La entrada es uno de los principales impedimentos para que los españoles puedan comprar una vivienda. Ya que normalmente representa el 20% del valor de la operación, lo que actualmente, con los altos precios del mercado inmobiliario, supone un ahorro de más de 40.000 euros en el mejor de los casos. A lo que habría que sumarle unos 20.000 euros más en concepto de impuestos, notarios o tasación.

Y todo ello en un país como España donde el poder adquisitivo es bajo, especialmente entre los más jóvenes, que son los que más demandan vivienda. Ante esta situación, algunos bancos ofrecen una solución para facilitar la adquisición de una vivienda: hipotecas al 90% o 95% que reducen la necesidad de tener una gran cantidad de dinero ahorrada. Aunque no son productos fáciles de conseguir y suelen estar dirigidos a colectivos concretos, como menores de 35 años o funcionarios, pueden ser la respuesta para muchas personas que no pueden acceder a un inmueble de otra forma.

Sin embargo, las hipotecas del 90% tienen algunos riesgos que no se deben ignorar. La principal es que suponen un mayor endeudamiento a largo plazo, algo especialmente preocupante en un momento en el que la economía de la Unión Europea se está deteriorando a consecuencia del conflicto en Oriente Medio y el Euribor va de subida en subida.

A continuación analizamos las principales hipotecas al 90% para mayo de 2026 y los aspectos que se deben tener en cuenta antes de contratarlas.

Las mejores hipotecas al 90% para mayo de 2026

Fuentes y metodología al final del artículo.

Vamos Joven Hipotecas Fijas de Ibercaja

Dirigida a menores de 35 años, esta hipoteca fija financia hasta el 95% del valor de tasación o de venta, el que sea menor. Es una de las pocas ofertas del mercado que permite tanto con un producto estándar, sin recurrir a garantías públicas. El interés se mantiene en el 2,30% durante toda la vida del préstamo si se cumplen las bonificaciones, y se aplica por igual a plazos de entre 15 y 25 años, algo poco habitual: la mayoría de bancos encarecen el tipo a medida que se alarga el plazo.

Para acceder a ese 2,30% hay que domiciliar una nómina mínima de 2.500 euros, contratar seguros de hogar y vida con la entidad, utilizar una tarjeta Ibercaja con un mínimo de doce operaciones semestrales, recibos de domiciliación y aportar 75 euros al mes a los fondos de inversión propios de la empresa. Si no se cumplen, el TIN sube hasta el 3,30%, un punto entero más. A su favor, no tiene comisión de apertura ni penalización por amortización anticipada, total o parcial, lo que da margen para reducir deuda cuando la situación financiera mejore.

El mejor. TIN del 2,30% fijo y sin comisiones.

A qué debes prestar atención. El enlace incluye fondos de inversión.

Para quien si. Jóvenes con un salario estable de al menos 2.500 euros.

Para quien no. Quien se niega a contratar seguros y fondos del banco.

Hipoteca Fija Mari Carmen de Abanca

La Hipoteca Fija Mari Carmen tiene dos versiones: una estándar al 80% y una joven con financiación reforzada según comunidad autónoma. Esta segunda es la que entra en nuestra lista: cubre el 100% en Madrid, País Vasco y Galicia, el 97,5% en Castilla y León y el 95% en Extremadura y Andalucía, siempre que sea primera vivienda.

El TIN comienza en el 2,85% si se cumplen todas las bonificaciones y se mantiene fijo durante toda la vida del préstamo, con una TAE a partir del 5,01% en plazos largos. Las bonificaciones son acumulables hasta un punto: 0,40 por nómina superior a 2.500 euros, 0,25 por seguro de vida, 0,20 por seguro de hogar y 0,15 por uso de tarjeta. No hay comisión de apertura ni de amortización anticipada y únicamente se contrata en oficina.

El mejor. Cubre el 100% en Madrid, País Vasco y Galicia.

A qué debes prestar atención. TAE superior al 5% en largos plazos.

