La crisis inmobiliaria que se vive en España requiere soluciones políticas inmediatas a aquellos problemas que se pueden solucionar desde las instituciones, como los relacionados con la facilitación de la creación de viviendas por parte de empresas constructoras o el hecho de brindar protección legal a los dueños. Esto es algo que el propio FMI ha visto necesario en uno de sus últimos informes, cuando ha recomendado al Ejecutivo de Pedro Sánchez que «reduzca la inseguridad jurídica», como explicamos aquí.

Uno de los aspectos que menos se comenta cuando se habla de construcción de viviendas es cómo la legislación urbanística puede ser decisiva a la hora de saber si se construyen más o menos viviendas, ya que Dependiendo de las mayores restricciones de densidad, será posible construir (O no) una mayor cantidad de viviendascontribuyendo así a que los precios sigan cayendo.

Esto último es lo que ha analizado un estudio sobre vivienda en Boston, donde se ha demostrado que relajar las restricciones urbanas (especialmente reglas de densidad) Aumentan la oferta de vivienda y reducen los precios.

El estudio “Under the (Neighbor)Hood: Understanding Interactions Among Zoning Regulators” ha encontrado que “las regulaciones de zonificación restrictivas desplazan el parque de viviendas hacia unidades más grandes, lo que aumenta los precios por unidad de vivienda. Restricciones de densidad menos estrictasya sea sola o junto con otras normas menos restrictivas, Son los más eficaces para aumentar la oferta y reducir los precios. y alquileres por unidad de vivienda».

Construir más en el mismo terreno baja los precios

«Nuestra primera conclusión es que restricciones de densidad menos estrictas, junto con la autorización de viviendas multifamiliares (bloques de apartamentos), aumentar un 62% el número medio de viviendas por parcela en todas las zonas reguladas”. Es decir, aquí se explica que construir bloques de viviendas en lugar de viviendas unifamiliares en un mismo suelo, hace que el número medio de viviendas sea un 62% mayor.

Por otra parte, los autores también observan «que Las estrictas regulaciones de densidad aumentan el tamaño de la parcela.la superficie habitable y el número de dormitorios y baños. Además, encontramos que los alquileres mensuales por unidad multifamiliar son 4,2% y 6,9% ($54 y $101) más bajos, en promedio, en áreas donde las regulaciones de densidad son más laxas.

Menos restricciones = precios más bajos

En el caso de viviendas unifamiliares, Los estándares de densidad menos estrictos provocan una caída del 4,4% ($28.488) o del 2,2% ($13.394) en el precio de venta.“Es decir, el simple hecho de construir un mayor número de viviendas más pequeñas en lugar de un menor número de viviendas más grandes es lo que provoca que tanto los precios de compra como los de alquiler bajen en la proporción antes mencionada.

De esta forma, vemos que algo tan obvio como construir más viviendas en el mismo terreno reduciendo el tamaño de dichas viviendas (siempre que tengan una habitabilidad mínima) es algo que No sólo permite que haya más viviendas, sino que también permite que bajen los precios de alquiler y compra.. Esta es sin duda una política que se debe fomentar en nuestro país, junto con la elevación de la altura de los edificios.