Para el resto de la geografía se produce un fenómeno similar: mientras Madrid o Valencia rondan los 220 anuncios de alquiler de larga duración por cada 100.000 habitantes, ciudades reguladas como la capital catalana apenas llegan a los 44; Bilbao se queda en el 47; Pamplona, ​​en 27; Gerona, en el 57; Tarragona, en el 46; y San Sebastián se desploma hasta los 19. Al otro lado del mapa, las ciudades no estresadas manejan cifras de otra magnitud: Sevilla llega a los 149; Murcia, la 150; Málaga, el 169; Alicante, el 180; Cáceres se dispara hasta los 296, Granada, hasta los 488; y Salamanca llega nada menos que a 614. Hablamos directamente de un mercado diferente.

Con estos números sobre la mesa, se podría cometer el error de suponer que las ciudades reguladas no han perdido suministro por el nuevo marco, sino que fueron declaradas estresadas porque ya partían de una situación mucho peor. Esta conjetura, sin embargo, queda descartada por los datos de la serie histórica facilitados por Idealista a este periódico, que apuntan exactamente en la dirección contraria: desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda en el segundo trimestre de 2023, los alquileres de larga duración se han desplomado más del doble en las ciudades estresadas que en las no estresadas.

Casi tres veces más caídas en zonas tensionadas

Algunas de las cifras son las siguientes: mientras las principales ciudades con zonas tensionadas han experimentado una caída de la oferta del 51,1%, las sin tensión han caído un 21,4%. Dentro del primer grupo, Bilbao registra un desplome del 60%; Pamplona y San Sebastián, el 58%; Tarragona, el 53%; Lérida, 47%, La Coruña, 45%; y Girona, el 44%. En el otro extremo, la mayoría de ciudades también han perdido oferta, pero con mucha menos intensidad, destacando casos como Málaga y Valencia, que han caído un 3% y un 8% respectivamente, mientras que Madrid ha caído un 30%, en línea con la media nacional.

Pero de lejos, la situación ha sido especialmente dramática en Barcelona, ​​una ciudad de 1,7 millones de habitantes que en este periodo ha perdido el 69% de su oferta de alquiler de larga duración. El golpe más duro se produce entre el primer y segundo trimestre de 2024, fecha que coincide con la aplicación efectiva de la regulación de precios en Cataluña y que supuso un desplome de nada menos que el 37,9% del stock a largo plazo en apenas tres meses.

A día de hoy, Idealista muestra 736 casas y pisos disponibles para alquiler de larga duración en Barcelona, ​​frente a 7.855 en Madrid. Una cifra que además induce a error, ya que buena parte de esta oferta corresponde a viviendas de lujo, y las que se ofrecen a precios de mercado suelen exigir garantías al alcance de pocos ciudadanos.

Vuelo al mercado de alquiler de temporada

Para entender qué está sucediendo exactamente en el mercado, existe un dato aún más devastador. Mientras la oferta de alquiler residencial desaparece, los alquileres de temporada se han disparado algo más del 300% desde 2019 en las principales ciudades reguladas, frente al 175% registrado en las que no lo están. Es decir, la tormenta crece en todas partes, pero lo hace casi el doble en los mercados regulados.

Barcelona es, una vez más, el caso que peor sale parado. Antes de la pandemia, la ciudad tenía sólo 4,8 alquileres temporales por cada 100 hogares de alquiler residencial. A finales de 2025, esa proporción se había disparado a 85,4. Para poner los datos en contexto, en poco más de cinco años, Barcelona ha perdido casi ocho de cada diez anuncios de alquiler de larga duración, mientras que los alquileres de temporada se han multiplicado por cuatro. A nivel estatal, los alquileres de temporada representan ya cerca del 45% de la oferta de alquiler en los mercados regulados, frente al 15% en los que no lo están.

A estas alturas sí parece claro que en las zonas tensionadas se ha producido una fuga del mercado de largo plazo al mercado estacional, aunque este traslado por sí solo no explica el agujero. En las ciudades estresadas, el aumento de la oferta estacional apenas equivale a una cuarta parte del alquiler residencial perdido. Es decir, tres de cada cuatro pisos ofertados en zonas tensionadas han desaparecido directamente del mercado.

La presión migratoria agrava el problema

La pregunta, por tanto, es a dónde han ido a parar el resto de viviendas que han desaparecido del mercado del alquiler de larga duración. Como suele ocurrir en estos casos, la respuesta más sencilla es la más probable: simplemente ya están alquilados. En un análisis publicado por Idealista el año pasado, Jesús Leal, catedrático de Sociología de la Universidad Complutense de Madrid, señalaba que el crecimiento demográfico en España, impulsado sobre todo por la llegada de inmigrantes, está ejerciendo una presión cada vez mayor sobre un mercado en el que desde hace años no se construye lo suficiente. «Con más gente, se necesitan más casas», resumió el experto.

Según Leal, esta presión se concentra especialmente en el alquiler, ya que muchos inmigrantes «no tienen redes familiares ni económicas» que faciliten su acceso a la vivienda en propiedad. La consecuencia es que una parte muy importante de la nueva demanda acaba compitiendo por los mismos pisos que buscan los jóvenes españoles en las grandes ciudades. El catedrático lo resumió con el dato quizás más demoledor de todos: «más de la mitad de los inquilinos que hay en España son personas nacidas fuera del país».

En este sentido, para concluir, Leal advirtió que la falta de oferta está favoreciendo situaciones de hacinamiento, especialmente entre familias inmigrantes que no pueden acceder a una vivienda adecuada. En ciudades como Madrid o Barcelona, ​​donde «la demanda supera con creces la oferta disponible», la superpoblación es la consecuencia lógica, ya que los pisos se vuelven demasiado caros para alquilarlos con uno o dos sueldos. «Tanto los inmigrantes como los jóvenes españoles compiten por los mismos espacios en un mercado cada vez más saturado», concluye el experto.