El compra y venta de viviendas el año ha comenzado con contratiempos. Según el INE, que se basa en datos de los registradores de la propiedad, las operaciones cayeron un 5% en enero. Un descenso que los propios registradores elevan hasta el 7% y que los notarios se llevan hasta el 11,4%. Los datos de esta última fuente, sin embargo, indican que el sector lleva cuatro meses consecutivos cayendo, desde octubre. Sus informes ofrecen una fotografía más fiable del negocio inmobiliario en tiempo real porque dan fe de las operaciones cuando se firman y no de las cerradas dos o tres meses antes, como ocurre con las que están inscritas en los registros, que, además, no contabilizan todas las transacciones ya que las que no necesitan financiación hipotecaria no están obligadas a pasar por el proceso de inscripción.

Los notarios señalaron en su informe anual de 2025 que las ventas no sólo habían caído en el último trimestre sino que se habían enfriado desde mediados de año. No señalaron motivos. Pero algunos expertos están empezando a vislumbrar uno que podría ser un indicio de un cambio de ciclo: precios altos. José García-Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra (UPF) y director de la Cátedra Tecnocasa y de la institución universitaria, señaló en la última presentación del estudio de mercado de esta empresa que «el comprador ya no puede hacer frente a los precios, ha llegado a su límite» en parte porque, según añadió, el banco es cada vez más reacio a conceder préstamos a perfiles que no considera seguros.

Y, ahora mismo, este tipo de perfiles está aumentando por el imparable aumento de los precios, que está destinado a continuar este año por la escasez de oferta y la todavía robusta demanda, además del previsible efecto negativo de la guerra en Irán sobre los costes de las materias primas que prevé el sector. Como explica Ricardo Gulias, CEO de RN Tu Solución Hipotecaria, «Cada vez son más las personas con perfiles económicos débiles que intentan acceder al mercado de compra. Hablamos de personas con contratos temporales, sin ahorros suficientes o que intentan comprar por encima de sus posibilidades». En su opinión, los bancos quieren ofrecer hipotecas porque es un producto rentable, «pero no lo harán a cualquier precio: el crédito responsable sigue siendo la prioridad para no repetir los errores de 2008».

Robin Decaux, director general de la plataforma de inversión inmobiliaria Equito, añade que existe «una desaceleración concentrada en mercados que han experimentado subidas de precios muy agresivas, como Madrid o Baleares. En zonas con mayor equilibrio entre precio y demanda real, como Valencia o Alicante, la actividad se mantiene sólida”, afirma.

Sin apuntar a un cambio de ciclo, María Matos, jefa de Estudios y portavoz de Fotocasa, afirma que el mercado «se acerca al inicio de una fase de estabilización, no tanto por un posible deterioro de la financiación, sino por el elevado nivel alcanzado por los precios, que está presionando al límite la capacidad de acceso de una parte creciente de la demanda».

«El mercado apunta a una progresiva desaceleración, marcada por una demanda que pierde capacidad adquisitiva y una oferta que sigue siendo insuficiente»advierte.

BBVA Research, en su último informe de perspectivas del sector inmobiliario, señala también los elevados precios en las principales zonas de demanda, junto con la falta de oferta, como uno de los factores que frenarán las ventas este año. Sus cálculos apuntan a una caída del 1,6%. Un retroceso en el que también hay que tener en cuenta, según Ferran Font, jefe de Estudios de Pisos.com, el hecho de que venimos de 2025 con cifras récord no vistas desde el boom inmobiliario, por lo que «no sería anormal que las cifras se moderen».

Para Gonzalo Bernardos, economista y asesor de Trioteca, «todo lo que tiene precio se vende. El problema aparece cuando el precio está por encima de lo que el mercado considera razonable».

Más que un cambio de ciclo, Bernardos también cree, al igual que María Matos, que el mercado podría enfriarse en los próximos meses por diferentes factores derivados del actual contexto general. «El primero es el aumento de la incertidumbre geopolítica derivada de la posible escalada del conflicto entre Estados Unidos, Israel e Irán. El segundo es que los tipos de interés pueden volver a subir». [por la inflación derivada del conflicto de Oriente Medio]. Y la tercera es que muchas empresas podrían ver reducidos sus beneficios, y la cuarta es que algunos trabajadores con empleos menos estables podrían enfrentarse a una mayor precariedad laboral», explica el economista.

«Siempre que hay un aumento de los tipos de interés y ese aumento va acompañado de una reducción del crédito hipotecario, o de un menor crecimiento que el año anterior, el mercado inmobiliario tiende a ralentizarse. Sin embargo, eso no significa que vayamos a pasar de un escenario de auge inmobiliario a uno de recesión inmobiliaria», matiza Bernardos, que anticipa una escenario de subidas de precios más moderadas y una reducción significativa del número de transaccionespero no ve un cambio en el mercado incluso si la guerra en Irán continúa durante varios meses.

El aumento de los precios del crédito no es algo que pueda deberse exclusivamente a los efectos de la guerra en Irán. Desde hace meses, entidades como Bankinter o BBVA alertaban de que la «guerra hipotecaria» estaba llegando a su fin y que ya no les interesaba crear volumen en detrimento de la rentabilidad.