hacia el alquiler de temporada.
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La respuesta política llegó en fases. Un primer intento del Govern de Pere Aragonès para regular los alquileres de temporada decayó antes de las elecciones catalanas (PSC se abstuvo y Junts votó en contra), y el principal avance normativo se produjo con el Decreto ley 2/2025, aprobado en febrero, que reforzó instrumentos como el tanteo y retracto y el registro de grandes tenedores, aunque dejó fuera los contratos temporales.
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Imagen de archivo de la manifestación por la vivienda del 5 de abril en Madrid / Mateo Lanzuela (EP)
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Ante las críticas, PSC, ERC, Comuns y CUP pactaron en abril incorporar los alquileres de temporada con uso residencial mediante un proyecto de ley para blindar la medida jurídicamente. La tramitación, prevista inicialmente para el verano, se retrasó por bloqueos políticos. Los últimos, después de que PPC y Junts pidieran dos dictamenes al Consell de Garanties Estatutàries, lo que congeló el proceso durante más de un mes. Dos semanas atrás, el CGE acabó avalando la esencia de la regulación, al considerar que los topes encajan en las competencias de la Generalitat, lo que permitió retocar los puntos señalados y llevar finalmente la ley al pleno de diciembre para su aprobación definitiva.
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La previsión política es que la norma entre en vigor antes de final de año. Desde el primer momento, los nuevos contratos de temporada con uso residencial que se firmen en zonas tensionadas deberán respetar los topes de precio, mientras que los vigentes se irán adaptando conforme venzan y se renueven.
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Barcelona ya ha anunciado que aplicará la nueva regulación de forma inmediata en cuanto entre en vigor, aprovechando que la ciudad y buena parte de su área metropolitana ya están declaradas zonas tensionadas bajo la ley estatal.
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