Hay expertos que hablan el lenguaje de la diplomacia y expertos que hablan el lenguaje de los números. Mikel Echavarrenpresidente de Colliers España y una de las voces más respetadas del sector inmobiliario nacional, pertenece claramente al segundo grupo.

En una extensa conversación en el podcast Golpe de ladrillopresentado por el periodista Alfonso Abad GarcíaEl directivo explicó su diagnóstico de la crisis inmobiliaria en España con una franqueza inusual en el sector: Los grandes anuncios del gobierno no funcionarán.el inseguridad jurídica paraliza el mercado y déficit acumulado Es tan profundo que ningún gobierno que hoy esté en el poder verás el problema resuelto.

El primero en caer bajo el bisturí de Echavarren es el llamado Fondo Soberano de Vivienda dotado de 23.000 millones de eurosuna de las medidas estrella presentada por el Ejecutivo con gran fanfarria mediática.

para el presidente de Colliersel anuncio no es más que «un canto al viento». Su argumento es técnico y difícil de refutar: cualquier fondo que aspire a atraer capital privado de terceros necesita ofrecer rentabilidad.

Pero el Gobierno ha condicionado ese capital a «no seas especulativo«. La contradicción es, según Echavarren, insuperable. Inversores institucionales –fondos de pensiones, compañías de seguros, capital extranjero– No mueven cientos de millones de euros por altruismo. Si la rentabilidad está limitada por decreto, el capital simplemente no llegará.

La iniciativa conocida como Casa 47que el directivo describe inequívocamente como «publicidad pública engendro» y comparar con el Sarebel banco creado para absorber activos tóxicos tras la crisis financiera de 2008, cuya gestión ha sido muy criticada.

El modelo propuesto por el Gobierno, que busca una gestión privada pero sin fines de lucro, le parece a Echavarren una contradicción en sus propios términos. «Una gestora privada sin ánimo de lucro no existe o no es profesional«, viene a decir. La lógica del mercado y la lógica política chocan frontalmente, y en ese choque el que pierde es siempre el ciudadano que necesita una vivienda asequible.

El tercer aspecto de su crítica apunta a la incentivos fiscales en el IRPF que los propietarios congelen sus alquileres. Echavarren las describe como «una doble trampa».

Un propietario que lleva cinco años con una rentabilidad del 30% por debajo del libre mercado -una consecuencia de la regulación de precios- no aceptará perder otro 30% adicional a cambio de una deducción fiscal que también reduce el valor de mercado y la liquidez de su propiedad.

La matemática es simple: El incentivo no compensa la pérdida.. El resultado previsible es que más propietarios opten por vender, reduciendo aún más la oferta de alquiler.

Ante el aluvión de medidas intervencionistas, Echavarren propone la que considera la solución más rápida, barata y eficaz: recuperar la confianza del propietario privado.

Su tesis es que existe una enorme bolsa de viviendas vacías o infrautilizadas cuyos propietarios No los sacan al mercado por miedo.. Miedo al inquilino que no paga, miedo a ocupación ilegalmiedo a los meses o años que puede durar un proceso de desahucio en los juzgados españoles.

Para ilustrar hasta qué punto el problema es de gestión y no de recursos, pone el ejemplo de Austria. Allí se realiza un desalojo por falta de pago en quince días. En España, el mismo proceso puede tardar entre uno y tres años, y durante ese tiempo el propietario sigue pagando la hipoteca, los impuestos y el mantenimiento de un inmueble que no produce ingresos. La consecuencia lógica es que el mercado se contrae.

La comparación entre la gestión pública y la privada también es demoledora. Según Echavarren, los parques de vivienda pública en España tienen tasas de desocupación en torno al 10%, mientras que los parques gestionados por operadores privados oscilan entre el 2% y el 3%. La eficiencia, en este sector como en tantos otros, no es ideológica: es operativa.

A nivel de propuestas concretas, el presidente de Colliers defiende un conjunto de medidas técnicas que, según él, podrían aumentar significativamente la oferta sin necesidad de nuevas inversiones públicas masivas.