Para quien si. Joven con su primera vivienda en una de esas comunidades.

Para quien no. ¿Quién prefiere contratar online?

Imagina una Hipoteca Fija

La Hipoteca Fija Imagin, la marca digital de CaixaBank, financia hasta el 100% del precio en viviendas de Protección Pública en Cataluña y hasta el 90% en seis comunidades autónomas más, siempre para primera vivienda. Los límites de edad varían según el territorio: menos de 45 años en Valencia, menos de 40 en Madrid y Andalucía, y menos de 36 en Castilla y León, Extremadura, Valencia y Murcia. El plazo máximo es de 30 años.

El TIN parte del 3,05% si se cumplen las tres bonificaciones (–0,30 puntos para domiciliación superior a 1.200 euros, –0,15 para seguros de hogar y –0,30 para seguros de vida) y se mantiene durante toda la vida del préstamo, con la TAE a partir del 3,77%. Sin bonificación, el tipo sube hasta el 3,80%. La entidad asume el coste de tasación y aplica una comisión por amortización anticipada del 2% durante los diez primeros años y del 1,5% a partir del undécimo.

El mejor. Tasación gratuita y misma tarifa para cualquier plazo.

A qué debes prestar atención. Comisión por amortización anticipada del 2%.

Para quien si. Joven con su primera vivienda en una de las comunidades cubiertas.

Para quien no. Quién planea adelantar pagos para reducir los intereses.

Riesgos de pedir una hipoteca al 90%

Aunque solicitar una hipoteca al 90% puede solucionar parcialmente el importante problema del pago inicial, hay que tener en cuenta que este producto conlleva más riesgos a largo plazo que la financiación convencional al 80%.

El primer riesgo es financiero: al pedir más dinero prestado, aumenta el pago mensual y aumenta el porcentaje de ingresos comprometidos cada mes para pagarlo, lo que reduce el margen para imprevistos como una bajada de salario, una baja médica prolongada o una reparación importante.

El segundo riesgo es patrimonial. Si el precio de la vivienda baja con los años, el comprador puede acabar en una situación conocida en el sector como patrimonio negativo: deberle al banco más de lo que vale la propiedad. En la práctica, esto dificulta vender la casa o cambiarla por otra sin aportar dinero adicional.

El tercer riesgo está vinculado al tipo de interés. Aunque las hipotecas al 90% suelen ser fijas, sus condiciones de bonificación son más exigentes que en una hipoteca al 80%. Perder la nómina, dejar de contratar un seguro o reducir el uso de la tarjeta puede elevar la tarifa unas décimas o un punto, encareciendo la cuota mensual. Antes de firmar, conviene calcular cuánto aumentaría la cuota en ese escenario y comprobar si el presupuesto familiar podría soportarlo.

Cinco consejos prácticos para conseguir la mejor hipoteca al 90%

Compara la TAE, no solo el TIN. La tasa de interés nominal es sólo una parte del costo. La TAE incluye comisiones, seguros obligatorios y otros gastos asociados, y es el indicador que permite comparar ofertas en igualdad de condiciones.

Calcula cuánto te cuesta el enlace. Un bono de medio punto puede resultar caro si requiere contratar un seguro o fondos por un importe superior al ahorro generado. Pregunta al banco por la cuota con y sin bono y compara.

No gastes todos los ahorros en el pago inicial. Aunque pidas el 90%, conviene reservar un colchón equivalente a seis meses de pagos más gastos iniciales (impuestos, notaría, registro y tasación), que rondan el 10% del precio de la vivienda.

Negociar comisiones y plazos. Las hipotecas al 90% son productos de alto margen para el banco, lo que da margen para negociar la comisión de apertura, el plazo o cualquier bonificación del seguro.

Comprueba si tienes derecho a alguna ayuda pública. Los avales ICO y las líneas autonómicas pueden permitir acceder al 90% o incluso al 100% en condiciones más favorables si se cumplen los requisitos de edad e ingresos.