Pagar una casa en Madrid, Barcelona, San Sebastián, Palma y Málaga obliga a destinar más de la mitad del sueldo
Hay cinco ciudades en España, Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca, San Sebastián y Málaga, donde la vivienda se ha convertido en un verdadero drama. En estas cinco localidades, que hay quien conoce como el pentágono infernal, se debe destinar, de media, más de la mitad del salario al pago de la hipoteca si se quiere comprar una casa. Este porcentaje implica que una familia media no puede comprar un inmueble de un precio medio.
[–>[–>[–>De acuerdo a las cifras que maneja Tinsa, la mayor tasadora de España, el esfuerzo teórico anual que un hogar medio destina al pago del primer año de una hipoteca alcanza el 33,9% a nivel nacional. Es decir, un ciudadano medio que compra una casa dedica un tercio de sus ingresos al pago de la letra, justo la ratio recomendada por los reguladores, ya que las entidades financieras solo otorgan préstamos a hogares cuyos ingresos sean el triple de la cuota hipotecaria.
[–> [–>[–>Precisamente, las cinco ciudades donde este porcentaje se dispara y supera el 50% podría denominarse como el ‘pentágono infernal’. Las tres localidades que más sufren esta situación son Madrid, Barcelona y San Sebastián, donde el esfuerzo alcanza el 60,2%, 59,9% y 59,2%, respectivamente. En un segundo escalafón estarían Palma de Mallorca y Málaga, donde este porcentaje está en el 51,7% y el 50,3%.
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«Lo que reflejan estas tasas de esfuerzo es que, en muchos casos, la vivienda en propiedad ha dejado de estar al alcance de una familia media financiada. Cuando una operación obliga a destinar más de la mitad de los ingresos al pago de la hipoteca, directamente deja de encajar dentro de los criterios habituales de riesgo bancario», resume Cristina Balaguer, directora general de Activum, comercializadora con proyectos en venta tanto en Madrid como en Barcelona.
[–>[–>[–>A nivel nacional, Tinsa considera «razonable» el porcentaje de casi el 34% de esfuerzo medio, aunque remarcan que ha aumentado en los últimos años al calor del «crecimiento del precio residencial por encima de la inflación en combinación con la estabilización de tipos». En total hay ocho provincias donde superan el 35%, tasa que se considera por los reguladores como el nivel de esfuerzo asumible. A las mencionadas capitales de provincia hay que sumar Alicante, Santa Cruz de Tenerife y Cádiz.
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No hay casas para clase media
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Lo que parece claro es que una familia con un salario medio en estas ubicaciones no puede comprar una casa media. ¿Por qué? Porque ningún banco otorga una hipoteca a un comprador si este va a tener que destinar más del 30% ó 35% de sus ingresos al pago de la letra mensual. Menos si esta alcanza el 50%. Bajándolo a números, un piso de 100 metros cuadrados en Madrid y Barcelona cuesta 460.000 y 443.000 euros, respectivamente. Esto se traduce en cuotas hipotecarias con un tipo Euríbor y un plazo de 30 años de alrededor de 1.500 euros. Ningún banco otorgará ese préstamo sin los compradores no ganan como mínimo 4.200 o 4.400 euros netos al mes.
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Entonces, la duda que surge es: ¿quién compra la vivienda en estos casos? Un maremágnum que se reparte entre familias que ya tienen un inmueble en propiedad, ricos, inversores, extranjeros e individuos que gozan de una notable ayuda familiar para comprar, según los expertos consultados. Rubén Cózar, director general de Negocio de Foro Consultores Inmobiliarios, otra comercializadora, explica el primer tipo: «El comprador de reposición es el perfil más común en las promociones de obra nueva, en el caso de Madrid, por ejemplo. Son personas que ya tienen una propiedad y con su venta pueden pagar una buena parte de la vivienda nueva. La hipoteca que deben pedir ya se ajusta a la tasa de esfuerzo personal aceptable para el banco, aunque el precio del piso sea alto».
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En Barcelona mucha de la vivienda de obra nueva que se vende también es de reposición, de personas que ya tienen una vivienda para vender y dar una importante entrada. O, en el caso de que sea la primera adquisición, suelen tener una situación socioeconómica media alta que puede generar ahorro o hay implicación por parte de los padres que ayudan económicamente a los hijos, comenta Balaguer, de Activum. Aquí cambia también el perfil dependiendo la ubicación, ya que muchos se desplazan a poblaciones a 25 o 30 kilómetros para «conseguir unos precios de vivienda mas ajustados y acorde a sus ingresos», comenta la ejecutiva.
