Llàtzer Puigpelat, CRO de Vivara: “El foco debería ponerse más en cómo recuperamos la oferta de viviendas de alquiler que en intervenir únicamente el precio”
Vivara es una ‘startup’ de gestión integral del alquilercreada en 2024, que persigue generar confianza en un mercado tensionado con precios que no dejan de crecer y una oferta que disminuye cada año. Hablamos con Llàtzer Puigpelat, su CRO, sobre el estado del mercado y el valor que aporta esta operadora en un sector atomizado.
En los últimos años el precio del alquiler no ha dejado de escalar. Sin ir muy lejos, y según Idealista, 2025 cerró con un aumento del 8,5%. ¿Qué está pasando?
Sí, es una de las principales preocupaciones que vive actualmente el mercado del alquiler. Aunque se puso en marcha la Ley de Vivienda con la intención de controlar la escalada de precios, la realidad es que la presión sigue creciendo.
Hay principalmente un problema: tenemos menos viviendas disponibles para más demandantes
[–>
Los datos de Idealista hablan de precios medios en España de 14,7 euros por metro cuadrado, a pesar de las medidas que había en algunos territorios. Los mayores incrementos se están produciendo en las principales capitales de provincia. En Madrid, por ejemplo, hay una subida del 9,7% y el esfuerzo que hacen las familias para pagar el alquiler puede alcanzar el 38% de los ingresos. Evidentemente, hablamos de una ciudad con un gran atractivo laboral y demográfico. En Málaga los precios también han subido un 10%, superando el esfuerzo familiar hasta un 50%.
Hay principalmente un problema: tenemos menos viviendas disponibles para más demandantes. Desde 2019 hasta 2024 la oferta se ha reducido un 33%, y en 2025 la cosa ha seguido empeorando y ha caído un 5% adicional. Mientras tanto, la demanda sigue creciendo y cada piso que sale al mercado tiene más de 100 solicitudes.
¿Qué sucede en Catalunya y en Barcelona?
Catalunya tiene una casuística diferente. El incremento de los precios es mucho más moderado (3%), pero la falta de oferta es grande. Las políticas de limitación de precios están reduciendo los incentivos para tener una vivienda en alquiler. Cuando el marco regulatorio genera incerteza, los propietarios optan por retirar la vivienda del mercado y eso solo provoca alargar las colas de búsquedas. Esta situación solo beneficia al primer potencial inquilino de la cola, que es quien tiene mayor estabilidad laboral y solvencia, pero deja fuera a otras 99 personas. Al último de la fila, le costará encontrar piso y seguramente es el que más lo necesite. Si nos vamos a Barcelona, que es donde la situación está más tensionada, el precio es de los más altos del país con 23,8 euros por metro cuadrado y una subida contenida del 1,9%, pero con una pérdida de la oferta de hasta el 28% en solo dos años, según el INCASOL.
El dato es impactante… ¿Sucede cómo respuesta a la regulación?
Cuando un propietario decide no alquilar, no está tomando una decisión política. Está planificando una decisión económica muy racional. Y eso genera en consecuencia un desequilibrio entre una oferta que es escasa y una demanda creciente, sobre todo, por cuestiones demográficas, laborales y de mayor dificultad de acceso al mercado de compraventa. Esto genera un mercado competitivo, pero con competencia sobre todo entre los inquilinos.
Desde nuestro punto de vista, el foco debería ponerse más en cómo recuperamos oferta que en intervenir únicamente en el precio.
En ese escenario deciden poner en marcha Vivara.
Es un mercado muy fragmentado, pero poco profesionalizado. Vivara nace en 2024, en un momento complicado: caída de la oferta, aumento de la demanda y muchos cambios regulatorios que generaban incertidumbre, sobre todo en el pequeño propietario, que suponen cerca del 80% del parque de alquiler en España, al contrario de lo que sucede en otros países. Este perfil no tiene estructura, muchas veces no tienen conocimiento normativo o capacidad para gestionar incidencias complejas y muchos optan por no alquilar.
Nosotros buscamos generar confianza para que haya más pisos en alquiler
[–>
A todo ello hay que sumar el miedo al impago. Aunque no se trate de un fenómeno masivo -la OCU estima que aproximadamente el 17% de los inquilinos ha tenido atrasos o impagos- el riesgo percibido es alto. Y el propietario que lo sufre tiene que enfrentarse a procesos judiciales largos, desgaste emocional, conflictos…
Por eso nace Vivara. Nosotros buscamos generar confianza para que haya más pisos en alquiler.
El equipo vivara / Cedida / Paul Mac Manus
Buscan recuperar el interés de los propietarios por alquilar, entiendo
El mercado no falla por interés y esto es interesante, porqué para que haya mercado hacen falta dos factores: un inquilino y un propietario. Muchos de ellos no tienen estructura profesional, no conocen en profundidad la normativa y no quieren asumir la carga operativa que implica gestionar un alquiler.
Si los propietarios alquilan con garantías por la confianza, conseguimos que la oferta aumente
[–>
Nosotros trabajamos con una gestión profesional. Profesionalizamos un sector que históricamente no ha tenido suficiente escala para hacerlo con criterios claros para propietarios, inquilinos y también agentes inmobiliarios. Evidentemente, todo esto lo hacemos con conocimiento normativo y cubriendo el riesgo de los propietarios, incluyendo la parte del impago. Nosotros generamos buenas prácticas aplicadas al alquiler de forma sistemática. Servimos de puente entre las dos partes. Si los propietarios alquilan con garantías por la confianza, conseguimos que la oferta aumente y que mejore el desequilibrio que hay actualmente.
