«No hay solución a corto plazo al problema de la vivienda, pero sí medidas que pueden mejorar la oferta»
La crisis inmobiliaria que atraviesa España pone de nuevo el foco en si las políticas que se están tomando para frenarla son realmente efectivas.
Los precios de la vivienda han alcanzado su nivel más alto desde 2007. La diferencia entre el contexto actual … y el anterior es que ahora estos aumentos están influenciados por un contexto en el que las viviendas escasean para gran parte de la población. No puedes asumir la entrada ni pagar el alquiler.
La vivienda en España se enfrenta a otros escenarios como el estancamiento laboral o la construcción. El mercado inmobiliario está cada vez más tenso en España y en este sentido, Mikel Echevarren, presidente de Colliers, analiza los escenarios en los que se mueve el mercado.
El ejecutivo es contundente en su valoración: «No hay una solución a corto plazo al problema de la vivienda, pero sí medidas que pueden mejorar la oferta». Así, Echevarren pone el énfasis en el territorio o la colaboración entre el sector público y privado.
Para el presidente de Colliers, hasta ahora «todas las políticas restrictivas que ha intentado este Gobierno han tenido resultados desastrosos». En particular, destaca que la intervención en el mercado inmobiliario afecta «muy negativamente a los jóvenes y al desarrollo de sus proyectos de vida».
La construcción de viviendas, un problema
En los tiempos previos a la crisis en España se construyeron cerca de 700.000 unidades. Hoy no llega a 100.000, pero ese escenario hoy no es posible. Echevarren destaca que “en ese momento se financió prácticamente el 100% de la compra del terreno, lo que de facto eliminó las barreras de entrada al mercado”.
Insiste en que no era necesario disponer de un gran volumen de capital para desarrollar una actividad promocional. Hoy en día, las condiciones no son replicables: «No hay suficiente capital, no hay mano de obra disponible y los ritmos de desarrollo del suelo están prácticamente paralizados desde 2008». Ésta es otra razón por la que tampoco parece que pueda producirse una crisis inmobiliaria.
La paradoja llega cuando el directivo advierte de que unas 40.000 viviendas en alquiler pueden quedar desguazadas. El problema en este sentido es que los fondos exigen rentabilidades netas que implican que sean un 30% más baratos respecto al precio que se obtiene vendiendo viviendas en el mercado.
«La diferencia de precios hace que sea más rentable vender unidades a los usuarios finales que quedarse con los activos en alquiler», resalta Echevarren.
El equilibrio entre la atracción de fondos privados e inversores con la construcción por parte del Estado es, según el experto, «ilusorio» y habría que partir de una situación de colaboración público-privada con concesiones a 75 años para ver la entrada de fondos de infraestructuras.
«No hay una solución inmediata, pero sí medidas para mejorar la oferta»
Dentro de la «emergencia» que supone la vivienda en nuestro país, el ejecutivo también insiste en que hay elementos «esperanzadores» que pasan por implementar determinadas medidas.
Uno de ellos es garantizar la recuperación de viviendas cerradas como consecuencia de la inseguridad jurídica transmitida. También apuesta por «permitir un aumento de la densidad residencial y de las alturas de edificación, incrementar la presencia de viviendas protegidas en nuevos desarrollos urbanos o facilitar una tributación prácticamente nula a los propietarios».
En su opinión, los créditos ICO son positivos y los considera imprescindibles para reforzar la seguridad jurídica de los titulares en España. El problema de la vivienda se ha visto lastrada por «políticas restrictivas que han tenido resultados desastrosos» y pide derogar la Ley de Vivienda y los índices que sustituyen al IPC a corto plazo.
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