[–>[–>[–>Tal y como destacó EL PERIÓDICO en su última entrega de ‘Desafío Vivienda 12 meses’, los pocos jóvenes propietarios lo son gracias a la ayuda familiar. «Muchas familias están recurriendo a la donación para que sus hijos puedan acceder a una vivienda. Y se ha convertido en una herramienta de planificación fiscal cada vez más utilizada por las familias españolas. Las donaciones y herencias impulsan el acceso a la vivienda de las siguientes generaciones. De esta forma, con ese empujón familiar el comprador ya puede acceder a su primera vivienda con un préstamo que se ajusta a su situación económica», añade Cózar, de Foro Consultores Inmobiliarios.
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Ricos, inversores y extranjeros
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Los otros dos perfiles que están comprando son los inversores y el público extranjero. «En ciudades como Málaga, por ejemplo, hay un comprador que tiene la opción de teletrabajar y está un tiempo en España y otro en su país. En general, estos perfiles no superan los niveles de riesgo establecidos, pero sí hay un perfil que puede llegar a endeudarse más, aunque sea durante un corto periodo de tiempo, porque su proyección profesional es muy buena, como es el caso de funcionarios», señala la directora general de Activum, que subraya que, por ejemplo, San Sebastián y Málaga son mercados de alto valor, donde el elevado coste de los pisos y la escasez de producto nuevo apuntan claramente hacia un comprador de alto poder adquisitivo, muy vinculado a perfiles empresariales, directivos y patrimoniales.
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«En el caso de Málaga y la Costa del Sol tiene además una singularidad muy marcada, la enorme presión de la demanda internacional sobre el mercado residencial. La tasa de esfuerzo para acceder a una vivienda se ha incrementado notablemente en los últimos años impulsada, en gran medida, por compradores extranjeros con un poder adquisitivo muy superior a la media nacional. Actualmente, alrededor del 40% de las compraventas de vivienda en la provincia de Málaga corresponden a compradores internacionales. En Málaga capital, el peso del comprador extranjero ronda el 20%, principalmente vinculado a primera y segunda residencia. Sin embargo, en determinadas promociones de obra nueva y producto premium de la Costa del Sol, el comprador internacional tiene un peso muy relevante y, en algunos casos, claramente predominante. El grueso de nacionalidades son principalmente europeas —escandinavos, neerlandeses, belgas o polacos—, aunque también estamos viendo un crecimiento relevante de compradores procedentes de Estados Unidos y Oriente Medio», desgrana sobre lo que sucede en la provincia andaluza Balaguer, de Activum.
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La dificultad para acceder no cambiará
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En los próximos meses, no hay visos de que la situación mejore. Tinsa remarca que «la guerra en Oriente Próximo impactará en la tasa de inflación y en los tipos de interés de referencia». Esto se traducirá en préstamos con tipos de interés más caros, que a su vez recrudece el acceso a más capas de la población, ya que esta tiene influencia directa en la cuota de los préstamos hipotecarios.
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«Esto, a su vez, puede tener un impacto en la demanda residencial, que combinará tensiones contrapuestas entre el enfriamiento que pueden causar la incertidumbre económica, la pérdida de poder adquisitivo y el mayor coste hipotecario y el dinamismo que puede aportar la inversión en un activo que supone un buen refugio contra episodios inflacionistas. Al mismo tiempo, se podría alimentar un nuevo encarecimiento de la vivienda de obra nueva que continúe incrementando las dificultades de acceso a la vivienda para la población general», añaden desde la tasadora.
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Cristina Balaguer, de Activum, va más allá y apunta que en su esencia el «mercado está cada vez más tensionado», hecho que «empuja precios al alza y dificulta todavía más el acceso de la demanda media». «El mercado sigue teniendo demanda, pero cada vez más segmentada. En las zonas prime, la compra está muy vinculada al patrimonio, la inversión y las rentas altas. Y en los mercados más accesibles, el comprador medio sigue existiendo, pero sometido a un nivel de tensión financiera cada vez mayor«, concluye la directiva.
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