El primero es aumentar la edificabilidad en suelo urbano ya consolidado: pasar de las cinco plantas habituales a diez u once. De esta forma, la vivienda libre generada en las plantas superiores podría financiar los costes de urbanización y hacer viable económicamente la construcción de viviendas protegidas en las plantas inferiores. Una solución de mercado que no requiere subvenciones directas.

El segundo implica facilitar administrativamente dos operaciones actualmente bloqueadas por la burocracia: la división de viviendas grandes –esos departamentos de 200 o 300 metros cuadrados que en muchas ciudades siguen desocupados– en unidades más pequeñas adaptadas a la demanda actual, y el cambio del uso automático de oficinas obsoletas al uso residencial.

Miles de metros cuadrados de oficinas vacías en ubicaciones céntricas podrían convertirse en viviendas si se eliminaran los obstáculos administrativos.

Y el tercero, quizás el más provocativo, es su propuesta fiscal. Echavarren califica de «inmoral» que la vivienda protegida tribute al 10% de IVA si el propio Gobierno lo considera un derecho fundamental. Su propuesta es aplicar «imposición cero» a la primera vivienda y eliminar los impuestos municipales -ICIO, licencias de obra, tasas de gestión- en los proyectos de vivienda social.

El ahorro fiscal, traducido directamente en el precio final, podría marcar la diferencia entre un proyecto viable y uno que no arranca.

El análisis territorial de Echavarren es igualmente directo. Madrid se consolida como la comunidad que lidera las buenas prácticas en el sector, gracias en parte a iniciativas como el Plan Vive, que introduce flexibilidad y colaboración público-privada.

La capital, afirma, es un «agujero negro» que seguirá atrayendo talento, empresas y población durante décadas. La solución a su presión demográfica, sin embargo, pasa por construir menos dentro de la M-40 y más por desarrollar infraestructura de transporte rápido (trenes de cercanías eficientes) que permitan a los trabajadores vivir a quince o veinte minutos del centro en áreas donde el terreno es más asequible.

Cataluña, en cambio, aparece en el relato de Echavarren como el ejemplo a no seguir: «un laboratorio de experimentos populistas» que ha generado tal inseguridad jurídica que los grandes inversores internacionales han dejado de considerar a Barcelona en sus planes de expansión europea. El capital no es masoquista: cuando las reglas del juego cambian frecuente y unilateralmente, busca otros destinos.

El País Vasco también recibe críticas específicas por su modelo de exigir que el 75% de las nuevas promociones sean viviendas protegidas. Una exigencia tan elevada hace inviable financiar la promoción del suelo con los márgenes que permite la vivienda asequible, lo que en la práctica paraliza la construcción de cualquier tipo de vivienda, protegida o libre.

En el polo opuesto, Echavarren identifica un nicho con gran potencial y aún poco explotado: las residencias de estudiantes. Ciudades como Madrid tienen un déficit estimado de 60.000 plazas para estudiantes universitarios. Valencia y Málaga presentan carencias similares.

Se trata de un activo menos expuesto a la intervención regulatoria sobre el alquiler residencial y con una demanda estructuralmente sólida, impulsada por el crecimiento del turismo académico internacional.

Colliers cifra el déficit en 800.000 viviendas

El resultado del diagnóstico de Echavarren no deja lugar al optimismo fácil. El déficit estructural de vivienda en España asciende, según sus cálculos, a unas 800.000 unidades. Una brecha de esa magnitud no se puede cerrar en un mandato ni en dos. El directivo es tajante: el problema de la vivienda en España no tiene solución en los próximos quince o veinte años.

Lo que se puede hacer, admite, es tomar medidas paliativas que «alivien la frustración» de las generaciones jóvenes que hoy se enfrentan a la imposibilidad práctica de emanciparse. Pero confundir paliativos con soluciones sería, en su opinión, el mayor error que podría cometer un político o analista.

En un mercado donde la demanda estructuralmente supera la oferta, donde los impuestos encarecen el producto y donde la inseguridad jurídica ahuyenta tanto a los pequeños propietarios como a los grandes inversores, los grandes anuncios sin apoyo técnico ni presupuestario no construyen viviendas. Sólo construyen titulares.