¿Cuál es el volumen de propiedades que están gestionando actualmente?
Cerramos 2025 con poco más de 2000 pisos alquilados. Ahí incluimos pisos en los que gestionamos el alquiler y una cartera de pisos que están en fase de privatización. Luego podemos profundizar más en este segundo bloque, pero se trata de pisos alquilados que pasan de grandes propietarios a particulares.
Estos dos primeros años de vida no nos hemos centrado en el volumen, hemos priorizado la calidad operativa, la estandarización de procesos y aprendizajes del mercado. Esto al final es entender los problemas de una parte y de otra. Hemos preferido crecer bien en vez de hacerlo rápido.
Explíqueme lo de la privatización de pisos de grandes propietarios
Sí. Hemos visto que hay una tendencia creciente en el mercado de privatización de carteras de pisos con alquiler. Algunos fondos o inversores institucionales han cerrado su ciclo de inversión y están vendiendo sus carteras a propietarios particulares. Estas operaciones, desde nuestro punto de vista, necesitan dos elementos: un canal profesional de venta – agentes inmobiliarios – y un operador especializado que garantice la gestión del alquiler al propietario. La propuesta que estamos ofreciendo nosotros a los fondos es que, facilitamos un canal de ventas a través de nuestros ‘partners inmobiliarios’, y además ofrecemos una capa de servicio de gestión de alquiler a los futuros compradores. En este caso, al propietario no le estamos vendiendo tan solo un piso, sino un piso alquilado y gestionado. Eso reduce fricciones e incertezas del comprador particular, porque al final compra un producto financiero que ya está gestionado y facilita la decisión de inversión.
En su web hablan mucho de “tranquilidad”. ¿Qué significa realmente?
Para nosotros la tranquilidad no significa que no existan problemas. En un alquiler siempre hay incidencias. Pero lo que nosotros decimos es que hay una estructura profesional que las gestiona. Nosotros asumimos la carga operativa, la cobertura económica y la profesionalización del servicio.
Por ejemplo, y como comentábamos antes, el impago es algo que genera mucho estrés. Como nuestro principal accionista es GCO Ventures, el vehículo inversor del grupo asegurador GCO, trabajamos con un seguro de impago emitido por Occident. Se trata de una póliza regulada y que cuenta con supervisión pública y respaldada por un grupo asegurador muy sólido. No es una promesa comercial, es un producto asegurador real. Eso reduce mucho la incertidumbre. Se trata de una póliza regulada y que cuenta con supervisión pública y respaldada por un grupo asegurador muy sólido. No es una promesa comercial, es un producto asegurador real. Eso reduce mucho la incertidumbre.
Respecto a la gestión de incidencias, nosotros ofrecemos una gestión integral 24/7 para inquilinos y propietarios, con un único interlocutor. Evitamos decisiones improvisadas y conflictos innecesarios. La tranquilidad es para los dos partes con reglas claras, una interlocución profesional y una gestión ágil.
¿Podríamos hablar casi de un ‘match’ entre propietario e inquilino?
Muchas veces el problema no es que haya malos inquilinos o malos propietarios. Lo que hay son expectativas mal alineadas desde el principio.
Hay que entender qué propietario se tiene y qué perfil de inquilino encaja
[–>
Muchas veces hay información incompleta o asimétrica, el inquilino no entiende bien las condiciones, hay presión por cerrar un contrato con prisas, falta de asesoramiento profesional. En ese ‘match’ hay una parte económica importante, pero también hay que entender qué propietario se tiene y qué perfil de inquilino encaja. Esto genera relaciones más estables, con menos rotación y más confianza en el sistema.
El modelo Vivara consiste en una gestión integral del alquiler / Cedida / Paul Mac Manus
No se definen como agencia inmobiliaria y hablan del concepto de ‘partner’ en el caso de los agentes. ¿A qué se refieren?
Los agentes inmobiliarios son actor muy relevante en el mercado y podemos ser colaboradores. No competimos con ellos. Les aportamos estructura, cobertura de riesgos y una gestión post alquiler que permite a las agencias ofrecer un mejor servicio al propietario y, al mismo tiempo, fidelizar clientes y centrarse en su core comercial.
¿Qué beneficios consiguen con Vivara?
Nosotros nos desmarcamos siempre de la definición de agencia inmobiliaria. Somos un operador especializado en gestión integral de alquileres. No competimos en compraventa y respetamos las fortalezas de los agentes, que básicamente son la captación, el conocimiento local y la relación comercial, pero el alquiler le genera fricciones. Hay una gestión del contrato a la que no se dedica profesionalmente, como las incidencias o el impago, por ejemplo. Esto hace que muchas agencias no quieran o no puedan asumir esta carga. Con el modelo que trabajamos nosotros, les permite ofrecer una gestión del alquiler al propietario con garantías y sin asumir ningún riesgo.
¿Cuáles son los próximos pasos de Vivara?
Para 2026 el foco es seguir ampliando la colaboración con agencias en todo el territorio y consolidar el modelo. Creemos que si conseguimos que el alquiler funcione mejor, el impacto no es solo empresarial, sino también social.
Puedes consultar la fuente de este artículo aquí